新加坡組屋轉售市場火熱滾燙，一直是輿論熱議話題，有人歡喜有人憂。
憂者，擔心組屋轉售價格持續飆漲，長此以往，本地住房問題將愈發嚴重。
但另一邊廂，也有人笑著數鈔票，趁著轉售組屋好價市，搭上了「升級」列車，躋身私宅一族。
本地房地產業者指出，新加坡去年有更多原組屋屋主購買非有地私宅。
從何看出？
根據房地產業者博納產業（PropNex）分析，
2024年，共有5420個新推出與非有地私宅轉售單位，由以組屋地址登記的買家所購買。
相較2023年的5060個單位，增加了360個，或7.1%。
兩大因素造成更多組屋升級者出現：
房貸利率下滑；
組屋轉售價格漲得比私宅更凶更猛。
組屋轉售價漲多快？
建屋發展局數據顯示，本地組屋轉售價2024年上漲了9.7%，是2023年4.9%增速的近一倍。
私宅價格在同一時段的漲幅則相對遜色。
2024年，私宅價格漲了3.9%，相較2023年的6.8%反而放緩。
從下列趨勢圖可以觀察到，組屋轉售價漲幅從2020年開始「超車」私宅。
換句話說，組屋轉售價上漲的速度比私宅還快，原本住在組屋的屋主能更快積累資本，追上私宅的售價水平。
2020年因冠病疫情爆發，新加坡多個預購組屋工程延緩，人們把目光轉向轉售組屋，因而推高了後者價格。
上面那張圖表比較的是轉售組屋與整體私宅（包括有地與非有地私宅）的價格變化，下面這張圖表則進一步把組屋轉售價與公寓價格漲幅作比較。
從上圖可以發現，自2020年後，轉售組屋的飆漲速度可說是一騎絕塵，從此未再被公寓趕上。
百萬組屋數量再創新高
根據房地產公司Singapore Realtors Inc提供的數據，2024年約有1035個組屋單位以超過100萬新元的價格轉手，比2023年的469個翻了超過一倍。
若再把標準稍微拉低至70萬新元，橙易集團（OrangeTee）的數據則顯示，2024年共有7644個組屋單位以超過70萬新元轉手，相較2023年的5273個劇增45%。
而在2019年，僅有1591個組屋單位以超過70萬新元價格轉手，轉售組屋市場近年來的火熱程度，可見一斑。
組屋轉售價水漲船高，無疑讓更多組屋升級者籌集到更多彈藥，投入私宅市場。
此外，根據統計局數據，近年來，住在組屋的本地住戶家庭收入，增長速度也比住在私宅的住戶來得快。
從2020年至2024年，住在一房式和二房式組屋的平均家庭月收入增長了36.2%，三房式組屋增幅為25.4%，四房式組屋23.8%，五房式組屋19%。
相較之下，公寓和有地私宅住戶的平均家庭月收入在同時段僅分別增長12.5%和7.84%。
這意味著，在這期間，一些住在組屋的家庭有辦法積累更多資金，入手私宅。
（資料來源：新加坡統計局；李國豪製圖）
值得注意的是，組屋升級者的「火力」更多集中在轉售私宅。
買家以組屋地址登記的轉售私宅交易從2023年的3347個單位，增加19.9%至去年的4013個。
但涉及組屋升級者的新私宅交易數量，則從2023年的1636個單位，下跌16.7%至1363個。
據房地產專家分析，這是因為新舊公寓的中位數價格差距越來越大。
橙易集團首席研究與戰略總監孫燕清向《海峽時報》指出，不包括執行共管公寓在內，新公寓2024年的中位數售價比轉售公寓貴了48.4%。
今年1月，兩者的價格差距更進一步擴大至55%。
如外界所料，新加坡政府並未在2025財政年預算案中宣布新的房市降溫措施。
然而，總理兼財政部長黃循財強調，當局接下來幾年將增加預購組屋的供應量。
他說，預購組屋的申購率已趨於平穩，遠低於疫情前的水平。
目前看來，當局傾向於「讓子彈再飛一會兒」，讓早前宣布的幾輪降溫措施，以及預購組屋供應面的改善隨時間發酵，以達到穩定轉售組屋市場的效果。
而在組屋轉售價漲幅緩和之前，應該仍有不少有意升級者能從這波漲勢中得利，組屋換私宅。
