Skye at holland
三个中心区楼盘在10月份同时开盘，这三个楼盘如果错开时间，每个都是大热门，但放在一起抢同一批的客户，开发商就相当有压力。这篇简单分析下，开发商怎么出牌。
开发商：UOL, 凯德，庆隆，Singapore Land
占地：12,388平方米
地价：1,285psf ppr
年限：99年
规模：两栋40层， 666间单位。两房起，两房到两加书房占比47%接近50%，三房及以上户型占53%。
材质：
两到三房是客厅瓷砖，卧室vinyl,
四房以上客厅采用大理石，卧室采用实木地板。
所有厨房台面全部采用耐热高温岩板，不同的是四房以上的材质更好。
厨房电器，冰箱， 全部采用名牌的 V Zug， LIEBHERR。
卫浴采用Laufen , Hansgrohe, Gessie
定位
毗邻 Holland Village 核心生活圈，商铺、餐饮、学校与社区配套齐全，是非常适合家庭居住的地段。
大户型占比高，配置偏高端，定位高端自住盘。
预览9月26日，预估起价S$26XX psf
优势
项目地价比隔壁地块低 32%，开发商有较大的定价幅度。起价开到265x的确不错。最终还要看楼层间的差价，毕竟40层高楼，中间楼层可能过3000。
荷兰村地铁站500米内的供应公寓数仅742间，相比其他地铁站附近动辄3000-5000间，这里的供应严重不足。
核心区如果可以形成补涨趋势，未来的增幅非常可观。
开盘最早9月26号起。
风险
公寓供应数量少，大部分很老数据没有参考意义。仅有类比项目的one holland village 二手成交数据少，造成这个楼盘整体可参考数据少。
以理论分析为主。
2. Penrith
Penrith
开发商：国浩，丰隆HongLeong
占地：9,522平方米
地价：1,154psf ppr
年限：99年
规模：两栋40层高楼，一共462间，两房占比33%，三房及以上占比66%
材质：
客厅，餐厅地板采用瓷砖，厨房也是瓷砖地板和墙面。卧室采用工程木板。天花板2.8米。
厨房电器Electrolux , Samsung。
定位
位于女皇镇稀缺地段，可步行到Queentown地铁站的项目。北向无遮挡景观，便捷交通到市区和CBD。
周围大量的百万组屋业主HDB upgrader，自住型户型三房以上占比高，定位为大众化自住提升项目。
创新点/优势
材质略显一般，但也正是这样大胆走大众化路线，降低成本。期待较低的开盘价和总价，不仅仅是满足未来hdb upgrader的可负担性。也让初次购买者不用支付太多就可以居住在好地段。
周边的楼盘所赚取的利润都不错，租金回报率也高。比如stirling residences, commonwealth towers, 以及queens peak。成功案例和参考数据非常多，可以说是被验证的地方，非常有依据。分析数据推断出盈利点位也比较容易。
风险
这类楼盘走价格优势，通常市场欢迎度较高。风险也在于材质一般，挑剔的业主就会觉得没那么高端。
同时面临周边二手楼盘的竞争，除非新盘价格有特别优势。
3. Zyon Grand
zyon grand
开发商：城市发展和三井MITSUI FUDOSAN GROUP
占地：15,276平方米
地价：1,201psf ppr
年限：99年
规模：两栋62层706间，另外一栋是长租公寓。 41%是一房，两房和两加书房，剩下的59%是三房和四房。考虑到其中三房有很小的818方尺和861方尺户型，如果把这两种也算投资类的话。投资和自住各占一半。
材质：
客厅和餐厅采用大面积的瓷砖，卧室是Vinly 地板。 电器以V-ZUG，Liebherr和De Dietrich为主，偏高端，主卧衣柜是意大利的caccaro，户型设计方正高效。
定位
River Valley核心地段的唯一个大型综合体项目。其中有超市，餐饮，零售店，幼儿园，楼下直接链接到 Havelock MRT地铁站，同时可以步行到Greatworld MRT地铁站。
综合体项目决定了zyon grand 的投资属性，所以zyon grand 的一半户型是适合投资的1房到三房小户型。他的三房小户型是一个亮点，让买家能够在投资和自住之间做一个平衡。
同时他又兼顾到了纯自住买家，所有的三房premium 四房和五房以及Penthouse 都是为这类买家设计，三房1055-1076方尺的大小，四房1421~1615方尺，五房1819方尺，都做到了满足自住所需，又不会太大面积造成总价高难以承受，在居住性和可负担性之间做好了平衡。
所以Zyon grand 的定位是兼顾了投资和自住的一个全面型项目。配置上偏高端。
创新点/优势
综合项目的便利性是很大的优势，集成了商城和地铁的这类项目通常在市场溢价较高。
开发商标地成本低于其他river valley项目也是一个亮点。
在设计上既要讨好投资者，又讨好自住者，户型大小又设计在市场能接受的单位。的确是一个全能项目。
挑战
长租公寓的部分是一个挑战，所以少有开发商愿意接受此类带长租公寓的地块。CDL因为酒店开发和运行方面的经验才敢接手。但不得不提的是长租公寓部分毕竟不能出售，提高了开发商的成本。项目中的商业部分也只能运营不能出售。这些都是成本。所有的利润主要靠出售住宅部分，这就使得开发商不能标地太高，同时也不能把住宅部分卖的太低，因为这是他唯一可以出售的部分。所以开盘价还要再看才能知道这个楼盘值不值得买。
想知道如何选择，加微信hannahzgg,或者whatsapp:92364198联络。
