“Singapore房”外国人在新加坡买房应注意什么?

2018-05-07     16,401

新加坡,作为亚洲经济最发达,设施最齐全,教育最顶尖的国家,是全球最适宜居住的城市之一,有着非常优越的投资环境和让人放心的社会治安。

“Singapore房”外国人在新加坡买房应注意什么?

01优势

新加坡房产

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近年来大量中国家长为子女选择新加坡教育,中国投资客也在此投资置业。较高的投资收益率、完善的交易体系和供小于需的房产市场,使在新加坡置业是一个很好的选择。下面小编为大家介绍一下新加坡买房的一下优势和基本常识。

1.高租金回报率,年回报率在4%左右,商业成熟区住宅的回报率可达5%,较北上广1.5%左右的回报率而言,投资优势明显。一套百万新币的房屋年租金可达4-5万新币;

2.土地供给有限,且考虑到新加坡人口增长规划,需求增长速度大于供给,政府规划在2030年人口达到650万至690万,较现有的五百多万人口,约年增长8万左右;

3.亚洲的金融中心,地理位置上连接印度洋和太平洋,环视亚洲。人才及产业集聚效应明显,经济增长空间巨大;

4.稳定的政治经济环境,严格的法律保护和透明的产权交易,确保房产交易的合法性,政府对开发商的管制非常严格,开发住宅项目质量有保障,购买面积即房屋使用面积,买房即有停车位使用权(无须额外购买);

5. 无遗产税,低房产税率、低房产贷款利率(当前年贷款利率1.48%左右)和外国人可申请最高60%至80%的购房款贷款,降低了购房成本和对现金流的压力;

6.优美的花园城市景观,完善的城市基础设施建筑,不断迎合人口的增长、经济的发展,置业潜力良好。

“Singapore房”外国人在新加坡买房应注意什么?

02购房须知

新加坡房产

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新加坡政治稳定、经济持续增长、空气好治安好,是许多外国人置业和投资的首选。不少外国人甚至利用买房作为申请在新加坡长期居留的一个跳板,不过,在新加坡买房不等于移民,因为房子是从私人发展商和私人手上购买的,而居留证是由新加坡政府签发的,两者没有任何关系。

2.1针对外国人的限制

在新加坡,针对外国人的限制相对较少,只有新的组屋和有地住宅(包括地块)禁止外国人购买。

外国投资者的选择,一般包括工商房地产,以及四种住宅房屋:二手组屋、私人公寓、分层地契有地住宅,以及圣淘沙岛的升涛湾别墅。

在新加坡,约78%的人口住在组屋。组屋是由政府出资建造的公共房屋,地契都属于99年,因此政府对于组屋的购买、转售和出租条例相当严格,只有新加坡公民和永久居民可以购买,而且购买后的半年内必须卖掉在外国的房子。

私人公寓是由私人发展商建造的商品房,地契一般分99年、999年和永久。新加坡的私人公寓一般附带免费停车位和装修,例如厕所、厨房、地板、地砖、门等都已经装好。

买家购房之前应该亲自到示范单位参观,了解发展商所赠送的装修项目。一些设施较完善的大型共管公寓,甚至有游泳池、网球场以及会所俱乐部等。

分层地契有地住宅是一种两三层楼的联排(排屋)或半独立式别墅,但地契与项目内的其他别墅共同拥有。

这类房屋种类的地契一般分99年、999年和永久,与普通公寓一样,也附带装修和游泳池等设施。

升涛湾别墅则是新加坡唯一允许外国人购置的有地房产,由于数量有限,所以价格相当昂贵。目前,市面上可以买到的应该都是二手房,由于岛上的别墅大多由不同的私人屋主承建,因此风格和质量不同。

2.2哪些地区最受欢迎?

传统上,第9邮区(乌节路—顶级购物娱乐带)、第10区(武吉知马—高档住宅绿化区)和第11邮区(诺维娜—高档办公医疗区)都是深受外国人欢迎的高档住宅区。

第15区(东海岸—新加坡的滨海区)也是长久以来深受外国人青睐的住宅区。这里不但有美丽的海景、顶尖的名校林立,去机场和市中心方便,而且还是著名美食区,所以房价和租金稍微高于郊区地点。

第1邮区(滨海湾—新加坡的新市区)和第4邮区(圣淘沙—海景度假区),都是外国人经常出入的热门工作和旅游的地点,因此在过去几年也吸引到许多外国人投资置业。

由于连接新加坡和马来西亚的新隆高铁终站将建在裕廊东,因此第5邮区的裕廊东,包括金文泰和波那维斯达(BuonaVista)等西部地区,也在过去一年多来成为新加坡的最新房地产投资热点。

