Horizon Towers第五次尝试集体出售的招标将于3月30日结束。(图片: Samuel Isaac Chau/EdgeProp Singapore)
新加坡（EDGEPROP）- 公寓的集体出售被许多业主视为意外之财，一些房地产投资者有意寻找具有集体出售潜力的房产。 在本文中，我们将研究影响集体出售市场的因素。 我们还将探讨成功售出的集体出售公寓的可能性和可能为集体出售推出的住宅项目。
住宅集体出售市场的逆风
希望从集体出售中获得意外收获的投资者需要耐心，因为整个过程可能需要长达两年的时间，而且无法保证一定会成功。 此外，当前的市场情绪受到经济前景疲软和政府法规变化的打击。
如果私宅业主出售他们的房产，他们必须等待15个月才能购买非补贴的转售组屋单位。只有55岁及以上的业主，购买四房或更小的组屋，才可免于这项规定。
由于去年 9 月作为降温措施的一部分实施的规定，55 岁以下的自住业主如果需要立即住房，将被迫购买另一个公寓单位作为替代房屋。 公寓单位的高置换成本，加上抵押贷款利率上升，可能会阻止一些年轻的自住业主将他们的公寓单位集体出售。
选择购买转售组屋的自住业主将不得不租用临时房屋以等待 15 个月的期限。 近年来，有限的供应和强劲的需求推高了房屋租金。 新加坡公寓的平均住房租金从 2021 年的每月每平方英尺 4.04 新元飙升至目前的每月每平方英尺 4.83 新元。 高昂的租金将使一些自住业主不愿同意集体出售。 投资者可能也不愿意放弃其强劲的租金收入来源。
2021年12月，开发商的额外买方印花税（ABSD）的可减免部分从25%提高到35%。只有当开发商能够在五年内完成并出售其项目中的所有单位时，ABSD才会被减免。因此，开发风险已经增加，导致开发商在选址方面变得更加严格。
今年的成功交易
位于上东海岸路（Upper East Coast Road）的Bagnall Court的集体出售招标已于去年结束。今年1月，这个拥有43个单位的项目通过私人协议出售给由Roxy-Pacific Holdings领导的财团，售价为1.1528亿新元（每平方尺1106新元）。计划在这块永久地契的土地上建造一座五层高的公寓，共有113个单位。
位于 Meyer Road 沿线的 60 个单位的 Meyer Park 在 2 月以 3.9218 亿新元（每容积率每平方英尺 1,668 新元）的价格卖给了 UOL 和 Singland。 该永久地契地块将被重新开发成拥有 230 至 250 个单位的豪华公寓。
位于荷兰高地（Holland Heights）沿线的19个单位的永久地契荷兰大厦（Holland Tower）在3月以7630万新元（每地块比率为1746新元/平方英尺）出售给Wing Tai Holdings的全资子公司。
SRI资本市场的管理合伙人Low Choon Sin认为：“合理和现实的土地定价将是决定一个集体出售项目是否成功的关键因素之一。在私人集体出售市场和政府的GLS土地上有大量的选择，因此开发商不太可能急于获得价格过高的土地。"
除了价格，Bagnall Court、Meyer Park和Holland Tower的永久产权和小规模也是其成功的原因。此外，Bagnall Court位于Bayshore地区，政府计划对该地区进行改造，而Meyer Park则位于附近的成熟住宅区。荷兰大厦位于第10区的黄金地段，这无疑有助于其成功销售。
莱坊新加坡（Knight Frank Singapore）（土地和集体出售）主管Chia Mein Mein表示：”潜在的集体出售地点必须拥有吸引人的房产属性，如位于受欢迎的社区，靠近地铁站和无遮挡风景。如果它位于现有的住宅区内，那么新项目可以吸引住在该地区的升级者。现有住宅项目的地皮规模和其绝对成本是进一步的考虑因素。"
成功的可能性
在撰写本文时，有五个公寓的集体出售将在今年晚些时候结束。在这五个项目中，只有Horizon Tower位于黄金区，但Lakeside Tower位于新兴的裕廊湖区（Jurong Lake District）。此外，其中三个楼盘是永久地契，但所有五个项目的房龄都超过了20年。
Lakeside Tower有很高的机会成功集体出售，因为它位于裕廊湖区，该区将成为新加坡的第二个CBD。此外，裕廊区域线（Jurong Region Line）在2029年全面建成后，将大大改善西部地区的交通状况。
Lakeside Tower的缺点是其99年的地契，但两个非永久地契邻居 - Lakeside Apartments和Park View Mansions的成功集体出售表明，地契可能不会成为该地区房产的障碍。Lakeside Tower的主要缺点是来自500米范围内两个将到来的新项目的潜在竞争。
去年5月，附近的Lakeside Apartments以2.7388亿新元（每平方英尺1250至1260新元）的价格集体出售给Wing Tai Holdings，后者计划建造一个拥有300多个单位的住宅项目。
Park View Mansions 是附近的另一个项目，于去年 8 月通过整体出售。 一家由 CEL Development、Sing-Haiyi Pearl 和 TK 189 Development 组成的合资企业以 2.6 亿新元（每平方英尺 1,023 新元）的价格抢购了该地块，并计划建造一个多达 440 个单位的住宅项目。
Park View Mansions 去年以 2.6 亿新元的价格集体出售。 （图片：Albert Chua/EdgeProp Singapore）
永久地契Hong Heng Mansions 是另一个预计会吸引开发商兴趣的项目，因为它靠近 Springleaf 地铁站 (TEL)。 此外，在政府土地销售 (GLS) 计划下出售的附近 Lentor 地铁站 (TEL) 周围的几个地块后，人们对该社区的兴趣越来越大。 此外，将项目在已售出的 GLS 地皮之一上的 Lentor Modern 在发售期间售出了 80% 的单位。
永久地契的Hong Heng Mansions正在进行集体出售，底价为1.33亿新元。(图片: ERA)
未来项目？
根据 EdgeProp Singapore 正在进行的在线调查反馈表明，由于住房需求持续强劲，在不久的将来可能会有更多公寓寻求集体出售。
集体出售项目必须在获得最少数量的业主同意集体出售的签名后 12 个月内找到感兴趣的买家。 如果在时间范围内没有找到有兴趣的买家，整个过程将重新开始，并且必须再次获得业主的同意签名。 因此，一些今年在集体出售尝试中失败的公寓可能会利用 12 个月的时间框架再次尝试。
下表中的公寓在今年早些时候进行了集体出售招标，但没有任何宣布成功出售。如果之前的尝试不成功，这些项目可能会再次进行集体出售招标。
今年展望
面对疲软的经济基本面和日益增长的房地产价格的阻力，预计谨慎将成为开发商的普遍情绪。
Edmund Tie 的投资咨询主管 Swee Shou Fern 表示：“开发商将继续保持谨慎，不会出价过高，以履行在五年内完成建设和出售新项目中所有单位的承诺，从而减轻 ABSD 的影响 （征地成本的 35%），同时根据建筑面积定义的变化和更高的买方印花税进行调整。”
供应增加导致住宅物业价格增长放缓，这可能会鼓励更多业主降低要价以避免错失集体出售机会。 因此，随着业主和开发商之间的价差缩小，成功的集体出售可能会更多。
