- 新加坡的賣方印花稅源於1996年，旨在限制短期房地產投資。
- 2025年的修訂是自2017年以來的最大政策緊縮，主要影響新推出樓盤和轉售市場。因為轉售能帶來可觀利潤，但它也可能導致市場價格的非理性增長，繼而引發泡沫。
- SSD修訂旨在鼓勵更長的持有期，防止短期獲利者扭曲市場，為有真實購房需求的人群穩住房價。
原本設立於1996年的賣方印花稅政策，在新加坡的房地產市場中，一直扮演著規制短期投機行為的重要角色。這個稅收政策多次經歷改動，例如2010年的一次暫停和再推行。
前不久，新加坡又重磅宣布，將根據私宅業主的持有年限，將賣方印花稅提高最高4%！
2025年的新調整，標誌著政策收緊力度的空前提升。本文將詳細剖析這一變化對樓市，特別是新住宅項目和三級市場中的再銷售行為的影響，同時探討背後的原因及其對購房者行為的預期影響。
在探究轉售交易興起的原因之前，有必要先釐清其定義及其與二手房交易的區別。
轉售交易指私人住宅單元在獲得臨時占用許可證（TOP）前進行的買賣。與之相對，二手房交易發生在項目取得TOP後，即房產竣工且獲得正式入住資格時。兩者的區分取決於項目工程進度：若標的單元仍處於開發階段，則歸類為轉售交易。
此類交易通常發生於原始買家（直接從開發商處購得房產）在收房前將單元轉賣給第三方。新買家將繼承原始買賣協議（S&PA）條款，但開發商需與該方重新簽訂協議。
而二手房交易涉及已竣工數年的房產，買賣雙方直接對接，無需開發商重新出具合同。
表面看來，轉售交易不過是房產交易的另一種形式。你甚至可將其視為精明投資或資產重組。問題不在於轉售行為本身，而在於其催生的市場心理效應。
假設你持有某新開盤項目的公寓單元並計劃未來轉手。當你看到同項目某單元竟以160萬新元成交——甚至在竣工前就完成轉售！
不少轉賣者在初期購房優惠階段購買了這些單位。他們利用市場熱度和較低的購房成本，以高價售出房產，而無須實質居住或承擔太多持有成本。即便考慮到稅費和手續費，利潤仍相當可觀。
而近期轉售市場交易量的攀升，讓人不禁再次想到了上世紀90年代，新加坡曾經出現的房地產市場泡沫。
在2020年至2024年間，市建局公布的私人物業指數飆升了約33.4%。2020年後，二手房交易量大幅上升，從2020年的169筆交易攀升至2024年的1324筆交易，為近10年來的最高水平。
從總體百分比來看，轉售交易從2020年第四季度占所有交易的1.1%飆升至2023年第四季度的9.8%。
圖源：99.co
2024年，這類轉售交易主要集中在中央區以外（OCR）的公寓項目。
該區域占全年所有轉售交易的57.8%，其次是其他中央區（RCR），占比38.4%（共502套）。
而核心中央區（CCR）由於價格門檻較高，全年僅錄得49套轉售交易，占比3.8%。
以下是2024年轉售交易量最高的十大項目及其平均資本收益：
圖源：99.co
那麼，如果最近的轉售激增主要是由疫情引發的，政策調整是否真的必要？
答案是肯定的。
雖然施工延誤確實為業主提供了一個罕見的漏洞——讓他們能在獲得TOP前轉售而無需承擔持有成本。
但正如本文所分析的，此次賣方印花稅（SSD）的上調並非僅僅針對少數高價轉售案例或疫情時期的漏洞，而是反映了近年來轉售市場的快速演變，以及90年代式泡沫扭曲市場的潛在風險。
在上漲行情中，轉售獲利看似是市場周期的必然產物。但當這種交易開始主導定價心理、遠超自住需求時，市場顯然需要糾偏機制。
最新SSD調整並非在"懲罰"投資者，而是通過延長持有期限引導更穩健的增長，剔除人為推高的價格泡沫。
這與新加坡政府過往調控邏輯一脈相承：目標從來不是徹底禁止短期投資，而是將其控制在合理範圍內——確保市場服務於真正需要住房的人，而非單純追逐回報的資本。
這項修訂標誌著政策制定者再次將天平推向可持續的住房自有率，並重申新加坡房地產不應淪為輕鬆套利的工具。