2.3新加坡房产的现状

将近四年的降温措施,导致新加坡私宅价格下跌近12%,不少分析师认为,虽然整体房价仍下行,不过减速不断放缓,可能已接近谷底。

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再加上政府月前突然调整降温措施,放宽部分条例,新私宅销量又有上扬的迹象,前景已较前三年乐观。但由于政府仍未放宽额外买方印花税(ABSD)和总偿债率(TDSR)等“辣招”,因此,分析师预计,短期内房价将继续维持“稳定”。

不过,分析师相信,出租市场的疲软情况应该还会持续下去。SRX数字显示,私宅租金在过去四年多下跌了18.1%,这是因为过去三年来有大批新住宅单位完工,再加上外籍高管人才和新移民数量减少,一些个别项目和单位,需要更长时间或者减低租金才能找到租户。

2.4房屋贷款和现金流

在新加坡,外国人一般最多能向金融机构借到相当于房价的70%。不过,这还得取决于金融机构的信用评估,金融机构将根据贷款人的贷款金额、贷款期限和贷款方案计算月付数额。

贷款人最多能分35年摊还房贷,或摊还至75岁,视何者为先。

金融机构在评估客户的信用时,通常需要客户提供收入证明,包括工资单、银行存折、所得税评估等等,详情必须向专业贷款顾问咨询。

如果贷款额为房价的70%,那买房时就必须支付30%的现金给发展商。

2.5印花税

在新加坡买房,外国人必须支付3%的印花税和15%的买方印花税。

03购房流程

新加坡房产

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新加坡是个人多地少的富裕岛国,对于外国人而言,唯一可以购买的即是私人公寓,不可以购买有地住宅(Landed Property)和政府祖屋(HDB),除了圣淘沙岛上富人区升涛湾(SentosaCove)的有地海景别墅外国人可买。而对于拥有永久公民身份的购房者而言,如果已经结婚或即将结婚也可考虑购买二手政府祖屋(HDB)。

新加坡私人公寓,面积从不到50平方米到几百平方米都有。单位类型从单间,1, 2, 3和4卧室单位到顶楼双层豪宅。这类公寓外国人可购买,没有限制,公寓居民分享公寓设施,譬如俱乐部、操场、健身房、游泳池、网球场和烧烤台,一般上使用设施都无需付费。多数公寓有24小时安全监视和对讲机装置。

01LIVE IN SINGAPORE私人公寓分类

(1)共管公寓(Condo/Apartment): 公寓以及设施。

(2)高层公寓(HiRise):通常没有设施。

(3)低层公寓(LoRise):通常没有设施。

(4)阶梯公寓(WalkUp):没有电梯的低层公寓。

新加坡公寓都是精装,包括地板地砖,空调,全套厨房卫浴,衣橱等。公寓的层高大约是2.7-3.3米。而组屋是2.4-2.6米。

公寓的户型设计比较多样化,如超高屋顶(3.5米以上)的SOHO设计,商业混合住宅公寓(楼下是商城,楼上是住宅),双层阁楼,私人电梯,双钥匙单位。

02LIVE IN SINGAPORE99年 vs.永久地契

地契分99年地契和永久地契,999年也算永久地契。五年前永久地契通常要比99年贵20-30%左右,现在可能仅10%。分析师表示,就整体市场而言,两者之间的差距也视房地产的落成年份和所在地点而定。附上租赁地契地契的价格差距:

相对于99年,永久地契的优点主要表现为两个方面:

银行贷款

目前来说,一般地契低于60年就无法和银行贷款了。也就是说如果您买了个房龄20年的屋子,住10几年后转售的价值会打一定的折扣,主要原因是接盘人无法贷款,您需要一个可以支付全款的人来接盘。这样有能力来购买的人就会大大减少。

推倒重建

由于新加坡政府早已停止售卖新的永久地契,目前新盘的永久地契全部来源于推倒旧的公寓,在原址上建设新的。推倒重建是很多人梦寐以求的事情,因为补贴会远远大于房子本身的市价。

03LIVE IN SINGAPORE期房 vs.二手房

很多客户纠结究竟该买期房和二手房。这个没有一个完全的好坏定论。

如果您想投资一套以马上收租或者马上入住为目的的房产,您就要选择二手房。如果您不需要马上入住或者喜欢拥有一套别人没住过的全新住宅,您就要选择期房。因为一般期房的购买价格相对便宜,一旦建好都有一个小幅度的升值。再加上全新的装潢和设施,期房的一个好处是整个付款过程拉长到4年左右。对于房款紧张的客户比较适合或者可以留下更多的现金来做其他方面的投资。另一个好处是直接从开发商购买,在市场淡静的时候开发商通常会削减至少是平价卖出,甚至承担部分买家印花税把折扣体现到最后的房价中。

