新加坡政府在深夜公布新的房產政策，內容如下：
從2023 年 7 月 20 日星期四起，外國人必須獲得批准才能購買「總體規劃」(Master Plan)中劃為「商業和住宅」(Commercial and Residential) 的房產或土地。
申請可以通過 www.sla.gov.sg/ldau 在線提交。
*我們參考以下內容：
1) SLA於2023年7月19日發布的《住宅財產法》細化公告
2) SLA 關於上述細化的常見問題解答
01 政策詳情
律政部和新加坡土地管理局星期三晚上宣布這項消息時說，這是在住宅房地產法修訂之後實施的措施，目的是為保護新加坡人的住宅用地。
被規劃為「商業及住宅」用途的發展地段，原本指定為非住宅房地產，如今將被視為住宅房地產，並受到住宅房地產法的管制。「商業及住宅」地段已從土地用途地段名單中撤除。
「商業及住宅」房地產可能包括購物中心、酒店，以及辦公與住宅房地產。一些例子包括羅撥申道
（Robertson Walk）和德廣場（UE Square）。目前規劃為商業及住宅的用地，必須至少有60％的樓面用於住宅用途。
根據 RPA，外國人是指不屬於以下任何一種情況的任何人：
• 新加坡公民；
• 新加坡公司；
• 新加坡有限責任合夥企業；或者
• 新加坡團體。
擁有被劃為「商業和住宅」用途的土地或房產的現有所有者的外國人，如果打算按原樣保留房產，則無需獲得 RPA 的批准。
然而，如果他們希望保留和重新開發該房產，則需要根據 RPA 尋求批准。
02 政策過渡期
打算購買或獲得「商業和住宅」用途的土地或房產權益的外國人，如果滿足以下所有條件，可以免除獲得 RPA 的批准：
A. 購買選擇權（「OTP」）由賣方在 2023 年 7 月 20 日之前授予潛在買方；
B. 該OTP於2023年8月9日或之前行使；和
C. 此 OTP 在 2023 年 7 月 20 日或之後未曾更改。
03 深度解讀
這次修改主要影響的是：
1.劃為商業與住宅用途的受保留店屋(Shophouse)
2. 劃為商業與住宅用途的地皮(Land)
過去，外國買家或公司在購買住宅地段時，都須獲得當局批准，商業及住宅用地則不須要。如今，政府把商業及住宅用地改為住宅，就是要統一含有住宅部分地段的處理方式。通過這個做法，政府也減少外國買家參與含有住宅部分地段的交易。
政府的修改主要針對地皮，所以外國買家購買商住兩用項目的私宅，並不需要獲得批准，他們只需按現有條例支付60％的額外買方印（ABSD）。
綜上所述：
新政影響的的是：
1.劃為商業及住宅應用的保留店屋
2.劃為商業與住宅應用的地皮
外國人購買商業與住宅地皮上的私宅或者商住兩用的私宅並不受影響。交60%的ABSD 即可。
總的目的:減少外國人對含住宅部分地段的交易，保護新加坡的住宅市場。
一個案例：
這篇文章中提到的商住兩用土地就會受到新政的影響。以前外國人或者公司集體收購商住兩用土地上項目，開發新的私宅是不需要批准的。現在類似的項目就要申請了。
武吉知馬綜合用途用地以 5,390 萬新元整體出售
植物園附近三個毗鄰的永久業權再開發地塊以 5,390 萬新元的價格集體出售給 Hillcrest Investments，該公司是印度尼西亞億萬富翁蘇坎托·陳江和 (Sukanto Tanoto) 旗下紙漿、造紙和棕櫚油巨頭皇家金鷹 (RGE) 的子公司。
該物業共有 8 間無電梯公寓和 4 間底層商店，位於武吉知馬路 551 至 553 號和杜克路 6 至 8 號，還包括一條車道。它們的總土地面積為 16,479 平方英尺 (sq ft)。
仲量聯行執行董事Tan Hong Boon表示，交易價格計算得出的地價約為每平方英尺每容積率1,504新元，包括總容積率3.0的開發費用，假設總建築面積的60%用於住宅用途，40%用於商業用途。
作為營銷代理的仲量聯行在周三（12 月 15 日）的一份新聞聲明中表示，考慮到第二次招標的底價降低，整體招標上周以「良好的興趣」結束。招標結束時收到了 3 份正式提交書。
該房產於 2021 年 1 月首次投放市場，指導價為 6250 萬新元。它於 2021 年 10 月重新推出，價格降低了 5,380 萬新元。
買家 Hillcrest 投資於具有重建潛力的房產。總部位於新加坡的金鷹集團私人有限公司生產天然纖維、食用油、綠色包裝和天然氣。
RGE Pte Ltd總裁Tey Wei Lin表示，第10區的房產「具有強大的重建潛力」，因為它位於武吉知馬路沿線，可通往加冕廣場、植物園和教育機構。
2018年，金鷹集團還以2.6億新元的價格集體出售購買了唐人街廣場。泰伊說，克雷格路沿線的永久業權土地目前正在開發為蒙德里安新加坡酒店，這是一家豪華酒店，將新加坡數百年歷史的店屋的歷史建築與當代影響融為一體。他補充說，Mondrian 新加坡店將於 2023 年初開業。
至於武吉知馬用地，根據市區重建局2019年總體規劃，它們被劃為住宅和商業用途，允許的高度最高為5層。
超市和餐館等便利設施均位於附近，國王拱廊 (King's Arcade)、皇冠中心 (Crown Centre)、Serene Centre 和 Cluny Court 均在附近。
1公里範圍內有南洋小學、萊佛士女子小學和聖瑪格麗特中學等熱門學校。
所有 13 名業主均同意該交易，這意味著無需向分層產權委員會申請銷售訂單。
04 買家提示
新的政策預計不會對樓市產生顯著影響，因為外國買家的主要考慮和阻礙因素仍是ABSD。新的政策把外國買家的焦點和資金進一步轉向商業和酒店地產等無需批准也無需支付ABSD 的項目。
減少國外資金對住宅市場的干預，更好的保護了新加坡人在住宅市場的利益。
作為外國人，作者給出的建議是：
把資金儘量投向純商業規劃，無限制也無需支付ABSD的商業和酒店項目，因為政府的下一步動作可能是收緊商業地產，所以投資的步伐也要加快。
作為擁有新加坡公民和新加披綠卡者的本地居民，作者給出的建議是：
既然政府如此保護住宅市場，幫我們把大批量的外來資金擋在住宅市場之外，保證它的穩定持續發展。
那我們應該放心大膽的去投資住宅市場，這是一個有政府保駕護航的市場。
這個政策也說明目前有很多外來資金進入新加坡的各個層面，既然這個趨勢無法避免，作為本地居民應該勇敢採取「先下手為強」策略。
