對於專為國際學生提供住宿的本地學生宿舍業者，今年行情顯得特別慘澹，都在感嘆：舊租戶要離開了，新的怎麼還沒來？
本期《樓市乾坤》帶你認識學生宿舍這個小眾市場，以及了解業者如何應對2019冠狀病毒疾病造成的衝擊。
2019冠狀病毒疾病疫情自今年初暴發，全球蔓延超過半年之久，大部分國家和地區為了防疫仍暫未放寬旅遊限制，這不僅影響學生的升學計劃，也讓我國學生宿舍業者陷入新租戶難求的困境。
位於馬里士他路上的Milchel學生宿舍創辦人楊秀慧（49歲）接受《聯合早報》訪問時透露，一般上每年都能招收30名新租戶，但至今卻仍以零掛收。
她說，原本今年初已順利招收八至10名學生，但學生家長因為疫情關係而選擇取消，她也只好無奈退回對方押金。
以友諾士為據點的志成學生宿舍經理謝玉碹（58歲）也表示面臨同樣遭遇，目前尚未迎接任何新租戶。
Milchel學生宿舍與志成學生宿舍現有舊租戶都維持在65人以上。兩家學生宿舍都是主要面向18歲以下的國際學生，這些學生都是要準備報考或入讀政府中小學。
受訪業者指出，早在冠病疫情來襲之前，由於政府從2012年起收緊國際學生就讀政府學校政策，本地國際學生人數已呈下滑趨勢，使學生宿舍面臨「僧多粥少」問題。
新加坡教育部回答《聯合早報》詢問時並未透露本地國際學生目前具體人數，只表示就讀理工學院和本地公立大學的國際學生人數比率低於10％，至於在政府中小學及初級學院等就讀的國際學生比率則低於5％。這個占比近年來沒多大變化。
根據2019年新加坡人口調查報告，截至去年6月底，168萬名非居民之中，學生占比4％。這意味著本地國際學生人數近6萬7200人。
在新加坡，學生宿舍算是相對小眾的市場，有些業者是租用服務公寓經營宿舍，有些則是租用有地私宅，包括半獨立洋房和排屋。
疫情導致宿舍入住率下滑
新加坡土地管理局回答《聯合早報》詢問時說，本地目前共有14棟國有建築出租給學生宿舍業者。由於冠病疫情導致這些學生宿舍的入住率下滑，因此當局已豁免業者繳交今年4月至7月期間的四個月租金以渡過經濟難關。
楊秀慧受訪時說，除了馬里士他兩棟學生宿舍，2011年曾在波那維斯達區開設第三間學生宿舍，能入住80名國際學生，但隨著學生人數減少，已在2018年結業。
她苦笑著說：「還好收了，要不然我現在完蛋，肯定撐不過這個COVID-19。」
冠病疫情期間，Milchel學生宿舍營收都靠現有租戶來支撐，在政府援助措施之下，儘管已獲得業主兩個月租金回扣，但面對固定開銷仍無法達至收支平衡。幸好獲得20名員工體諒與配合，願意減薪20％至30％，才得以減輕財政負擔。
Milchel學生宿舍的收費介於每月1500元至1850元，包括一天供應三餐和提供清理服務。
是否考慮提高住宿費？楊秀慧認為這並不實際，學生家長們能按時交款已讓她鬆一口氣，有一名家長其實已拖欠半年住宿費，她開玩笑說：「難道你忍心把孩子踢出去嗎？」
有些學府不提供宿舍
讓業者打開無限商機
本地有逾20所高等學府，其中兩所本地公立大學擠進2021年全球大學排行榜前15名，吸引不少國際學生慕名前來深造。然而，並非所有學校都提供學生宿舍。
以六所公立大學為例，只有四所建有學生宿舍可供國際學生申請入住，它們是新加坡國立大學、南洋理工大學、新加坡管理大學，以及新加坡科技設計大學。在理工學院或私立大學等就讀的國際學生則須自行安排住宿。
雖然這為學生宿舍業者打開無限商機，不過ERA產業研究諮詢部主管麥俊榮受訪時指出，由於國際學生能自由選擇住宿環境，除了學生宿舍之外，也可以入住政府組屋或私人公寓，這使學生宿舍業者面臨激烈的市場競爭。
他說，學生宿舍的位置變得十分關鍵，租金反倒是其次，不然無法獲得國際學生的青睞。
實際來看，不少本地學生宿舍都建在交通便利的市中心，或是緊鄰高等學府的黃金地段。例如，勝捷企業（Centurion）自2015年起便在濱海市區線的梧槽地鐵站附近經營學生宿舍dwell Selegie，設有332個床位，租戶可直接步行至新大、拉薩爾藝術學院和新加坡南洋藝術學院等。
儘管新大本身擁有布連拾街學生住宿（Prinsep Street Residences），但仍與dwell Selegie簽訂44個床位租約，以滿足不同住宿需求。
以四人房來看，dwell Selegie每月收費最低從620元起跳，僅供床位，至於志成學生宿舍則每月收費1500元至1600元，但包括一天供應三餐和提供清理服務。
相比志成學生宿舍與Milchel學生宿舍，dwell Selegie這類較大規模的學生宿舍也遭受冠病疫情拖累，但業者及受訪分析師相信這只是短暫衝擊。
詢及dwell Selegie來臨新學期入住率，勝捷企業並未透露具體數字，只表示當前情況還不穩定。
不過勝捷企業執行長江志明受訪時指出，許多大學宣布恢復校園活動，並結合線上線下學習，而部分國家和城市也已開始取消旅遊和出行限制，「當一切逐漸恢復正常，相信需求也會跟著回升。」
星展集團研究分析師林麗卿在報告中指出，dwell Selegie作為勝捷企業在新加坡的唯一學生宿舍，今年第一季入住率為86.5％，低於去年同期91％以及全年89％。
小型學生宿舍業者
靠口碑及經紀人拓展
儘管沒有龐大資源，小型學生宿舍業者靠口碑及經紀人拓展生意，多年來在業界一直屹立不倒。
志成學生宿舍從1970年代開業至今，該宿舍經理謝玉碹透露自己是最早一批員工，她說志成學生宿舍並無進行過多宣傳，生意來源主要靠家長口耳相傳。
謝玉碹說，志成學生宿舍2006年起曾租用一棟樓高三層的服務公寓來運營，共有45個房間，但去年10月被業主收回後，如今全部轉移至友諾士有地私宅。
志成學生宿舍目前聘用五名管家和兩名舍監，謝玉碹與舍監負責嚴格把關租戶的品行操守和學業，而管家則負責清潔打掃與包辦伙食。
Milchel學生宿舍創辦人楊秀慧透露，她從1997年便開始經營學生宿舍，原本是租用私人公寓，後來因為租戶人數上升，才轉租馬里士他路兩棟服務公寓。
她說，這些年來生意最鼎盛時期是一度招收逾150名國際學生。當前學生來源除了依靠家長引薦，也透過經紀人成功開拓泰國市場，租戶有六成便來自泰國，目前希望能靠經紀人為進軍中國市場鋪路。
為了讓家長安心，Milchel學生宿舍僱傭五名協調員，他們都具有大學文憑資格，專門負責陪伴及照顧租戶。