双钥匙单位

双钥匙单位是新加坡独有的特色。它的诞生是由于新加坡政府对第二套住房的严格控制(额外印花税,很小额度贷款等)。所以发展商就推出了这个双钥匙单位。特点就是这个单位有一个大门,进去以后分成两套小单位。每个单位都有自己独立的厨房,卫生间,洗衣设施等。这样的好处是可以自己住一套,出租一套,或者是自己住一套,父母住另外一套。互不打扰,又只用了一套房的配额(只缴纳一套的印花税,最大贷款额度)。

04LIVE IN SINGAPORE购买条件

外国人在新加坡可以购置商业房产、私人共管公寓,没有任何限制。但不能购买HDB组屋、执行共管公寓和有地住宅。唯一例外是坐落在圣淘沙岛的99年地契有地住宅升涛湾(Sentosa Cove)外国人可以购买,但只能用来自住不可以出租。

新加坡永久居民购买条例有所放宽,在拿到永久居民身份3年后可以在市场上购买超过5年屋龄的二手HDB组屋和执行共管公寓。但永久居民仍然不可以购买有地住宅.

05LIVE IN SINGAPORE购买费用

1. 房价

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新加坡私人公寓的单位平方米价格为一万新币至两万新币不等,以平均市场价格计算,两卧的私人公寓在100万新币左右,3卧的私人公寓在130万新币左右。除购房款以外,外国人身份的购房者还需额外准备律师费和政府印花税,律师费用一般为在$3000新币左右,印花税率对外国人而言是购房款的18%(3%的印花税和15%的额外买方印花税-ABSD),对永久公民而言,首套房的税务是购房款的8%。新加坡的贷款利息偏低,平均约为1.48% 左右每年,若客户有稳定收入证明或者有资金证明,银行是可以给外国客户贷款的,最高可达总房款的80%。

以$100万新币的私人公寓计算,向银行贷80%购房款为例,永久居民买家,各种印花税+律师费等杂费占房价的8%左右,首付$28万,其中至少$5万新币现金,其余可以用公积金支付;对外国买家,各种印花税+律师费等杂费占房价的18%左右,贷款若可做8成,首付需要$38万新币现金(贷款百分比取决于贷款人的经济能力)。

2. 印花税

新加坡政府在2年前开始严格的控制外国人的投资,导致不同身份要缴纳不同的印花税。比例如下:

公民——第一套房:3%减去5400新币;第二套房: 10%减去5400新币

PR——第一套房:8%减去5400新币;第二套房: 13%减去5400新币

外国人——18%减去5400新币;

3. 律师费,贷款印花税,公积‍金开通费等(2500新币)

4. 房产的估价费,如果需要银行贷款的话(100新币左右)

购买公寓后缴纳费用

5. 物业费

支付给物业管理 - 标准是按照房价大小和设施维护费用均摊。停车位是包含在这个费用里的。通常是200-350新币每个月,由房子大小,设施多少来决定。

6. 房产税

新加坡政府规定,居民的第一套自住住宅享有优惠的4%产业年市值*,用来投资出租或第二套及以上住宅都需缴交10%产业年市值。[年市值计算法:政府将根据市场的实际租赁数据来确定每一个物业的年市值估值,相当于物业用来出租可以从市场获得的一年总租金。年市值与您产业的实际租金不一定完全一致。]

7. 其他电费水费等

06LIVE IN SINGAPORE付款流程

这里分两种公寓来说:期房和二手公寓。

新加坡买卖私人公寓是非常简便的,但一般还是通过房地产经纪来代理,一来可以得到很多专业意见和流程处理,二来买家通常无需支付佣金给代理经纪,可谓一举两得。

新公寓:

特点是首付20%+印花税,其余的80%由著工程的进度来付。

最后一笔15%是拿到钥匙1年以后再付。

07LIVE IN SINGAPORE贷款手续

新加坡购置房产的一个优势之一就是低利息。目前新加坡的银行利息在1.5%-2%以内。所以在新加坡购置房产一般都会尽可能贷款。

在2013年7月时候,政府宣布了严格贷款管理条例,来限制购买人的贷款额度。贷款手续也变得复杂一些。在此之前通常1天贷款就可以批准,而现在至少要1-2周。贷款额度也大大减少。由于政府2013年7月的条例限制,申请人须满足“每月总债务偿还额度不得超过月收入的60%”。简单举例来说,一个人买100万的公寓,如果他想贷款80万的话,他的薪水要至少6千以上,而且要求他没有其他的车贷,信用卡欠款等。如果有的话贷款额度将会更少。当然,目前也有其他途径来增加贷款额度,如定期存款来杠杆贷款额等。外国人贷款需要提供资产证明和收入证明,一般可以贷到70%。

