基本不會有人質疑新加坡私人住宅房地產市場的彈性和增值空間。然而，與去年相比，現在的房地產市場發展猶未可知：經濟前景黯淡，通貨膨脹率達到十多年來的最高水平，優秀的利率環境似乎已成為過去。政府接連推出了一系列措施給房產市場降溫，又出台了鼓勵審慎借貸的政策，使房地產市場更接近拐點。
潛在購房者應該現在入手心儀單位，或等待房價調整？
去年底出台的房產降溫措施，對房市影響不大
始於去年底推出的降溫措施，提高了額外的買方印花稅（ABSD）並收緊借貸條款，大家似乎在等待面臨一場雪崩式的逆風。緊隨其後，房地產市場活動明顯更加拘謹——開發商延遲推出大型新房產項目，房產的整體銷量在2022年第一季度下降了三分之一，整體住宅活動明顯放緩。
然而，到第二季度，私人住宅銷售便開始反彈。中部其他地區（RCR）的Piccadilly Grand和 Liv@MB等新項目推出勢頭強勁，重新點燃了市場熱度，並推動了2022年第二季度房價的加速上漲。
今年7月推出的AMO Residence以及最近推出的Sky Eden@Bedok和Lentor Modern也受到了市場積極反應。
2022年9月最新出台收緊借貸的新措施
最新措施包括將用於計算貸款資格的利率，從所有住房貸款的3.5%提高到4%。對於申請購買組屋的貸款，貸款價值比（LTV）的上限也從85%降至80%，並為計算貸款資格引入了3%的利率。
由於近幾個月貸款利率已超過3%，因此有必要上調壓力測試利率，以在利率上升的環境中保障借款人的償債能力。
未來購房的負擔能力無疑會受到影響。
假設一個月收入約為12,200新元的家庭，現在只能有資格獲得高達141萬新元的貸款，來支持購買188萬新元的房產，而之前購買200萬新元的房產只能獲得150萬新元的貸款。一些購房者將不得不相應地調整他們的預算。
百萬組屋？
當局顯然對公開轉售市場的蒸蒸日上感到擔憂，這是最新一輪措施的主要目標。
縱觀整個住宅市場，不斷上漲的組屋轉售價格也將對私人房地產領域產生連鎖反應。因此，政府正尋求通過提高利息壓力測試率，以及將抵押貸款比率（MSR）限制在審慎的30%，來加強公共住房市場的可持續性。最終，健康和可持續的整體市場是政府的目標。
長遠來看，市場基本面完好無損
近期各種房地產推出的成功得益於特殊因素，例如被壓抑的當地需求以及靠近受歡迎的學校。但有一些基本因素推動了更廣泛的市場。
一方面，儘管經濟增長勢頭放緩，勞動力市場仍然極度緊張；經濟學家預計，到今年年底，失業率將從目前已經很低的2.1%降低到2%。加上工資增長強勁，這提振了房地產需求。另一個重要的驅動指標是家庭凈資產的持續增長，在2022年第二季度達到創紀錄的24.6億新元。
在較長時期內，預計房地產需求仍將以健康的速度增長。由於出生率下降，家庭規模的長期下降轉化為對住房單元的持續需求，儘管規模較小。
在新的大流行常態中，大規模採用居家工作模式也導致許多人渴望個人生活空間。放寬邊界和新的就業准證計劃以吸引頂尖人才和填補科技行業的技能短缺，將有助於遏制人口下降並提振房地產購買和租賃需求。
近期房市可預見的顛簸
然而，不可否認的是，在未來幾個季度，在多重不利因素和最新降溫措施的影響下，房地產需求預計將放緩。新加坡金融管理局調查預計，明年經濟增長將從今年預期的3.5%放緩至2.8%，這表明未來或將出現坎坷。
消費價格的持續上漲和抵押貸款的政策收緊，可能會影響整體消費者支出和大宗商品的購買，例如房屋和汽車。
因此，預計一手房銷售量將從2021年的約13,000套，放緩至今年的9,000 套，並在明年進一步放緩至8,000 套。預計繼去年增長10.6%之後，2022年整體私人住宅價格將上漲約9%，到 2023年將進一步放緩至1%至3%的增長。
