又一年，又一輪的降溫措施
2022年的房地產市場可以用幾個事例來概括——外國買家回歸、強勁的升級需求、基準價格和高利率。
2022年4月，新加坡宣布放寬對完成疫苗接種的旅客的邊境措施。這增加了到新加坡的遊客人數以及相應地在新加坡購置新住宅和轉售住宅物業的外國人。在2022年的前3個月，外國買家購買量僅占2.8%，而在接下來的八個月內卻躍升至近5%。
2022年購買住宅物業的前5個國籍分別是中國、馬來西亞、印度、美國和印度尼西亞。 從4月份開始，核心中央區（CCR）售出的房屋數量也猛增。開發商在2022年第一季度在核心中央區（CCR）每月售出361套。在2022年第二季度和第三季度，銷量躍升近60%，達到季度平均577套。核心中央區（CCR）轉售市場的房屋銷量也有所增長，儘管增幅為36%。
其他中央區（RCR）的房價強勁上漲也促進了核心中央區（CCR）的銷量。在過去十年（2012年至2021年）間，核心中央區（CCR）和其他中央區（RCR）非有地新房之間的每平方尺平均價格差距約為42.7%。而價格差距在2022年4月開始縮小至25.7%。截至10月底的差距為18.3%。一些買家意識到差距正在縮小，從而選擇在核心中央區（CCR）購買了新房。
組屋轉售市場在2022年繼續保持健康的價格上漲，為組屋升級者提供升級到私宅的流動性。2022年在中央區以外（OCR）推出的前三個項目——AMO Residence、曲水倫庭（Lentor Modern）和Sky Eden@Bedok在推出當天的銷售額超過了 70%。AMO Residence 的銷量更是驚人，開盤第一天就售出超過98%的單位。
儘管中央區以外（OCR）的平均價格超過每平方尺2,000新元，但仍取得了亮眼的銷量。買家似乎已經接受了每平方尺超過2,000新元的新常態價格，這增強了市場信心。幾乎不可能找到價值100萬新元或更低的一居室單位。新推出的大部分單位現在的價格在150萬新元到200萬新元之間。
美國通脹居高不下，導致多輪加息。當地利率也同步上升，接近用於計算總償債率（TDSR）和抵押貸款服務率（MSR）的3.5%的中期利率。因此，新加坡金融管理局（MAS）別無選擇，只能通過將中期利率上調至4.0%來宣布一套新的降溫措施。這將使貸款金額減少5.9%。
更高的利率和減少貸款金額對轉售市場的影響更大，增加房屋分期付款帶來的影響會立即感受到。由於是階段性分期付款，新樓盤的銷售市場相對不受此影響。第一次提取貸款通常是在1年後，當地基完成時，這筆金額為購買價格的5%，是一個小數目。
一個為期30年的100萬新元貸款，利率為3.5%，首筆階段性付款每月為299新元。如果利息上升到4.5%，第一筆累進付款每月增加39新元至338新元。
聖路易斯聯邦儲備銀行預測，美聯儲利率將在2023年見頂，隨後呈下降趨勢。購買新房有助於買家安然度過當前的高利率環境，並在價格進一步上漲之前鎖定價格。
在2022年，對非有地豪宅市場的興趣非常強烈。超高凈值人士（UHNWI）被新加坡的商業友好環境、高質量生活和疫苗接種率所吸引。稅收較低也是另一個優勢。全球不確定性更是提升了新加坡作為投資物業的避風港。
2022年優質洋房（GCB）市場的前景依然強勁，因為儘管價格高，但真正的買家仍熱衷於購買。2022年優質洋房（GCB）的銷售可能在45到55的正常範圍內，低於2021年的97筆交易。
合登預計2022年將推出17個私宅項目和3個執行共管公寓。2022年推出的待售單位數量可能介於4,500至5,000套之間，是有史以來最低的。這還不到2021年發售的10,496套公寓的一半。由於新單位供應創歷史新低，2022年的銷量因此被限制在7,500單位內。
在2022年，市場上未售出的單位數量預估在15,500到16,500之間。這遠低於10年的平均27,000未售出單位，增加了價格向上的壓力。
2022年私宅價格整體上漲10%左右，與2021年相似。 由於利率增長可能使一些買家退出市場，轉售市場的交易量將在14,000套單位左右。
2022年最暢銷的新樓盤（以售出單位量排名）
來源：合登研究（截至2022年12月1日）
市場展望
新房供應量將在2023年回升，預計將推出超過40個新樓盤，總單位數量介於10,000至12,000套。根據估算單位，20%在核心中央區，50%在其他中央區，30%在中央區以外。
2023年第一季度推出的幾個主要項目應該會得到市場熱烈的響應。它們包括8 Shenton Way、Blossoms by the Park、Jalan Tembusu、Lentor Hill Residences、Marina View、Newport Residences、景樂苑、Terra Hill、The Botany at Dairy Farm、The Continuum、The Hill@One-North 和 The Reserve Residences。
景樂苑將於1月推出銷售。接下來是Blossoms by the Park和Terra Hill。
來源：合登研究（截至2022年12月1日）
武吉巴督西大道8可能是2023年唯一一個執行共管公寓項目。
本地房地產市場對高利率的韌性與全球許多城市的不穩定的房價形成鮮明對比，這可能是因為本地投機活動較少以及很好的市場流動性。強勁的房地產市場可能會吸引更多海外買家的興趣。
高利率不太可能影響新屋銷售，因為貸款是階段性支付的。在更多新房推出的支持下，新房市場的銷量可能在9,000到10,000套之間。
轉售市場可能進一步放緩至約12,000套。較高的利率將繼續影響轉售市場，降溫措施將進一步穩定組屋升級者的需求。因為投機性需求較低，而且買家有能力從更高的利率中支付更多的抵押貸款，所以價格不太可能下跌。
科技行業裁員將減輕其他在2022年難以填補科技職位的公司的壓力。這不太可能對房地產市場產生影響。
最近其他中央區的政府土地（GLS）招標價格穩定在1,300新元每平方尺左右，在中央區以外價格則穩定在每平方尺1,100新元左右。這意味著未來的售價也可能保持穩定。另一方面，較高的建築成本和較低的未售出房屋庫存可能會導致2023年房價上漲5%左右。
