在這個百萬組屋逐漸常態化的時代，看到屋齡近50年的老組屋仍能創下如此高價仍令人驚訝。
僅今年，Marine Drive一帶已有8間五房式組屋以超過百萬新元成交。這些組屋的地契始於1977年，意味著成交時剩餘屋契至少還有49年。別以為這些單位特別大——它們均被歸類為"標準型"組屋，面積為120平方米，這正是HDB在70年代末建造的五房式組屋的典型規格。
由此引出一個問題：與購買50年屋齡的老組屋相比，選購新滿五年期（MOP）的組屋究竟需多支付多少錢？人們為何願意為屋齡50年的老組屋支付百萬新元？這種現象是否正常？
為確保相對公平的對比，本次研究僅針對地契始於2020年（代表新滿五年期組屋）和1975年（代表50年屋齡組屋）的三房、四房及五房式HDB組屋。
1）三房式組屋
新滿五年期（MOP）的三房式組屋平均面積為68平方米，而50年屋齡的老式三房組屋平均面積約為66平方米。過去幾十年間，三房式組屋的面積雖有所波動，但1975年的規格與現今大體相當。
既然面積並非決定性因素，那麼50年屋齡老組屋的售價低於大多數新滿五年期組屋也就不足為奇了。以每平方英尺價格（psf）為例：儘管曾有50年屋齡的三房式老組屋創下836新元/平方英尺的峰值，但這屬於異常值。其次的最高記錄為793新元/平方英尺，仍遠低於新滿五年期組屋的中位數單價。
2）四房式組屋 新滿五年期（MOP）的四房式組屋平均面積為92平方米。相比之下，過去一年售出的50年屋齡老式四房組屋平均面積約為85平方米。 這或許是1975年建造的四房式組屋的顯著特點——這類戶型在1980年代才開始擴大面積，到2000年代後又逐漸縮小至現今規格。
表面上看，即便最昂貴的50年屋齡四房式老組屋，其總價仍低於新滿五年期四房組屋的中位數價格。為更老舊、更狹小的組屋支付更高費用似乎不符合邏輯。但有趣的是，新滿五年期組屋的中位數單價（psf）竟與50年屋齡四房老組屋的最高單價不相上下。 過去一年成交總價前十的50年屋齡四房老組屋均位於馬林百列地區。這似乎意味著，諸如地理位置等因素仍能確保老組屋維持與新組屋相當的溢價能力。
3）五房式組屋 新滿五年期（MOP）五房式組屋的平均面積約為113平方米，反而比過去一年售出的50年屋齡老式五房組屋的平均面積（約120平方米）更小。
在50年屋齡的五房老組屋中，有5筆交易突破百萬新元大關。其中前兩筆成交涉及面積超過140平方米的連通式單位，因此溢價並不意外。而那些單價突破811新元/平方英尺的交易，均位於Marine Terrace的高樓層單位——推測因其擁有相對無遮擋的海景視野，故能支撐此溢價。
由此可推斷，正是地理位置與更大戶型面積的組合優勢，吸引買家選擇屋齡更高的五房式老組屋，使其價值能與新五房組屋相媲美。
總結下來，最昂貴的50年屋齡老組屋集中在Marine Parade和Queenstown地區，具體分布於Marine Crescent、Marine Terrace、Holland Drive及Holland Avenue沿線。這對熟悉新加坡房產市場的人而言並不意外。
儘管這些組屋已有50年歷史，但其周邊交通便利性較以往顯著提升：Marine Terrace地鐵站於2024年啟用，Holland Village地鐵站則早在2011年已通車。Holland Drive沿線的老組屋更與2023年底開業的大型綜合體One Holland Village隔街相望。
所有這些因素共同促使高端市場的50年屋齡老組屋，其成交價格已達到新滿五年期組屋的中位數水平。然而，絕大多數的市面上在售的老組屋單位，都達不到剛滿最低居住期房子的價格。
