從今年下半年起，新加坡的新組屋項目將改用新框架，以標準（Standard）、優選（Plus）和黃金（Prime）地段三大分類進行劃分。
1992年實施至今的成熟及非成熟組屋區劃分法，也將走入歷史，唯現有組屋和已預購的組屋不會受到影響。
新框架上路後，預購組屋買家的選擇是否會受到左右？近年來屢創新高的轉售組屋價格能否被抑制？都是有待觀察的焦點。
以下是新框架上路後可能的發展。
「彩票效應」在新框架下，將被大幅削弱
首先可以肯定的是，新框架下的地段較優質的優選及黃金地段預購組屋，未必會像過去的成熟區預購組屋那麼吃香。
當局在新框架下給優選和黃金地段預購組屋設立了幾個相對嚴格的規定，包括：
最低居住年限（MOP）為10年；
無論任何時候都不可出租整套房子，即使達到MOP後也不行。
更重要的是，優選和黃金地段組屋未來進入轉售市場後，也將面臨更多限制，包括：
轉售買家的收入頂限設在1萬4000新元，且必須是新加坡人；
原私宅業主出售私宅後，必須等待30個月，才能購買優選和黃金地段的轉售組屋；
優選和黃金地段組屋轉售後，原屋主必須按轉售價或市場價的比例，將當年買房的購屋津貼部分「吐回」，視何者為高。
（註：黃金地段組屋所須繳回的津貼數額，較優選地段組屋高，而標準地段組屋轉售則無須繳回津貼）
上述規定預料將防堵財大氣粗的買家進入轉售市場抬高價格，也能最大限度避免讓抽中優越地段組屋的民眾，比其他地段普通的屋主更容易「發家致富」。
以去年12月在女皇鎮和紅山推出的兩個黃金地段組屋項目為例，日後該地段組屋轉售的津貼回收率為8%，意即賣家必須繳迴轉售價格或市場價的8%，視何者為高。
位於女皇鎮的Ulu Pandan Vista是黃金地段組屋項目，當局公布該組屋轉售的津貼回收率為8%。（建屋局構想圖）與其搶購「黃金優選組屋」，不如買轉售組屋？
《商業時報》的一則專文就指出，新框架落實後，首次購屋者，如果有意在未來「升級」到私宅，或許反倒會認為成熟區的轉售組屋比優選和黃金地段組屋更有吸引力。
首先，從潛在買家的角度來看，當局針對未來優選和黃金地段轉售組屋的買家資格設下限制，加上必須退回較大金額的津貼，「彩票效應」顯然不如過去，低買高賣的誘因不再明顯。
本地房地產公司ERA預估，2024年轉售價格將介於3%至5%。
他們也認為，由於優選及黃金地段組屋面臨種種限制，其升值速度預料不會像2021年至2023年期間的轉售組屋市場那麼誇張。
其次，最低居住年限長達10年的這一桎梏，相當於「鎖死」10年，達到最低居住年限後，也無法出租整套房子。
相較之下，購買轉售組屋則只須遵守五年最低居住年限，且租屋條例相對寬鬆，一旦達到最低居住年限，縱使買了另一間私宅也還能繼續收租作為被動收入。
另一個可能讓首次購屋轉而投向轉售組屋懷抱的，還包括購買轉售組屋所時支付現金溢價（COV）的情況已有所減少。
根據當局數據，2023年第四季，支付現金溢價的轉售組屋買家僅占買家總數大約15%。相較2022年第四季的近30%，少了一半。
國家發展部長李智陞今年初也表示，轉售買家支付的現金溢價中位數大約為3萬新元，持續保持穩定。
由於現金溢價必須現金支付，無法貸款，這對普遍較年輕的首次購屋者會是不小挑戰。
但隨著支付現金溢價的情況有所減緩，預料這能讓更多首次購屋者有能力購買轉售組屋。
政府在2023年起將公積金購屋津貼（CPF Housing Grant）調高多達3萬新元，也為首次購屋者更能負擔得起轉售轉售提供了「助攻」。
種種因素權衡下來，擠破頭搶購優質地段預購組屋的誘因，或許已不如過去。
新框架或會讓部分首次購屋者把目光轉向轉售市場。（聯合早報示意圖）轉售市場是依舊熾熱還是回歸平靜？
政府自2022年9月底陸續推出一系列房地產降溫措施後，轉售組屋價格上漲的速度已趨緩。
相關降溫措施包括規定私宅屋主售屋後，必須等上15個月才能購買非津貼轉售組屋。
降溫措施奏效，可從兩組數據看到端倪。
首先是轉售組屋交易量開始適度下滑。
綜合建屋局與房地產經紀公司ERA產業的數據來看，2023年的的組屋轉售量轉售約為2萬5000多個，較2022年的2萬6000多個來得少，更比2021年近2萬8700個轉售量回落不少。2021年的組屋轉售量也是近十年來新高。
組屋整體轉售價的上漲幅度也有所減緩。
2023年組屋轉售價全年增長4.8%，較2022年的10.4%少了一半，亦低於2021年的12.7%。
從趨勢來看，轉售組屋價格自2021年起因疫情等因素而狂漲的情況已告一段落，這對有意購買轉售組屋的首次購屋者和其他群體，將是一大佳音。
但若從近幾年百萬組屋出現的頻率來看，轉售組屋是否過熱，仍令人擔憂。
2021年，本地共出現259間百萬組屋，這個數字在2022年攀升至369間，2023年更來到470間。
理論上，預購組屋新框架針對優越地段組屋設下的轉售限制和津貼回收制度，能發揮避免轉售市場過熱的作用，但畢竟要等到今年下半年才會上路，且預計要數年後才能開始發揮實效，遠水救不了近火。
短期內，轉售市場恐怕還有過熱風險，因此當局仍需時時緊盯市場趨勢，並在必要時採取措施動態調整，避免2021年因疫情延宕工程進度等因素，導致轉售組屋價格飛漲的歷史重演。
所謂萬變不離其宗，讓居者有其屋的初衷不變，確保各薪金階層的國人都能負擔得起組屋，無論何時都該是最高原則。
