近日，99.co和SRX發布了新加坡7月組屋轉售數據：
轉售組屋交易量達到2660宗，環比激增24.5%，創下2026年以來單月最高紀錄。
與此同時，價格卻在跌。
整體轉售價環比下跌0.7%，同比也跌了0.7%。成熟區跌幅尤其明顯，環比下滑1.7%。
買家回來了，但價格反而跌了。
這到底是為什麼？
01
量在沖高
7月發生了什麼？
除了交易量和價格變化，我們再看看7月的組屋轉售市場還有什麼重要特徵：
四房式組屋最受新加坡人喜歡。
四房式單位依然是市場的主力，占45.1%。
五房式占26.3%，三房式占22.5%，公寓式占6.1%。
四房式和五房式組屋合計占比達71.4%，說明新加坡人更喜歡空間大的房屋類型。
非成熟區交易非常活躍。
7月非成熟區占57.8%，成熟區占42.2%。
特別需要注意的地方是：
非成熟區近三個月交易非常活躍，占比持續增加——
5月占比為55.1%；
6月占比為56.8%；
7月再次增長至57.8%。
為什麼7月突然火了？
99.co首席數據與分析官陸克曼哈金說：這不是買家情緒突然轉變，而是6月被壓抑的需求在7月集中釋放。
6月預購租屋吸引大量申請。
建屋局在2026年6月17日推出了6952個預購組屋單位，吸引2萬2312份申請，整體申購率高達3.2倍。
碧山、紅山等成熟區的項目需求尤其強勁。
很多潛在買家在等待預購組屋抽籤結果期間，暫緩了轉售組屋的購買。
6月學校假期也拖慢了看房步伐。
假期結束後，加上未成功申購的買家重返轉售市場，被壓抑的購買力在7月集中釋放。
因此，7月的回升，更像市場活動的正常化，而非買家情緒的突然轉變。
02
價在走低
為什麼買家多了，價格反而跌了？
7月整體轉售價呈下跌趨勢，那麼在結構上有什麼重要特徵？我們來看看。
成熟區跌得最多。
成熟區領跌，環比下滑1.7%，同比也跌1.3%；
非成熟區跌幅較小，環比跌0.3%，同比跌0.9%。
非成熟區跌幅小，這和其高成交量形成了互相印證：
正是非成熟區有那麼多的人在買房，才使得房產價格跌的不那麼慘。
行政公寓跌得最多。
7月所有房型都在下跌。
其中行政公寓跌1.5%，最多。
其次是五房式組屋，跌1.1%，然後是四房式和三房式組屋，分別跌0.9%和0.4%。
為什麼成交量上去了，價格還在跌？
原因一：預購組屋分流了需求。
6月近7000個新單位推出，申購率3.2倍。大量買家轉向預購組屋，轉售市場需求被分流。
原因二：供應在增加。
2026年預計超過1.3萬個單位滿最低居住年限進入轉售市場。供應多了，價格自然承壓。
原因三：買家更謹慎了。
就業前景疲軟和宏觀經濟不確定性，讓買家出價更理性。ERA產業指出，買家的謹慎和價格抵制正在加劇。
原因四：第二季度已開啟下行通道。
數據顯示，第二季度組屋轉售價環比跌0.3%，加上第一季度跌0.1%。
這是近七年來首次連續兩季下跌。
7月的0.7%跌幅，是這個下行趨勢的延續。
03
市場在分化
普通組屋在跌，優質組屋依然堅挺
整體價格在跌，但百萬組屋市場依舊火熱。
我們先看看交易量。
7月共有187宗百萬組屋交易，比6月的188宗略少一宗，占總成交量7%。
自4月以來，百萬組屋交易持續增加，至6月到達頂峰。進入7月，整體市場下行，然而7月交易量幾乎沒有變化。
這說明百萬組屋市場相當活躍。
再看看百萬組屋的分布情況。
女皇鎮以32宗居首，大巴窯28宗其次，武吉美拉（紅山）20宗第三：
三地交易量合計80宗，約占交易總量187宗的43%。
這表明百萬組屋交易多集中在成熟地區。
非成熟區也有百萬組屋轉售。
7月最高轉售價是碧山私人組屋Natura Loft的一個五房式單位，158萬新元。
非成熟區最高是榜鵝場的一個五房式單位，128萬8000新元。
128.8萬和158萬有差距，但也遠超百萬。
這表明，只要非成熟區組屋屬性足夠好、足夠稀缺，突破百萬價格不是問題。
百萬組屋交易量有望創新高
值得注意的是，早在7月16日，2026年百萬組屋交易已突破1000宗大關。
全年很可能超越2025年1593宗的紀錄。
ERA產業主要執行官林東榮指出，在熱門市鎮如大巴窯和女皇鎮，新滿最低居住年限單位的湧入擴大了可能達到百萬級別的房源池。
總結而言就是：一個市場，兩種速度。
普通組屋在降溫，優質組屋依然堅挺。
這不是短期波動，是正在加劇的結構性分化。
04
接下來會怎樣？
三個信號值得關注
信號一：10月預購組屋可能再次分流需求。
陸克曼預計，潛在買家可能在重新評估選項，轉售市場可能在9月再次進入短暫觀望期。
而建屋局將在10月推出約8000個新預購組屋單位。
買家在猶豫，隨著新單位進入，市場將再次分流。
信號二：15個月等候期取消可能釋放新需求。
2026年7月28日，國家發展部長徐芳達宣布，私宅屋主出售私宅後無需再等15個月即可購買轉售組屋。
專家預計，這可能帶動較大型轉售組屋的需求，可能導致更多百萬組屋出現。
但這一政策效應需要時間才能顯現。
信號三：價格可能繼續承壓。
ERA預計，2026年全年組屋轉售交易量約2.6萬至2.7萬宗。
林東榮認為，價格的進一步回調可能為更可持續的組屋市場鋪平道路。
這意味著價格可能繼續承壓。
寫在最後
7月的組屋轉售市場，交易量創了2026年新高，價格卻跌了0.7%。
同時，百萬組屋依然堅挺，普通組屋持續承壓——雙速分化正在成為新加坡組屋市場的新常態。
然而，對於普通買家來說，整體市場在降溫，意味著議價空間在擴大。
這是好事。
對賣家來說，定價要務實，不要被「量升」沖昏頭腦。
如此，才能在市場找到彼此合適的位置。
