新加坡市區重建局(URA)於2018年10月17日宣布，新加坡中心區以外的非有地住宅發展項目的平均單位面積將會增加。即中心區以外的非擁有地住宅發展項目的平均單位面積要求增加到85平方米，意即是未來的新發展項目，每個戶型的平均最低面積要求增大，面積增大意味著房子銷售總價也會相應提高，市區重建局的該條新規將於2019年1月17日開始生效。
魏晉南北朝時期的《世說新語·方正》有云：窺一斑而知全豹。即看到一部分便可以從中推測到全貌。在此，今天讓獅城吳洲以新加坡政府新政令為出發點，由點及面，從政治、經濟多角度為您多方面分析，現在真的是新加坡購房的好時機嗎？
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政府調高私宅平均最低面積要求，總房價勢必呼應上漲
10月17日新加坡市建局宣布，中心區以外的非擁有地住宅項目的平均單位面積將從目前的70平方米增加到85平方米，對於大量房屋可能對當地基礎設施產生負面影響的九個區域，規定的平均面積為100平方米。顯而易見，較大的平均單位面積可能會影響那些尋求縮小規模和退休的人以及尋找較小私人公寓的人的負擔能力。根據新加坡國立大學（NUS）發布的最新的新加坡住宅價格指數（SRPI）預估數據指出，如下圖所示，2018年8月新加坡整體住宅價格同比7月份環比上漲了0.5%，新加坡小戶型價格則大幅上漲---2018年8月新加坡小戶型住宅價格同比7月份環比上漲了驚人的1.1%，雖9月略微下挫，但仍可見小戶型是新加坡房產的寵兒，小戶型面積被要求增加，房價自然增加。新加坡房地產開發商協會（REDAS）預計，由於新加坡市建局的這項新政策，現有小戶型公寓可能會變得更加搶手而導致價格上漲。鑒於平均單位面積的新規將於2019年1月17日開始生效，過去一年開發商拿地成本明顯增加，開發商拿地成本高，新開樓盤在這個政府新規影響下戶型平均面積要求增大，也就意味著接下來開發商新樓盤售價總價會上漲。
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移民政策放寬，新加坡房市受益
去年年底，一則重磅消息在新加坡的外國人圈子裡炸開鍋---在新加坡的外國學生可以申請綠卡！即自2017年12月18日起，新加坡移民與關卡局（ICA）將推出永久居民電子申請系統（e-PR）。同時移民廳宣布，在新加坡留學的學生們也可以申請PR，並且不需要邀請函就可以直接申請！顯然，移民新加坡的春天到來！（以下英文截圖源自新加坡移民局）
政府開始鼓勵在新加坡讀書的政府學校學生申請綠卡，且最近獲批人數增加，有理由相信新加坡政府會進一步放鬆移民政策。人口增加，人多地少的新加坡則房價必然上漲。下面以加拿大和澳大利亞兩國為列：
1. 加拿大。
據《赫芬頓郵報》報道，在本月發布的一份分析報告中，蒙特婁銀行經濟學家波特（Doug Porter）和卡夫西奇（Robert Kavcic）表示，加拿大的人口在今年第二季度超過了3700萬，在過去一年增加了約506000人。卡夫西奇稱，近年來多倫多和溫哥華地區的房價大幅上升，主要原因是人口增長。現在新屋建設處於較高水平，但鑒於人口增長，這水平可能不算高。多倫多房市繼6月份銷售數量年同比升2.4%之後，7月份的熱度繼續上升，銷售年同比增加了18.5%。7月份所有房型的價格，年同比都有所上升。多倫多地產局市場分析總監莫沙（Jason Mercer）的解釋是，由於人口增長，之前受政策影響選擇觀望的買家，已經開始入市。
2.澳大利亞。
ACB News《澳華財經在線》報道，從1975年至2015年間，墨爾本房價增長了31倍，雪梨和布里斯班也分別增長了30倍和27倍。對此，澳大利亞人口學家馬克麥克林德(Mark McCrindle)表示，澳大利亞人口比40年前多了1000多萬人，2018年8月8日澳大利亞人口達到2500萬，供需關係的變化導致房價暴漲。
2018年10月滙豐銀行發布的2018年《外籍人士調查報告》中公布了最受外籍人士歡迎的移民國家排名，新加坡排名世界第一，且隨著新加坡政府會進一步放鬆移民政策，人口增加已成必然，在新加坡經濟基本面穩定的大前提下，未來三年房價上揚幾乎已成定局。
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銷售數據和開發商拿地成本考量
