位於淡濱尼95街的執行共管公寓（EC）項目悅湖軒（Rivelle Tampines）開賣的首個周末售出529個單位，約占項目總數的92.5%，平均售價為每平方英尺1893元。 （森聯集團提供）
作者 許耀泉
今年是火馬年，新加坡住宅市場的火熱程度，也確實應景。
單是今年首幾個月出售的私宅項目當中，瑞河豪苑（River Modern）、悅湖軒（Rivelle Tampines）執行共管公寓（EC）和Pinery Residences開賣首個周末就售出超過九成單位。
登加的Tengah Garden Residences更以高達99%的銷售率，成為今年第四個創下銷售佳績的新項目，搶手到這種程度，讓人不禁想問：登加什麼時候「ulu」（馬來語，意指地點偏遠）了？
銷售速度之快，反映了市場信心，也令人不禁揣測，其中有多少買家，其實是受「再不上車就來不及了」的焦慮所驅動。
EC價格水漲船高
但更令人擔憂的，是這股買氣的背後，節節攀升的EC價格。
過去數十年，新加坡經濟持續發展，居民收入隨之提高；政治穩定、制度透明，也讓本地房地產成為區域內外資金青睞的資產。這些是結構性因素，難以逆轉。
整體房市向上，也帶動EC售價水漲船高。分析師向《聯合早報》指出，從2016年至今年前四個月，EC的中位數尺價增長了134.8%，達到1836元。
這個漲幅超越了新非有地私宅同期的92.2%漲幅，即使與大眾化私宅（OCR）同期的漲幅97.4%相比，EC價格漲幅還是遙遙領先。
房產市場紅火未必全然都是壞事，但EC太紅火也未必是好事。
因此，國家發展部長徐芳達在5月8日在新加坡國立大學房地產與城市研究院舉辦的「2026年城市住房研討會」 發表主題演講時，宣布從三方面修改EC政策：
● 延長最低居住年限從五年延長至10年
● 終止延遲付款計劃
● 把預留給首次購房者的配額從現有的70%上調至90%，首購族優先購買期也從一個月延長至兩年
國家發展部長徐芳達5月8日在新加坡國立大學房地產與城市研究院舉辦的「2026年城市住房研討會」 演講時，宣布了EC政策的三大調整。（聯合早報）
1995年推出的EC，政策定位向來明確，其目的是照顧收入已經超過組屋收入頂限、卻尚不足以負擔私宅的家庭，為中等收入家庭提供一種過渡性的置業選擇。
徐芳達致辭時指出，EC雖然也由私人發展商建造和售賣，在設計和設施方面跟私人公寓相似，卻因為政府為其定下收入頂限和最低居住年限等限制，價格比類似的私人公寓項目低了兩到三成。
問題在於，從其近年來的市場表現來看，EC已經越來越不像一個「過渡方案」。例如，EC在10年後（按：自5月8日起延長到15年）完全私有化的制度設計，就讓部分買家視之為一項「帶政策紅利的資產」。
這種角色的錯位，把EC原本承載的政策功能擠到次要位置，也恰恰觸及新加坡住房政策的一項基本原則：房子是用來住的，不是用來炒的。
政府正是在這樣的背景下，出手調整EC政策。
無論是延長最低居住年限，還是收緊付款與購買安排，相關措施未必會立刻拉低價格，卻清楚傳達了一個信號：EC不是短線工具，而是必須住得久一點的房子。
EC雖然也由私人發展商建造和售賣，在設計和設施方面跟私人公寓相似，卻因為政府為其定下的各種限制，價格比類似的私人公寓項目低了兩到三成。圖為Coastal Cabana EC構想圖。（青建地產）
讓EC回歸政策初衷是重點
值得注意的是，國家發展部長徐芳達在宣布政策調整時，也點出了一項看似「反直覺」的預期效果：
「我們也希望，這些措施會促使發展商降低土地標價，以及EC售價。」
換句話說，讓EC回到滿足新加坡人自住需求的初衷，比售賣土地的收入減少還重要。
這也從側面說明，這次的調整不是「頭痛醫頭，腳痛醫腳」的臨時反應，而是帶著明確取捨的政策校準。
市場自然會作出反應。分析指出，部分項目的價格可能出現回調，發展商在競標土地與定價時也可能更加謹慎。對買家而言，這代表EC不再是「進可攻、退可守」的完美選擇，買與不買之間，還必須回到一個更基本的問題：EC是否適合長期居住。
這並不意味著政府否定房地產市場的活力。新加坡一向承認市場機制，也接受房價會隨著經濟發展上行。但政策介入的目的，是確保不同類型住房之間的分工不被徹底打亂。
若放任EC價格不斷上升，後果就不只是原本該從EC政策受惠的家庭被擠出市場，還可能使人們更傾向將房地產視為投資工具，削弱政府「房住不炒」的主張。
出手避免EC價格如脫韁野馬般不受控制，便是為了保住房地產市場長期的可持續性。
