【銷售月報】2022年4月防疫措施和旅遊限制放寬，高檔私宅銷量回升撐起新私宅銷售

2022年05月20日 • 2907次閱讀

防疫措施和旅遊限制放寬

2022年4月高檔新私宅銷售持續回暖

博納研究新私宅銷售月報

2022 年 4 月

2022年5月17日，新加坡——新加坡正朝著與冠病共存的方向邁進，防疫措施和旅遊限制進一步放寬。2022年4月，以高端豪華住宅為代表的核心中央區（CCR），其新私宅需求量連續第二個月份增加。

CCR的強勁銷售，協助支撐了4月份的整體新私宅銷售。開發商售出了 653 套新私宅（不包括執行共管公寓EC），與 3 月份成交的 654 套基本持平。與去年同期相比，2022 年 4 月的新私宅銷量，較 2021 年 4 月售出的 1,270 套下跌了近 49%。2021年4月新推出的雋峰（Irwell Hill Residences）和 One-North Eden 帶動了當時的銷量。

繼 3 月份39.1%的環比增長，2022 年 4 月的CCR新私宅銷量環比增長了 34.6%，達 206 套。CCR占上個月新私宅總銷量的 31.5%，也是唯一一個在4月份新私宅銷售中，出現環比增長的子市場。4月份的CCR 暢銷項目包括：以S$3,227psf 中位數價格售出23 個單位的The Avenir，和以S$2,500psf 中位數價格賣出21 個單位的富雅軒（Fourth Avenue Residences）。

與此同時，由於待售單位數量不斷減少，外加重大新盤缺席市場，其他中央區（RCR）和中央區外（OCR）的新私宅銷量於 3 月至4 月份，分別下滑了 9.7% 和 12.7%。開發商一共賣出了 289 套RCR新單位。其中包括 52 套來自鑫悅府（Normanton Park）單位，中位價為S$1,861psf ；還有35 套來自瑞雅嘉苑（Riviere）單位，以S$2,779psf 的中位價售出。

隨著待售新私宅的庫存量在2022年第一季末跌至 3,890 套新低，4月份新私宅銷售的OCR月度跌幅加劇，環比下降 12.7% 至 158 套。4 月份的暢銷OCR項目是悅湖苑（The Florence Residences），以S$1,717psf的中位價售出了 24 個單位。另一暢銷項目沁水軒（The Watergardens at Canberra），則以S$1,449psf的中位數價格賣出19個單位。

EC 領域方面，4 月份共有 186 套新單位易手，比 3 月份售出的 48 套大幅增加。這一增長可歸因於在義順推出的 North Gaia EC，其 616 套公寓中的 166 套（27%）在上市時以S$1,301psf的中位價售出。

4 月份，開發商向市場投放了 397 個新單位（不包括 EC），而3 月份的數量則為 309 個單位。與此同時，4 月EC項目North Gaia 推出了 616 個單位，這是自Parc Greenwich EC於2021年9月開盤以來，首次推出的EC項目。

繼 2022 年第一季的低迷，4月份的私宅市場依舊面臨新盤供應有限的問題。開發商向市場投放了 397 個新單位（不包括 EC），而3 月份的數量則為 309 個單位。多數於 4 月份投放市場的單位，來自之前已開盤的項目。在外國買家和投資者 ABSD 利率提高、利率上升和通脹風險所帶來的挑戰下，大型新盤的缺乏，尤其在大眾市場中，阻礙了開發商的整體銷售。

隨著抵押貸款利率預計上調，市場上可能會有更多較謹慎的購房者。他們或將下調購房選項，挑選價格較好負擔的小型單位。一些購房者也可能決定更早進入市場，以鎖定更好的抵押貸款利率，因為利率預計將在今年持續上漲。對投資者而言，利率出現長期上漲的前景將造成擔憂，因為這很可能會侵蝕未來出租單位時的租金收益。由於需要考慮的因素更多，買家在決定買房之前可能需要更多時間來做出抉擇。

此外，通脹壓力和成本上升（包括建築和人力成本），可能會導致房價攀升。房地產一般被視為能有效對抗通脹的對沖工具，其價值往往會隨著時間增長，這可能會使買家和投資者進入市場購房，以對沖通脹風險。

2022年4 月，新加坡公民依舊在新私宅銷售中占據最大買家比例。但據觀察，更多外國買家已返回本地市場，當中因素可能包含冠病防疫措施和旅遊限制的放寬。根據市區重建局房地產資訊系統中的買賣禁令數據，3 月到 4 月份，外籍買家所占的新私宅買家比例，在所有子市場中均出現上漲。外籍買家占 CCR 4 月份新私宅銷售的 13.1%，高於 3 月份的 9.9%。4 月份 RCR 和 OCR 的相應數字也較高，分別為 9.4% 和 3.2%，而3月份RCR 和 OCR 的外籍買家占比分別為 2.9% 和 1.1%（見下圖）。