1.身份证复印件

2.贷款申请表格

3.3~6个月薪水单

4.1-2年个人所得税单

5.过去12个月的公积金单

6.银行信用卡/车贷信息

7.其他债务信息

对于外国人来说,最大贷款额度为成交价格的60%-80%(视不同银行的政策而定)。需要的基本手续为:

1.护照复印件

2.贷款申请表格

3.3-6个月薪水单

4.银行流水单

5.会计事务所出具证明的个人年收入(有些银行由此要求)

对于无法证明月薪收入的买家,银行也允许贷款人在当地银行存入一定数量的存款作为贷款能力审查的一部分。这些存款通常在银行审批通过后可以取走。

一般来说,新加坡房产经纪都会提供购房一站式服务,为客户提供新加坡各大银行的办理贷款的人员进行贷款咨询和处理。以及安排律师处理买卖交易。可以直接安排负责人出来见面,电子邮件等方式联络沟通,完成贷款。无需去银行填表格,排队等。

04购房攻略

新加坡房产

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2017年新加坡房产越来越景气,很多新加坡房产项目基本一推出就销售完毕!!那么,中国人在新加坡买房有什么要注意的呢?下面介绍以下有关中国人在新加坡买房的问题解答。

QA1 我是中国人,可以在新加坡买房吗?有限制吗?

答案是:可以。任何外国人都可以在新加坡买房子。新加坡是一个移民国家,是欢迎外国人在新加坡投资或购置房产,在买房方面几乎没有任何的限制。但是在买房的时候,在税上会有一些不同。

QA1 在新加坡买房是必须人到才能买吗?

理论上你不必亲自到新加坡就可以买房。但是在看房、选房的过程中,你如果能亲自选择是最好的。有的投资人委托他的朋友帮他看房,他从朋友给他的资讯、图片等资料中作出判断,选定房子。这是足不出户购置新加坡房产的一种范例。您也可以确定好了委托我们办理。

QA1 在新加坡购房和在中国买房程序上有区别吗?

在新加坡买房的整个过程中,要经过一层一层的手续,比较复杂,也比较严谨。也就是说,在房产过户中的诈欺、违约的机会率会降至最低,整个买卖的程序你可以参考买我们网站的买房流程与步骤。虽说过程比较复杂,但在整个流程中,我们公司都进行指导,为客人作买卖交易服务,职业道德相对于国内房产中介素质要好得多。如果你能选择一个负责任、有经验的经纪人作你的买方经纪,其它事情你就不必太担忧了。一个好的经纪人,会一步一步带你走,所有在交易过程中可能发生的情况,他都会在事前告诉你。

QA1 在新加坡的房子有哪几种类型?

组屋 (公民和永久居民才能购买,购买后半年内必需卖掉国内外私人房产),私人房产, 包括公寓,排屋,半独立和独立式洋房。

QA1 在新加坡有哪些物业可以投资?

除了组屋、私人房产, 包括公寓,排屋,半独立和独立式洋房以外,在新加坡还有仓库、办公楼、购物中心、公寓群、旅馆、土地可以进行投资。

QA1 在各种投资项目中,投资风险如何?

投资风险最低的是住宅房屋,因为住宅房屋是需求性的,只要人口增加,就有需求。商业性建筑通常投资风险比较高,因为它受市场影响比较大,例如办公楼在经济好的时候,出租率会高,经济不好的时候,出租率就会下降。仓库也是一样,在经济好的时候,货品流通快,仓库的价格也会水涨船高,而经济不好时,贸易量减少,对仓库的需求会降低。投资风险最大的是土地,投资回报最大的也是土地,一块不毛之地,如果被开发的话,它会在一夜之间暴涨,同样它也可能闲置五十年无人问津,当然毫无任何利润可言。总之,投资回报率越高的投资风险可能越大。

QA1 在新加坡买房可以买新房吗?

新加坡的新房不是所有都能卖给任何人,但只要是私人房产的新房就可以卖给中国人。新加坡每年新建房屋只占整个房屋买卖的百分之十几,不是房屋买卖市场的主体。

新加坡建造的房屋,一般使用寿命都在六十年以上,如果房屋保养完善,使用上百年也不是什么奇怪的事情。新房的地点可能会在新开发的区域或比较偏远的地方,在同一地区,新屋可能在价格上会高于旧屋。另外购置新屋可能需要庭院的修建及室内装潢。这是一笔不小的花费,而购置旧屋,很多东西前面的屋主都已做好,相对之下可以节省很多。

“Singapore房”外国人在新加坡买房应注意什么?

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