新加坡選擇什麼樣的產業租金回報率最佳？
當下的新加坡，在投資回報與多樣化需求的驅動下，地產業資本流通性不斷增強，就租金回報率而言:
新加坡什麼樣的樓盤可以稱之為優質地產?
租金總回報率是百分之多少可以稱作優質地產？
哪幾類地產回報率最佳？
在此，吳洲帶領團隊精心編寫了新加坡地產業行情及租金收益率分析供您參考。
吳洲堅信，這篇報告具有重要的參考價值，將使您大獲裨益，令您有所啟發。
《鹽鐵論》節選
漢代名士桓寬著有《鹽鐵論》六十篇，其中最著名的一句話為：「明者因時而變，知者隨事而制」。
意思為：聰明的人（往往會）根據時期的不同而改變（自己的策略和方法），有大智慧的人（會）伴隨著事物（發展方向）的不同而制定（相應）的管理方法。
眾所周知，制度化、規範化、程序化、靈敏化是新加坡政府的基本特徵，因此只有精準把握政策，清楚政府在金融、地產方面政策的力度和節奏，然後隨著政策導向制定投資策略，方可在欣欣向榮的新加坡地產業中有所斬獲。
明者因時而變，知者隨事而制，故此，吳洲我習慣於凡事從解析政策入手。
寫字樓行情
及資金回報率
11月13日，新加坡金融管理局推出總值50億美元的私募市場計劃，進一步加強私人市場融資生態，鞏固新加坡作為全球金融中心的地位。
金管局在新加坡金融科技節上宣布推出新基金。
基金將由全球頂尖的私募基金和基礎設施基金經理管理。
基金管理公司必須要在本地設立重要業務，或有意擴展在本地的業務。
在這項計劃下，金管局將動用自己的50億美元資金。
根據高力國際（Colliers International）新加坡研究所顯示資料，新加坡金融服務占新加坡CBD高級和甲級寫字樓的45％，因此我有理由相信政府此舉將對寫字樓市場產生非常積極的影響從而令寫字樓租金及資本價值持續上揚，因為它將吸引更多全球或區域資產管理公司致力於在新加坡建設，以便獲得可用於管理的資金。
積極態勢已連續三年主導新加坡寫字樓市場，低成本資金的持續流入全面推動寫字樓租金及資本價值雙線上揚。
由於資本持續流入，資本化率被壓縮至十年來最低水平。
因為信心受到經濟增長預期的支撐，所以投資者整體看好本地寫字樓市場。
2016年以來，境外投資者在新加坡市場的投資成交額均獲得同比增長，投資者在全球範圍內追尋收益率，為新加坡寫字樓投資市場提供了重要推動力。
新加坡仲量聯行（Jones Lang LaSalle, Inc.）調查顯示，新加坡寫字樓市場在未來三年內空置率有限，新增空間有限，因此新加坡寫字樓市場預計將在2018年後供不應求。
預計2018年全年中央商務區的高級和甲級寫字樓租金將上漲14％，這是自2011年以來首次實現兩位數的年增長率。
繼2018年第二季度環比增長2.6％後，中央商務區高級和甲級租金平均每月上漲4.3％至每平方英尺9.20新元。
按年計算，中央商務區高級和甲級寫字樓租金平均上漲15.2％。
今年前9個月，租金攀升12.1％2018年第三季度，中央商務區的高級和甲級寫字樓空間的空置率持平，環比上升0.1個百分點至5.6％。
2018年1月至10月，中央商務區的高級和甲級寫字樓市場年租金回報率為3.8%，我推斷2019年至2021年優質寫字樓供應渠道將逐漸減少，且未來兩年租金持續上升趨勢，2019年平均租金同比上漲7%至9％，2020年同比增長5%至6％。
由此可見，中央商務區的高級和甲級寫字樓為當之無愧的優質地產，如有足夠資本，投資中央商務區的高級和甲級寫字樓市租金回報率最高。
小戶型非有地私宅
行情及資金回報率
根據市區重建局在10月17日發出的新指導原則，從明年1月17日起，中央區以外的非有地住宅發展項目，單位平均面積將從目前的至少70平方米（約753.47平方英尺），增加到至少85平方米（914.93平方英尺）。
