新加坡政府在深夜公布新的房产政策，内容如下：
从2023 年 7 月 20 日星期四起，外国人必须获得批准才能购买“总体规划”(Master Plan)中划为“商业和住宅”(Commercial and Residential) 的房产或土地。
申请可以通过 www.sla.gov.sg/ldau 在线提交。
*我们参考以下内容：
1) SLA于2023年7月19日发布的《住宅财产法》细化公告
2) SLA 关于上述细化的常见问题解答
01 政策详情
律政部和新加坡土地管理局星期三晚上宣布这项消息时说，这是在住宅房地产法修订之后实施的措施，目的是为保护新加坡人的住宅用地。
被规划为“商业及住宅”用途的发展地段，原本指定为非住宅房地产，如今将被视为住宅房地产，并受到住宅房地产法的管制。“商业及住宅”地段已从土地用途地段名单中撤除。
“商业及住宅”房地产可能包括购物中心、酒店，以及办公与住宅房地产。一些例子包括罗拨申道
（Robertson Walk）和德广场（UE Square）。目前规划为商业及住宅的用地，必须至少有60％的楼面用于住宅用途。
根据 RPA，外国人是指不属于以下任何一种情况的任何人：
• 新加坡公民；
• 新加坡公司；
• 新加坡有限责任合伙企业；或者
• 新加坡团体。
拥有被划为“商业和住宅”用途的土地或房产的现有所有者的外国人，如果打算按原样保留房产，则无需获得 RPA 的批准。
然而，如果他们希望保留和重新开发该房产，则需要根据 RPA 寻求批准。
02 政策过渡期
打算购买或获得“商业和住宅”用途的土地或房产权益的外国人，如果满足以下所有条件，可以免除获得 RPA 的批准：
A. 购买选择权（“OTP”）由卖方在 2023 年 7 月 20 日之前授予潜在买方；
B. 该OTP于2023年8月9日或之前行使；和
C. 此 OTP 在 2023 年 7 月 20 日或之后未曾更改。
03 深度解读
这次修改主要影响的是：
1.划为商业与住宅用途的受保留店屋(Shophouse)
2. 划为商业与住宅用途的地皮(Land)
过去，外国买家或公司在购买住宅地段时，都须获得当局批准，商业及住宅用地则不须要。如今，政府把商业及住宅用地改为住宅，就是要统一含有住宅部分地段的处理方式。通过这个做法，政府也减少外国买家参与含有住宅部分地段的交易。
政府的修改主要针对地皮，所以外国买家购买商住两用项目的私宅，并不需要获得批准，他们只需按现有条例支付60％的额外买方印（ABSD）。
综上所述：
新政影响的的是：
1.划为商业及住宅应用的保留店屋
2.划为商业与住宅应用的地皮
外国人购买商业与住宅地皮上的私宅或者商住两用的私宅并不受影响。交60%的ABSD 即可。
总的目的:减少外国人对含住宅部分地段的交易，保护新加坡的住宅市场。
一个案例：
这篇文章中提到的商住两用土地就会受到新政的影响。以前外国人或者公司集体收购商住两用土地上项目，开发新的私宅是不需要批准的。现在类似的项目就要申请了。
武吉知马综合用途用地以 5,390 万新元整体出售
植物园附近三个毗邻的永久业权再开发地块以 5,390 万新元的价格集体出售给 Hillcrest Investments，该公司是印度尼西亚亿万富翁苏坎托·陈江和 (Sukanto Tanoto) 旗下纸浆、造纸和棕榈油巨头皇家金鹰 (RGE) 的子公司。
该物业共有 8 间无电梯公寓和 4 间底层商店，位于武吉知马路 551 至 553 号和杜克路 6 至 8 号，还包括一条车道。它们的总土地面积为 16,479 平方英尺 (sq ft)。
仲量联行执行董事Tan Hong Boon表示，交易价格计算得出的地价约为每平方英尺每容积率1,504新元，包括总容积率3.0的开发费用，假设总建筑面积的60%用于住宅用途，40%用于商业用途。
作为营销代理的仲量联行在周三（12 月 15 日）的一份新闻声明中表示，考虑到第二次招标的底价降低，整体招标上周以“良好的兴趣”结束。招标结束时收到了 3 份正式提交书。
该房产于 2021 年 1 月首次投放市场，指导价为 6250 万新元。它于 2021 年 10 月重新推出，价格降低了 5,380 万新元。
买家 Hillcrest 投资于具有重建潜力的房产。总部位于新加坡的金鹰集团私人有限公司生产天然纤维、食用油、绿色包装和天然气。
RGE Pte Ltd总裁Tey Wei Lin表示，第10区的房产“具有强大的重建潜力”，因为它位于武吉知马路沿线，可通往加冕广场、植物园和教育机构。
2018年，金鹰集团还以2.6亿新元的价格集体出售购买了唐人街广场。泰伊说，克雷格路沿线的永久业权土地目前正在开发为蒙德里安新加坡酒店，这是一家豪华酒店，将新加坡数百年历史的店屋的历史建筑与当代影响融为一体。他补充说，Mondrian 新加坡店将于 2023 年初开业。
至于武吉知马用地，根据市区重建局2019年总体规划，它们被划为住宅和商业用途，允许的高度最高为5层。
超市和餐馆等便利设施均位于附近，国王拱廊 (King's Arcade)、皇冠中心 (Crown Centre)、Serene Centre 和 Cluny Court 均在附近。
1公里范围内有南洋小学、莱佛士女子小学和圣玛格丽特中学等热门学校。
所有 13 名业主均同意该交易，这意味着无需向分层产权委员会申请销售订单。
04 买家提示
新的政策预计不会对楼市产生显著影响，因为外国买家的主要考虑和阻碍因素仍是ABSD。新的政策把外国买家的焦点和资金进一步转向商业和酒店地产等无需批准也无需支付ABSD 的项目。
减少国外资金对住宅市场的干预，更好的保护了新加坡人在住宅市场的利益。
作为外国人，作者给出的建议是：
把资金尽量投向纯商业规划，无限制也无需支付ABSD的商业和酒店项目，因为政府的下一步动作可能是收紧商业地产，所以投资的步伐也要加快。
作为拥有新加坡公民和新加披绿卡者的本地居民，作者给出的建议是：
既然政府如此保护住宅市场，帮我们把大批量的外来资金挡在住宅市场之外，保证它的稳定持续发展。
那我们应该放心大胆的去投资住宅市场，这是一个有政府保驾护航的市场。
这个政策也说明目前有很多外来资金进入新加坡的各个层面，既然这个趋势无法避免，作为本地居民应该勇敢采取“先下手为强”策略。
