Skye at holland
三個中心區樓盤在10月份同時開盤，這三個樓盤如果錯開時間，每個都是大熱門，但放在一起搶同一批的客戶，開發商就相當有壓力。這篇簡單分析下，開發商怎麼出牌。
開發商：UOL, 凱德，慶隆，Singapore Land
占地：12,388平方米
地價：1,285psf ppr
年限：99年
規模：兩棟40層， 666間單位。兩房起，兩房到兩加書房占比47%接近50%，三房及以上戶型占53%。
材質：
兩到三房是客廳瓷磚，臥室vinyl,
四房以上客廳採用大理石，臥室採用實木地板。
所有廚房台面全部採用耐熱高溫岩板，不同的是四房以上的材質更好。
廚房電器，冰箱， 全部採用名牌的 V Zug， LIEBHERR。
衛浴採用Laufen , Hansgrohe, Gessie
定位
毗鄰 Holland Village 核心生活圈，商鋪、餐飲、學校與社區配套齊全，是非常適合家庭居住的地段。
大戶型占比高，配置偏高端，定位高端自住盤。
預覽9月26日，預估起價S$26XX psf
優勢
項目地價比隔壁地塊低 32%，開發商有較大的定價幅度。起價開到265x的確不錯。最終還要看樓層間的差價，畢竟40層高樓，中間樓層可能過3000。
荷蘭村地鐵站500米內的供應公寓數僅742間，相比其他地鐵站附近動輒3000-5000間，這裡的供應嚴重不足。
核心區如果可以形成補漲趨勢，未來的增幅非常可觀。
開盤最早9月26號起。
風險
公寓供應數量少，大部分很老數據沒有參考意義。僅有類比項目的one holland village 二手成交數據少，造成這個樓盤整體可參考數據少。
以理論分析為主。
2. Penrith
Penrith
開發商：國浩，豐隆HongLeong
占地：9,522平方米
地價：1,154psf ppr
年限：99年
規模：兩棟40層高樓，一共462間，兩房占比33%，三房及以上占比66%
材質：
客廳，餐廳地板採用瓷磚，廚房也是瓷磚地板和牆面。臥室採用工程木板。天花板2.8米。
廚房電器Electrolux , Samsung。
定位
位於女皇鎮稀缺地段，可步行到Queentown地鐵站的項目。北向無遮擋景觀，便捷交通到市區和CBD。
周圍大量的百萬組屋業主HDB upgrader，自住型戶型三房以上占比高，定位為大眾化自住提升項目。
創新點/優勢
材質略顯一般，但也正是這樣大膽走大眾化路線，降低成本。期待較低的開盤價和總價，不僅僅是滿足未來hdb upgrader的可負擔性。也讓初次購買者不用支付太多就可以居住在好地段。
周邊的樓盤所賺取的利潤都不錯，租金回報率也高。比如stirling residences, commonwealth towers, 以及queens peak。成功案例和參考數據非常多，可以說是被驗證的地方，非常有依據。分析數據推斷出盈利點位也比較容易。
風險
這類樓盤走價格優勢，通常市場歡迎度較高。風險也在於材質一般，挑剔的業主就會覺得沒那麼高端。
同時面臨周邊二手樓盤的競爭，除非新盤價格有特別優勢。
3. Zyon Grand
zyon grand
開發商：城市發展和三井MITSUI FUDOSAN GROUP
占地：15,276平方米
地價：1,201psf ppr
年限：99年
規模：兩棟62層706間，另外一棟是長租公寓。 41%是一房，兩房和兩加書房，剩下的59%是三房和四房。考慮到其中三房有很小的818方尺和861方尺戶型，如果把這兩種也算投資類的話。投資和自住各占一半。
材質：
客廳和餐廳採用大面積的瓷磚，臥室是Vinly 地板。 電器以V-ZUG，Liebherr和De Dietrich為主，偏高端，主臥衣櫃是義大利的caccaro，戶型設計方正高效。
定位
River Valley核心地段的唯一個大型綜合體項目。其中有超市，餐飲，零售店，幼兒園，樓下直接連結到 Havelock MRT地鐵站，同時可以步行到Greatworld MRT地鐵站。
綜合體項目決定了zyon grand 的投資屬性，所以zyon grand 的一半戶型是適合投資的1房到三房小戶型。他的三房小戶型是一個亮點，讓買家能夠在投資和自住之間做一個平衡。
同時他又兼顧到了純自住買家，所有的三房premium 四房和五房以及Penthouse 都是為這類買家設計，三房1055-1076方尺的大小，四房1421~1615方尺，五房1819方尺，都做到了滿足自住所需，又不會太大面積造成總價高難以承受，在居住性和可負擔性之間做好了平衡。
所以Zyon grand 的定位是兼顧了投資和自住的一個全面型項目。配置上偏高端。
創新點/優勢
綜合項目的便利性是很大的優勢，集成了商城和地鐵的這類項目通常在市場溢價較高。
開發商標地成本低於其他river valley項目也是一個亮點。
在設計上既要討好投資者，又討好自住者，戶型大小又設計在市場能接受的單位。的確是一個全能項目。
挑戰
長租公寓的部分是一個挑戰，所以少有開發商願意接受此類帶長租公寓的地塊。CDL因為酒店開發和運行方面的經驗才敢接手。但不得不提的是長租公寓部分畢竟不能出售，提高了開發商的成本。項目中的商業部分也只能運營不能出售。這些都是成本。所有的利潤主要靠出售住宅部分，這就使得開發商不能標地太高，同時也不能把住宅部分賣的太低，因為這是他唯一可以出售的部分。所以開盤價還要再看才能知道這個樓盤值不值得買。
想知道如何選擇，加微信hannahzgg,或者whatsapp:92364198聯絡。