今年7月6日政府出台新一輪降溫措施，從調高稅率和收緊房貸比率兩方面著手，導致8月份新私宅銷量環比下跌64％。不過，隨著順福軒、Mayfair Gardens和The Jovell等多個項目在9月份推出，該月新私宅銷量又回升，環比增長47.5％。整體而言，即使新降溫措施生效，發展商仍在第三季售出3012個單位，較上一季的2366個單位，高出27％。就價格而言，市區重建局數據顯示，第三季新加坡整體私宅價格微漲0.5％。降溫措施出台後的新私宅價格，基本上保持穩定或稍微上調。
降溫措施出台初期，樓市買氣的確受到影響，但現在買氣似乎開始復甦，並帶動新私宅價格回升，展望下來私宅價格走勢，獅城吳洲有理由認為，開發商過去18個月內通過競標集體出售購買土地而支付了相對較高的資金，即開發商地皮成本增加，同時還需支付給政府的稅收增加5%，開發商成本增長，這導致開發商銷售價格不得不增長，接下來推出的新樓盤尺價也必然升高。
長遠來看，因為新加坡的土地資源奇缺，新加坡就是個小島，穩健的政府也不會放過多的新土地出來,近年，開發商都是通過高價買集體出售的舊樓盤推倒重新再建公寓，在區域或者全球經濟大環境穩定的情況下，新加坡私宅地產上揚是必然趨勢。今年7月6日政府出台新一輪降溫措施，只是抑制了房價的增長速度，而並未引起下跌，根據到今天為止政府公布的房產銷售數據表明，新加坡樓市仍處於上升期，地產商越往後面開盤的樓盤，開發商拿地成本越高，鑒於此，開盤後的房價也將不得不越賣越高。
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集體出售後的資金回流，近200億新幣的巨額資金回歸房市重新置業。
集體出售市場火爆，讓不少新加坡屋主一夜致富，發了一筆橫財，集體出售後的拆遷戶手中持有大量現金並急需新房入住。且一些成功集體出售的業主，也正好藉此機會，提升到高檔私宅，因為這往往是身份及地位的象徵。這6690個屋主持有的193億新元巨額資金已經開始回流到私宅房市場，這種剛性需求必然會推動成交量。現在手頭資金充裕的買家應重新權衡是否應該早點入場，假以時日，房價可能會超出您的能力範圍。
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新元利率上揚
今年11月2日，三個月新元銀行同業拆息率（SIBOR）攀升11個基點至1.75664％；三個月新元掉期利率（SOR）也上揚10個基點達1.70％。經濟分析師預計，隨著美國聯邦儲備局逐步加息，本地利率接下來會繼續攀升，三個月SIBOR將回彈至2008年全球金融危機前的水平，即超過2.5％。隨著新元基準利率上揚，幾家銀行最近開始調高房屋貸款的利率。市場人士指出，接下來新元利率會隨著美國聯邦儲備局加息而進一步走高，利率上揚必然引起樓價上漲，因為此前新加坡的五次加息周期里，有四次房價都同時上漲。根據trading economics網站提供資料分析，自四月起新加坡通貨膨脹率持續走高，隨著通貨膨脹的進一步提高，基準利率也將持續上揚，如果現在不出手買房，未來的調高房屋貸款的利率可能會給您購房增添不少財務壓力。
根據摩根史坦利（Morgan Stanley）公布的報告顯示，估計新加坡經濟今年將增長3.6％，明年增長3.3％。明年私宅價格將會持續上揚，2030年的房價預測將是目前的三倍。
最後，吳洲想總結幾點的是，事實和數據表明：政策方面，無論是從政府宣布的房產最低面積新規，還是從放開人口政策角度出發，都說明現在可能是在新加坡購房的最佳時機；經濟方面，無論從開發商自身生存角度分析、或從集體出售的剛需角度考慮，亦或從金融角度觀察，新加坡未來三年的經濟基本面是比較看好的，不管您是剛需購房，還是改善與投資保值，都應該從新考量是否應該早點入手。
《三國志》有一句名言：「智者務其實。」當下，可能正是務實購房之時。
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我是誰
吳洲：任職於新交所上市企業 ERA擔任高級營銷總監，金牌房產經紀人（新加坡IEA房地產經紀協會2013/2014 年度金獎得主），他從業8年，秉承專業誠信，事無巨細的工匠精神理念，迄今成交完的產業總市值以數億新幣計算，服務過數百位中高端客戶置業，為精英人士的首選金牌經紀人，歡迎買家/賣家聯繫吳洲團隊。
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