Sceneca Residence 是2023年推出的第一個公寓 (圖片: MCC Singapore)
新加坡（EDGEPROP）- 新加坡銀行的浮動利率房產抵押貸款基於新加坡隔夜平均利率（SORA），這是新加坡銀行間現金市場中無擔保的借貸交易量加權平均利率。
在採用SORA作為基準之前，銀行通常使用新加坡銀行同業拆借利率（SIBOR）。然而在2019年8月，由於倫敦銀行同業拆放利率（LIBOR）在2021年後停止使用，新加坡銀行協會和新加坡外匯市場委員會建議將SORA作為最合適的替代品。
根據新加坡金融管理局的數據，三個月的復合SORA從2021年底的0.1943%飆升至2022年底的4.21044%。因此，房屋貸款的年利率超過了4% - 這是過去十年來的最高紀錄。2023年1月10日，三個月的複利SORA為4.24011%。
期房公寓的漸進式付款計劃
根據《房屋發展商規則》，期房公寓的漸進式付款計劃允許買家在樓盤開發到某些關鍵進度時才支付購房款。下表中的估計時間表僅僅是指南，開發商可以根據自己的樓盤進行調整。
根據漸進式付款計劃，銀行只有在收到完成某項建築關鍵進度的通知後才會向開發商支付資金。
買家應付的利息是基於已從銀行已取得的貸款金額，而不是總貸款金額。因此，買方向銀行支付的還款金額將因發展商開發項目的進度逐步增加。
轉售公寓不可使用漸進式支付
相比之下，轉售公寓的買家沒有漸進式付款方式的選項。他們必須支付購買價格的1%作為定金，以獲得房產的購買權（OTP），行使OTP時再支付購買價格的4%。根據最新的房產降溫措施，至此所支付的款項（購買價格的5%）將構成買方的首付款，這將是買方必須以現金支付購買價格（25%）的一部分。
如果買家是首次購房，剩餘75%的購房價格可以通過銀行的貸款來支付。如果該房產是買家的第二套房產，那麼貸款與價值比例（LTV）將下降到購買價格的45%。銀行將一次性向賣方支付全部貸款金額，而買方將通過每月向銀行付款來償還貸款。應付的金額將取決於買方和銀行之間的合同利率。
兩種支付方案的優點和缺點
許多新公寓（期房）的買家，如 Sceneca Residence - 今年推出的第一個公寓項目，選擇了漸進式付款方案，因為一開始應付的抵押貸款金額較少，然後隨著項目的施工進度逐漸增加。這是因為應付的利息是根據銀行發放的貸款金額而定的。考慮到目前的高利率環境，這可能是一個明智的決定。
此外，在漸進式付款計劃下，買家在簽署銷售和購買（S&P）協議後，只需支付購買價格的20%，並且在收到完成第一個關鍵建築進度的通知前，無需進一步付款。這給了他們一點額外的時間來尋找最有利的貸款配套。儘管有一點寬限期，我們還是建議新公寓的買家在簽署S&P協議後儘快確認其銀行貸款。
對於轉售房產的買家來說，銀行會在簽署轉售房產的銷售和購買協議（S&P）時支付全部貸款金額。因此，買方應支付的利息將以全部貸金額計算。
然而，轉售房產的自住買家可以立即搬進新家，而不像期房買家那樣必須在房產竣工前租房或搬到朋友/家人那裡居住。
兩種支付方案的現金流預估
讓我們來看看，與期房相比，買家購買轉售房產的現金流狀況。在以下例子中，我們假設該單位的購買價格為200萬新元，而買家是首次購房新加坡公民，因此他們最多可以借到購買價格的75%貸款。
我們進一步假設貸款期限為30年，前五年的固定利率為4%；該單位的管理費和儲備資金為每月500新元；樓盤需要43個月才能獲得臨時入住許可證（TOP），60個月才能獲得法定竣工證書（CSC）。
我們再假設該單位可以每月6,000新元的價格出租，從而其估計年價值（AV）為72,000新元。根據稅務局網站上的交互式房產稅計算器（Interactive Property Tax Calculator），對於買家來說，有這樣年價值的住宅每年需繳納4,210新元的房產稅。
請注意：這個例子裡我們假設，利率、租金、房產稅、管理費和儲備基金在五年內保持不變。這個例子也沒有考慮到買方的印花稅、額外的買方印花稅、中介佣金和任何其他與該房產有關的費用。
使用 EdgeProp的抵押貸款計算器，我們發現轉售房產的買家每月估計需要支付7,161新元的貸款還款。在考慮到管理費、儲備基金和房產稅後，買家每月估計需要支付8,012新元。
對於購買期房的買家來說，情況則大不相同。期房的自住買家的支出往往是超前的，因為他們在等待房產竣工時可能需要支付臨時住房的租金。
在TOP之前，他們每月需要支付6477至9436新元的租金加上每月漸進式貸款還款。如果不包括每月大約6000新元的租金，他們只需償還貸款，在TOP之前，每月大約只需要支付477至3436新元。
在TOP和CSC之後，他們的經濟負擔將大大減輕，分別為每月6840新元和8420新元（考慮到房產稅、管理費和儲備基金）；因為他們可以搬進新家，不再繼續支付租金。
結論：
漸進式付款計劃允許購房者延遲支付全額貸款，鑒於目前的高利率環境，這可能是一個明智的決定。此外，人們普遍預計利率將在未來幾年內下降。
不幸的是，轉售的買家在簽署買賣合同時就必須開始以全額來償還貸款，因此他們必須完全面對當前高利率的衝擊。他們的付款要比漸進付款計劃下的買家高得多。
轉售公寓的買家還必須立即開始繳納房產稅，管理費和儲備基金，這增加了他們的財務負擔。而期房買家只需在樓盤獲得TOP之後才開始繳納房產稅、管理費和儲備資金。
因此，自住者受益於漸進式付款計劃，這使他們能夠在貸款期開始時享受到更少的每月還款壓力。然而，在新樓盤獲得CSC且銀行全額發放貸款後，兩類買家最終支付的貸款金額大致相同。
