又一年，又一轮的降温措施
2022年的房地产市场可以用几个事例来概括——外国买家回归、强劲的升级需求、基准价格和高利率。
2022年4月，新加坡宣布放宽对完成疫苗接种的旅客的边境措施。这增加了到新加坡的游客人数以及相应地在新加坡购置新住宅和转售住宅物业的外国人。在2022年的前3个月，外国买家购买量仅占2.8%，而在接下来的八个月内却跃升至近5%。
2022年购买住宅物业的前5个国籍分别是中国、马来西亚、印度、美国和印度尼西亚。 从4月份开始，核心中央区（CCR）售出的房屋数量也猛增。开发商在2022年第一季度在核心中央区（CCR）每月售出361套。在2022年第二季度和第三季度，销量跃升近60%，达到季度平均577套。核心中央区（CCR）转售市场的房屋销量也有所增长，尽管增幅为36%。
其他中央区（RCR）的房价强劲上涨也促进了核心中央区（CCR）的销量。在过去十年（2012年至2021年）间，核心中央区（CCR）和其他中央区（RCR）非有地新房之间的每平方尺平均价格差距约为42.7%。而价格差距在2022年4月开始缩小至25.7%。截至10月底的差距为18.3%。一些买家意识到差距正在缩小，从而选择在核心中央区（CCR）购买了新房。
组屋转售市场在2022年继续保持健康的价格上涨，为组屋升级者提供升级到私宅的流动性。2022年在中央区以外（OCR）推出的前三个项目——AMO Residence、曲水伦庭（Lentor Modern）和Sky Eden@Bedok在推出当天的销售额超过了 70%。AMO Residence 的销量更是惊人，开盘第一天就售出超过98%的单位。
尽管中央区以外（OCR）的平均价格超过每平方尺2,000新元，但仍取得了亮眼的销量。买家似乎已经接受了每平方尺超过2,000新元的新常态价格，这增强了市场信心。几乎不可能找到价值100万新元或更低的一居室单位。新推出的大部分单位现在的价格在150万新元到200万新元之间。
美国通胀居高不下，导致多轮加息。当地利率也同步上升，接近用于计算总偿债率（TDSR）和抵押贷款服务率（MSR）的3.5%的中期利率。因此，新加坡金融管理局（MAS）别无选择，只能通过将中期利率上调至4.0%来宣布一套新的降温措施。这将使贷款金额减少5.9%。
更高的利率和减少贷款金额对转售市场的影响更大，增加房屋分期付款带来的影响会立即感受到。由于是阶段性分期付款，新楼盘的销售市场相对不受此影响。第一次提取贷款通常是在1年后，当地基完成时，这笔金额为购买价格的5%，是一个小数目。
一个为期30年的100万新元贷款，利率为3.5%，首笔阶段性付款每月为299新元。如果利息上升到4.5%，第一笔累进付款每月增加39新元至338新元。
圣路易斯联邦储备银行预测，美联储利率将在2023年见顶，随后呈下降趋势。购买新房有助于买家安然度过当前的高利率环境，并在价格进一步上涨之前锁定价格。
在2022年，对非有地豪宅市场的兴趣非常强烈。超高净值人士（UHNWI）被新加坡的商业友好环境、高质量生活和疫苗接种率所吸引。税收较低也是另一个优势。全球不确定性更是提升了新加坡作为投资物业的避风港。
2022年优质洋房（GCB）市场的前景依然强劲，因为尽管价格高，但真正的买家仍热衷于购买。2022年优质洋房（GCB）的销售可能在45到55的正常范围内，低于2021年的97笔交易。
合登预计2022年将推出17个私宅项目和3个执行共管公寓。2022年推出的待售单位数量可能介于4,500至5,000套之间，是有史以来最低的。这还不到2021年发售的10,496套公寓的一半。由于新单位供应创历史新低，2022年的销量因此被限制在7,500单位内。
在2022年，市场上未售出的单位数量预估在15,500到16,500之间。这远低于10年的平均27,000未售出单位，增加了价格向上的压力。
2022年私宅价格整体上涨10%左右，与2021年相似。 由于利率增长可能使一些买家退出市场，转售市场的交易量将在14,000套单位左右。
2022年最畅销的新楼盘（以售出单位量排名）
来源：合登研究（截至2022年12月1日）
市场展望
新房供应量将在2023年回升，预计将推出超过40个新楼盘，总单位数量介于10,000至12,000套。根据估算单位，20%在核心中央区，50%在其他中央区，30%在中央区以外。
2023年第一季度推出的几个主要项目应该会得到市场热烈的响应。它们包括8 Shenton Way、Blossoms by the Park、Jalan Tembusu、Lentor Hill Residences、Marina View、Newport Residences、景乐苑、Terra Hill、The Botany at Dairy Farm、The Continuum、The Hill@One-North 和 The Reserve Residences。
景乐苑将于1月推出销售。接下来是Blossoms by the Park和Terra Hill。
来源：合登研究（截至2022年12月1日）
武吉巴督西大道8可能是2023年唯一一个执行共管公寓项目。
本地房地产市场对高利率的韧性与全球许多城市的不稳定的房价形成鲜明对比，这可能是因为本地投机活动较少以及很好的市场流动性。强劲的房地产市场可能会吸引更多海外买家的兴趣。
高利率不太可能影响新屋销售，因为贷款是阶段性支付的。在更多新房推出的支持下，新房市场的销量可能在9,000到10,000套之间。
转售市场可能进一步放缓至约12,000套。较高的利率将继续影响转售市场，降温措施将进一步稳定组屋升级者的需求。因为投机性需求较低，而且买家有能力从更高的利率中支付更多的抵押贷款，所以价格不太可能下跌。
科技行业裁员将减轻其他在2022年难以填补科技职位的公司的压力。这不太可能对房地产市场产生影响。
最近其他中央区的政府土地（GLS）招标价格稳定在1,300新元每平方尺左右，在中央区以外价格则稳定在每平方尺1,100新元左右。这意味着未来的售价也可能保持稳定。另一方面，较高的建筑成本和较低的未售出房屋库存可能会导致2023年房价上涨5%左右。
