2021年新加坡房市湧現的集體出售市場熱潮，在12月中旬的房地產降溫措施出台後，可能出現哪些變化？
開發商一方面因為面對35%的額外印花稅，不得不謹慎買地；另一方面，因為土地庫存日益減少，不得不買地。他們將會如何做？
戴玉祥產業諮詢公司在季度報告中指出，不少發展商還是會通過集體出售交易來填補土地庫存！
第四季度六筆集體出售交易
回顧2021年新加坡房市，我們發現，隨著新加坡房地產市場上未售出的私宅單位減少，土地庫存減少，不少發展商通過集體出售交易來填補庫存，因此集體出售市場異常活躍。
僅2021年第四季度就完成6筆交易，其中三筆交易的交易額，都進入全年前五投資額。
喬治街一號約13億轉售
其中，新加坡2021年房產最大筆交易額是在12月完成，凱德綜合商業信託（CapitaLand Integrated Commercial Trust）和富衛集團（FWD Group）以約13億新元脫售23層甲級辦公樓「喬治街一號」。
喬治街一號距萊佛士坊地鐵站約400米，總凈出租面積為44萬5745平方英尺。
添壽道兩永久地契售價8.15億
而在私宅地段交易方面，海峽實業（Hoi Hup Realty）和雙威發展（Sunway Developments）組成的合資公司以8億1500萬新元買下位於加東添壽道的兩幅毗鄰永久地契住宅地段。
這是新加坡自2018年7月以來的最大宗私宅地段交易。
建安大廈與公寓6.5億成交
數次招標的建安大廈（Peace Centre）與建安公寓（Peace Mansion）組成的綜合項目也以6億5000萬元成交。
買主是由集永成（Chip Eng Seng）子公司CEL Development、金成興控股（KSH Holdings）旗下Ultra Infinity和新海逸集團（SingHaiyi Group）子公司Sing-Haiyi Crystal共組的財團，它們通過私下協議（private treaty）方式完成這項交易。
財團希望獲得新加坡土地管理局的「原則上批准」，從而填補地契，也希望獲得市區重建局的批准，使之重新發展為商業和住宅混合用途的房地產項目。
市建局2019年發出的初步策劃准證顯示，建安大廈與建安公寓所處地段，可重新發展成一個綜合項目，總樓面面積達60萬4578平方英尺，其中60％可用於商業用途，其餘面積充作住宅之用。
華登嶺5.5億元售出
建於1983年的永久地契項目華登嶺（Watten Estate），2021年9月再度推出市場招標，被華業集團（UOL）與新加坡置地（SingLand）聯手，以合資公司United Venture Development No.4（UVD）的名義憑5億5080萬新元收購。
位於武吉知馬的華登嶺，共有104個共管排屋和公寓單位，所處地段面積為22萬零241平方英尺，容積率為1.4。
集體出售仍有必要
新加坡政府在2021年12月中旬推出最新一輪降溫措施，包括房地產開發商須支付的額外買方印花稅（ABSD）從25%調高至35%。
這筆額外買方印花稅可在滿足印花稅規定的條件下，退回給發展商。
此外，發展商仍須預先支付一筆5％印花稅，而且無法退回。
這意味著，如果開發商無法在五年期限內開發並售完所有私宅單位，他們將無法收回預先支付的35%的額外買房印花稅。
這一大筆的額外買方印花稅，讓發展商在購地時承受巨大的額外壓力。
戴玉祥產業諮詢公司在季度報告中指出，2021年第三季度數據顯示，未售出的私宅單位環比大跌11.6%，只有1萬7165個單位，創下2017年第四季度以來最低紀錄。
若按過去四個季度的銷售速度估計，這些未售出單位在1.7年內就會賣光。這從另一側面反映了土地庫存及未售出單位有限的狀況。
發展商對土地仍有殷切需求，除了通過政府售地計劃（GLS）取地外，戴玉祥產業諮詢公司認為，一些發展商還是得轉向集售市場。
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