當局也列出可能出現大量新開發項目，而導致基礎設施負荷壓力過大的九個地區，包括馬林百列、馬里士他和羅央等，規定這些地區的單位平均面積至少100平方米（1076.39平方英尺）。
新條規明年1月19日生效。
根據我多年對新加坡地產業的觀察，發現一條經典的原則，即政府迅速出台相關政策，往往就是針對當時民間利潤最高、經濟行為最熱的商業行為。
在新加坡，一些小型公寓單位被戲稱為鞋盒單位，通常鞋盒單位一般是指小於500平方英尺的單位（1臥室）。
實際上，許多投資者認為，同市區服務公寓與中檔酒店相比，小型公寓的租金較低，會吸引外派人員尤其是年輕單身者。
此外，人口結構的改變，也帶動小型公寓的需求上揚。
近年來，單身者、沒有子女的已婚夫婦、年長者與越來越富裕的大學畢業生和年輕人，有越來越多傾向選擇舒適的私宅居住的趨勢。
這些人覺得能負擔得起小型公寓，本身的需求也得到滿足。
隨著時間的推移，這類國人將跟著增加，因此對小型公寓的需求也可能會增長。
儘管經過之前的樓市降溫措施，但買家仍對鞋盒公寓的需求持穩。
根據市區重建局房地產資訊系統（URA）的數據，新推出非有地鞋盒公寓的銷量從2008年的275個單位，增加至2011年的2259個，並在2011年12月政府實施第一輪額外買方印花稅（ABSD）後，仍於2012年創下2709個單位的高峰數量。
不過，隨著政府在2013年實施第二輪ABSD和總償債率（TDSR）框架，鞋盒公寓銷量從2013年的1978個減少至2015年的1029個。
之後，鞋盒公寓銷量又逐年略增，去年的1199個為三年來最高。
今年首三季的鞋盒公寓銷量為868個。
租金收益率方面
在研究非有地私宅尺寸與租金收益率之間的關係時，我發現鞋盒公寓是今年總租金收益率最高的。
該租金收益率是我通過計算開發項目的年度租金收入並將其除以相應項目的近期轉售價格而來的。
這裡的總租金收益率不包括維護費和空置費等其他費用。
通過研究URA提供數據發現，在2018年1月份至11月份之間：
1）中央區域和非中央區域面積在500至599平方尺的單位（鞋盒單位）平均總租金收益率為3.24%。
2）中央區域面積在600至699平方尺的單位平均總租金收益率為2.85%，非中央區域為3.02%。
3）中央區域面積在700至799平方尺的單位平均總租金收益率為2.84%，非中央區域為3%。
4）中央區域面積在1000至1299平方尺的單位平均總租金收益率為2.87%，非中央區域為2.9%。
5）中央區域面積在1300至1599平方尺的單位平均總租金收益率為2.62%，非中央區域為2.77%。
數據說明2018年面積介於500至599平方英尺的鞋盒單位的租金收益率最高。
在新加坡，由於超過80％的人擁有組屋單位，因此私宅租賃市場主要受外籍人士需求的推動。
從這個角度來看，我可以推斷，對於較小的出租單位的強烈需求很可能是由單身的外籍人士，沒有孩子的人或者從僱主那裡享受部分租金補貼的人所主導的。
此外，數據還顯示，除了鞋盒單位外，位於非中央區域的租賃私宅的總租金收益率高於中部地區。
這一般是由於假設所有其他條件都相同，與位於中央區域的私宅相比，位於非中央區域的私宅銷價相對較低。
租賃市場的整體行情
總體而言，新加坡非有地私宅的租金總收益率目前徘徊在3％左右，為十年來的最低水平。
低利率，緊縮的勞動力市場和豐富的住房供應是收益率下降的可能原因。
然而，有跡象顯示私宅租賃市場已經復甦，租賃指數從2018年1季度上至2018年第3季度呈現上升態勢。
就目前而言，中央商務區的高級和甲級寫字樓、面積介於500至599平方英尺的鞋盒單位這兩種地產是目前租金回報率排名1、2的優質樓盤。
從全球城市來看，3.8%和3.24%的租金收益率已經超越了中國的北、上、廣、深、香港、台灣，溫哥華，巴黎等地，鑒於城市安全、文化、景色等諸多因素考慮，新加坡仍是亞洲房地產投資置業的首選地點。