在公共轉售房屋市場，交易量在2022年第二季度連續三個季度疲軟。二手組屋市場可能會以較為溫和的速度增長，特別是因為私人公寓業主現將必須等待15個月才能購買沒有補貼的組屋轉售單位。對轉售組屋的購房需求將得到緩和，儘管55歲及以上的老年人如果降級為四房或更小的轉售單位，則可以免除等待期。
新的定價基準？但國人仍負擔得起房屋
除非經濟全面衰退或出台了新的降溫措施，否則房地產市場狀況仍十分樂觀。截至2022年第二季度，未售出的單位數量剛剛超過22,000套，僅相當於兩年的主要房屋銷售量，這為開發商提供了相當大的定價權。大部分未售出的單位集中在2024年或更晚完工的項目中，這意味著開發商並不急於清理單位存量。
隨著市場保持這種定價勢頭，尤其是在中心邊緣地帶和郊區，例如800至1,000平方英尺面積的郊區住宅，定價達到200萬元僅僅將是一個時間問題。
獲得30年貸款期，150萬新元貸款（75%LTV）的家庭需要至少13,000新元左右的收入。對於 30至44歲的升級人群，超過45%的家庭報告的月收入為12,000新元或更多，這證明即使在令人瞠目結舌的價格下，國人對新郊區住宅也擁有相對負擔能力。
自主業主：需求是關鍵
鑒於市場上行周期基本完好，試圖在未來幾個月內確定市場跌底的時間，可能將徒勞無功。對於自住業主而言，應優先考慮基於需求的考慮，例如位置、便利設施、連通性以及與學校和家庭的距離，而不是試圖在底層捕撈。
根據過去兩年售出的地塊，預計未來12個月內將推出大量受市場歡迎的項目，例如混合用途和綜合開發項目，以及更多在市中心的生活選擇。比以往更重要的是，潛在購房者應該仔細考慮其在動盪的經濟環境，和長期高利率環境下償還抵押貸款的能力。
什麼樣的房子增值空間大？
對於一些已完成或即將竣工的項目，開發商可能會給予折扣以售出剩餘單元。如果在首選地區的新房價格大幅上漲，那麼轉售房屋可能是一個謹慎的選擇，並為降壓提供更多空間。
黃金地段的房產市場反映出了相對優秀的價值，因為核心中部地區（CCR）的房價在本周期僅上漲了12%，而RCR和OCR房價分別上漲了42%和36%。邊境的持續放寬和對外國人才的開放政策，對房地產需求來說是個好兆頭，尤其是在黃金地段的房產項目。
投資者：緊跟政策
對於投資者而言，將房產購買與國家政策保持一致是長期保持健康資本增值的最安全途徑之一。政府的長期計劃審查清楚地表明，除了一個24/7充滿活力的中央商務區之外，越來越多工作崗位將設在離家更近的地方。
世界上第一個全自動化港口大士的雄心勃勃的計劃、龐大的樟宜5號航站樓，和新的巴耶利巴區雄心勃勃的計劃，將提供更多就業和房地產增長機會。與此同時，地鐵線路的不斷擴建和南北走廊的建設，將改善連通性並提高房地產價值。
房地產投資補充了多元化的投資組合
在額外買家印花稅（ABSD）和利率較高的環境下，人們不斷質疑房地產投資的可行性也不無道理。房地產需求是一種衍生需求，投資在房產市場，類似於投資新加坡的長期未來。房地產投資還提供了槓桿的附加特徵，儘管它是一把雙刃劍。
在十年或更長時間的持有期內，預計內部收益率為每年7%至9%，這對於某部分人群來說仍然是一個有吸引力的投資選項，尤其是在金融環境下市場大幅波動。如果考慮上額外買家印花稅，則更有可能達到最低每年5%左右的內部收益率。因此，本地房地產投資仍然是多元化投資策略的重要補充，也是有效對沖通脹的手段。
響應房產市場的周期規律
壓垮房地產市場的最後一根稻草，將是影響就業和收入的徹底經濟衰退，或者推出進一步更為嚴峻的降溫措施。雖然房地產市場不太可能無限期地以線性方式上升，但在新加坡政治和經濟穩定的背景下，其長期前景仍然樂觀。合理的入場價格與時機以及退場策略、充足的研究和穩健的持有力，將使購房投資者在市場周期中大獲全勝。
