Horizon Towers第五次嘗試集體出售的招標將於3月30日結束。(圖片: Samuel Isaac Chau/EdgeProp Singapore)
新加坡（EDGEPROP）- 公寓的集體出售被許多業主視為意外之財，一些房地產投資者有意尋找具有集體出售潛力的房產。 在本文中，我們將研究影響集體出售市場的因素。 我們還將探討成功售出的集體出售公寓的可能性和可能為集體出售推出的住宅項目。
住宅集體出售市場的逆風
希望從集體出售中獲得意外收穫的投資者需要耐心，因為整個過程可能需要長達兩年的時間，而且無法保證一定會成功。 此外，當前的市場情緒受到經濟前景疲軟和政府法規變化的打擊。
如果私宅業主出售他們的房產，他們必須等待15個月才能購買非補貼的轉售組屋單位。只有55歲及以上的業主，購買四房或更小的組屋，才可免於這項規定。
由於去年 9 月作為降溫措施的一部分實施的規定，55 歲以下的自住業主如果需要立即住房，將被迫購買另一個公寓單位作為替代房屋。 公寓單位的高置換成本，加上抵押貸款利率上升，可能會阻止一些年輕的自住業主將他們的公寓單位集體出售。
選擇購買轉售組屋的自住業主將不得不租用臨時房屋以等待 15 個月的期限。 近年來，有限的供應和強勁的需求推高了房屋租金。 新加坡公寓的平均住房租金從 2021 年的每月每平方英尺 4.04 新元飆升至目前的每月每平方英尺 4.83 新元。 高昂的租金將使一些自住業主不願同意集體出售。 投資者可能也不願意放棄其強勁的租金收入來源。
2021年12月，開發商的額外買方印花稅（ABSD）的可減免部分從25%提高到35%。只有當開發商能夠在五年內完成並出售其項目中的所有單位時，ABSD才會被減免。因此，開發風險已經增加，導致開發商在選址方面變得更加嚴格。
今年的成功交易
位於上東海岸路（Upper East Coast Road）的Bagnall Court的集體出售招標已於去年結束。今年1月，這個擁有43個單位的項目通過私人協議出售給由Roxy-Pacific Holdings領導的財團，售價為1.1528億新元（每平方尺1106新元）。計劃在這塊永久地契的土地上建造一座五層高的公寓，共有113個單位。
位於 Meyer Road 沿線的 60 個單位的 Meyer Park 在 2 月以 3.9218 億新元（每容積率每平方英尺 1,668 新元）的價格賣給了 UOL 和 Singland。 該永久地契地塊將被重新開發成擁有 230 至 250 個單位的豪華公寓。
位於荷蘭高地（Holland Heights）沿線的19個單位的永久地契荷蘭大廈（Holland Tower）在3月以7630萬新元（每地塊比率為1746新元/平方英尺）出售給Wing Tai Holdings的全資子公司。
SRI資本市場的管理合伙人Low Choon Sin認為：「合理和現實的土地定價將是決定一個集體出售項目是否成功的關鍵因素之一。在私人集體出售市場和政府的GLS土地上有大量的選擇，因此開發商不太可能急於獲得價格過高的土地。"
除了價格，Bagnall Court、Meyer Park和Holland Tower的永久產權和小規模也是其成功的原因。此外，Bagnall Court位於Bayshore地區，政府計劃對該地區進行改造，而Meyer Park則位於附近的成熟住宅區。荷蘭大廈位於第10區的黃金地段，這無疑有助於其成功銷售。
萊坊新加坡（Knight Frank Singapore）（土地和集體出售）主管Chia Mein Mein表示：」潛在的集體出售地點必須擁有吸引人的房產屬性，如位於受歡迎的社區，靠近地鐵站和無遮擋風景。如果它位於現有的住宅區內，那麼新項目可以吸引住在該地區的升級者。現有住宅項目的地皮規模和其絕對成本是進一步的考慮因素。"
成功的可能性
在撰寫本文時，有五個公寓的集體出售將在今年晚些時候結束。在這五個項目中，只有Horizon Tower位於黃金區，但Lakeside Tower位於新興的裕廊湖區（Jurong Lake District）。此外，其中三個樓盤是永久地契，但所有五個項目的房齡都超過了20年。
Lakeside Tower有很高的機會成功集體出售，因為它位於裕廊湖區，該區將成為新加坡的第二個CBD。此外，裕廊區域線（Jurong Region Line）在2029年全面建成後，將大大改善西部地區的交通狀況。
Lakeside Tower的缺點是其99年的地契，但兩個非永久地契鄰居 - Lakeside Apartments和Park View Mansions的成功集體出售表明，地契可能不會成為該地區房產的障礙。Lakeside Tower的主要缺點是來自500米範圍內兩個將到來的新項目的潛在競爭。
去年5月，附近的Lakeside Apartments以2.7388億新元（每平方英尺1250至1260新元）的價格集體出售給Wing Tai Holdings，後者計劃建造一個擁有300多個單位的住宅項目。
Park View Mansions 是附近的另一個項目，於去年 8 月通過整體出售。 一家由 CEL Development、Sing-Haiyi Pearl 和 TK 189 Development 組成的合資企業以 2.6 億新元（每平方英尺 1,023 新元）的價格搶購了該地塊，並計劃建造一個多達 440 個單位的住宅項目。
Park View Mansions 去年以 2.6 億新元的價格集體出售。 （圖片：Albert Chua/EdgeProp Singapore）
永久地契Hong Heng Mansions 是另一個預計會吸引開發商興趣的項目，因為它靠近 Springleaf 地鐵站 (TEL)。 此外，在政府土地銷售 (GLS) 計劃下出售的附近 Lentor 地鐵站 (TEL) 周圍的幾個地塊後，人們對該社區的興趣越來越大。 此外，將項目在已售出的 GLS 地皮之一上的 Lentor Modern 在發售期間售出了 80% 的單位。
永久地契的Hong Heng Mansions正在進行集體出售，底價為1.33億新元。(圖片: ERA)
未來項目？
根據 EdgeProp Singapore 正在進行的在線調查反饋表明，由於住房需求持續強勁，在不久的將來可能會有更多公寓尋求集體出售。
集體出售項目必須在獲得最少數量的業主同意集體出售的簽名後 12 個月內找到感興趣的買家。 如果在時間範圍內沒有找到有興趣的買家，整個過程將重新開始，並且必須再次獲得業主的同意簽名。 因此，一些今年在集體出售嘗試中失敗的公寓可能會利用 12 個月的時間框架再次嘗試。
下表中的公寓在今年早些時候進行了集體出售招標，但沒有任何宣布成功出售。如果之前的嘗試不成功，這些項目可能會再次進行集體出售招標。
今年展望
面對疲軟的經濟基本面和日益增長的房地產價格的阻力，預計謹慎將成為開發商的普遍情緒。
Edmund Tie 的投資諮詢主管 Swee Shou Fern 表示：「開發商將繼續保持謹慎，不會出價過高，以履行在五年內完成建設和出售新項目中所有單位的承諾，從而減輕 ABSD 的影響 （征地成本的 35%），同時根據建築面積定義的變化和更高的買方印花稅進行調整。」
供應增加導致住宅物業價格增長放緩，這可能會鼓勵更多業主降低要價以避免錯失集體出售機會。 因此，隨著業主和開發商之間的價差縮小，成功的集體出售可能會更多。
