新達城的辦公樓屬於甲級辦公空間，地點優越，頗受投資者青睞。（檔案照片）
位於水車路的受保留店屋以獨特的建築風格吸引投資者，不少租戶是外國企業和餐飲業者。
（第一太平戴維斯提供）
政府去年重拳出擊為熱火朝天的住宅市場降溫，不久前又宣布調高房地產稅，致使一些投資者考慮其他種類的房地產投資。
本期《樓市乾坤》邀請專家對不同房地產的利與弊進行解析。
擁有房子是許多新加坡人的人生目標之一，除了自住之外，許多人購買住宅作為投資。
根據高緯環球（Cushman & Wakefield）研究提供給《聯合早報》的數據，去年本地住宅交易總額高達699億元，占各項房地產交易總額的91.7％，這包括自住和投資型交易。
其餘的商用房地產交易，店屋和工業空間去年的交易額都是19億元，辦公和零售空間的交易額則分別是18億元和7億元。
自從政府在去年12月推出新一輪房地產降溫措施之後，投資型住房交易可能減少。政府將購買住宅的額外買方印花稅（ABSD）調高五至15個百分點，同時也收緊總償債比率（TDSR）頂限和調低建屋發展局組屋房貸的貸款與估值比率（LTV）。
政府日前也在2022財政年預算案中宣布調高房地產稅，增加稅收，受影響的主要是中高檔住宅。
個人要投資住宅房地產，所需金額比以往更高，房地產市場分析師建議投資者考慮選擇店屋和屬於分層地契的辦公、工業和零售空間，因為這些商用房地產大多不受最新降溫措施影響。
高緯環球（Cushman & Wakefield）研究部高級經理黃顯洋接受《聯合早報》訪問時說：「買家不用為商用空間支付額外買方印花稅。若買下工業空間後的三年內脫售，只須支付賣方印花稅。若購買包括住宅部分的店屋，就要為住房部分支付ABSD。」
此外，多數商用房地產的價格水平也比住宅稍低。
根據黃顯洋的統計，屬於分層地契的辦公、工業和零售空間，整個單位的中位售價分別為150萬元、100萬元和80萬元。
不包括集體出售項目的非有地住宅單位中位價則是150萬元，相比之下，商用和工業房地產的價格較低。店屋價格則較高，整個單位中位價格為550萬元，較適合高凈值人士。
他也認為，投資在住宅以外的房地產可讓整體投資組合更多元化，降低住宅市場波動帶來的風險。
對於資金較少的投資者來說，選擇這些房地產的好處還包括可申請最高80％的銀行貸款額，高於買第一間住房的75％最高貸款額。
這類房地產的另一個優點是新供應不多，這為價格未來上漲帶來空間，而且商用租約也比住宅租約長。
博納產業（Propnex）研究與內容主管黃秀瑩受訪時說：「商用租戶通常會簽下較長租約，例如兩年或三年，之後延長三年，有些租約更長。這顯示商用房地產能提供穩定收入。住宅租戶一般上簽署較短的一年租約，屋主必須更常尋找新租戶或與租戶討論續約問題。」
受訪分析師指出，較受投資者歡迎的分層地契工業空間有位於芽籠的Space 21和兀蘭一帶的Foodfab@Mandai。辦公空間包括正在發展的巴耶利峇廣場（Paya Lebar Square）和靠近三個地鐵站的新達城（Suntec）。另外，市區一帶的店屋也受到許多投資者的青睞。
| 購買商用房地產 不能使用公積金
雖然商用和工業房地產有不少優勢，但商用房地產不能使用公積金購買。公積金儲蓄只能用來購買住房，而且必須遵循相關條例。
一般新加坡人買房子時都須動用部分公積金儲蓄，難以全額用現金和房貸支付。
此外，商用房地產的貸款利率也高於住宅貸款，因此要在沒有公積金儲蓄協助的情況下買商用房地產可謂難上加難。
另外，商用房地產的買家雖可免於繳付ABSD，卻要支付消費稅。購買住宅則不須支付消費稅。
作為一項投資，買家最關注的是收益。世邦魏理仕（CBRE）東南亞研究主管宋明蔚指出，商用空間租金收益率介於3％至6％，高於2％至3％的住宅租金收益率，可是若要出售，則會面對一些挑戰。
她說：「分層地契商用房地產交易額比住宅少，市場流動性不如住宅單位，在尋找買家或租戶時可能比住宅更加困難。」
黃秀瑩也指出，租金漲幅主要視租戶的生意額而定，要找到生意好的商用租戶較難。
| 經濟復甦將帶動商用房地產
持續超過兩年的全球冠病疫情衝擊零售業，辦公空間需求也因為許多人居家辦公而下降，但隨著經濟活動恢復以及抗疫措施持續放寬，受訪分析師都認為商用房地產市場展望有所改善，尤其是辦公空間。
據戴玉祥產業研究和諮詢總監藍振文觀察，貸款利率低和流動性充裕，以及租金預計復甦，帶動這方面的投資活動。儘管如此，投資者在購買前仍必須謹慎選擇。
「辦公空間依然符合當前的市場需求，但工作性質則根據企業和勞動力的情況而改變，尤其注重用於團隊合作和員工保健的空間。用戶對優質和綠色辦公空間的需求上漲。因此投資者應該考慮這類能增值或重新規劃的空間，以取得租金增長。」
宋明蔚認為，新加坡是重要的商業城市，辦公空間的租用率預計能在中長期內維持在高位，租金也會繼續增長。可是她也指出，雖然商用房地產是住房以外另一項具有增長潛能的投資，但交易量增幅不會顯著。
原因是這類資產的供應有限，而且售價在過去一年有所上漲。投資者若不熟悉商用房地產市場，也會讓他們裹足不前。
黃顯洋也持相同看法。他說工業和商用房地產的展望良好，投資者可能把目標轉到這些市場，但若從總交易量來看，住宅交易仍會占最大部分。
| 投資新手應做足功課才進場
在做任何投資之前，都應該了解市場情況，商用房地產投資金額不小，投資新手更應該做足功課才進場。
藍振文提醒投資者，辦公和零售空間市場剛開始復甦，租賃需求會根據經濟走勢而出現變化。此外，投資者也必須注意商用房地產的剩餘地契和填補地契的可能。
「了解相同房地產的市場競爭情況非常重要。屬於一個業主的房地產項目一般上會獲得較妥善管理，而且能吸引願意付高租金的租戶。投資者也要注意老舊房地產的維修費用。」
來自 / 聯合早報
文 / 李蕙心
