如何选择私宅房产地契

2018年08月10日

萝卜点评,万事通说房事!

在新加坡购买私宅房产,地契类型是重要的考量点之一。

由于中国房产市场的特殊性(70年,大家都懂的),来自中国的新移民普遍对地契不敏感。说起买房子,很多人会觉得花大价钱买下的就是房子本身。

但是在新加坡买房产,法律概念上是不一样的。尤其是私宅类房产,屋主买下的不仅仅是地面上房产的使用权,同时也包括了这块地皮的所有权。

新加坡有些有地住宅,房子十几年没有人住,已经快成鬼屋了,还能卖出300万新币的高价,卖得就是脚下那块地的价值。买家也干脆,直接把房子拆个一干二净,在地皮上再盖个全新的别墅。

好像下图这样。有地住宅区域经常能见到。

如何选择私宅房产地契

新加坡的私宅房产,凡是绕开地契只介绍房子本身的,都是扯淡。

今天这篇文章,我们详细介绍一下新加坡不同地契类型的私宅房产,以及针对不同地契类别的注意事项。

粗略的划分一下,市场上的私宅项目,分为永久(Freehold)和非永久(Leasehold) 地契两大类。

永久地契住宅,顾名思义,这块土地的地契是没有年限限制的。

由于历史原因,市场有一些比较奇葩的年限,999年地契,甚至是9999年地契,因为期限非常的长,在市场上被当作永久地契一样看待。

新加坡现在不会出现新的永久地契地皮了。市场上的永久地契新盘,都是发展商通过集体出售(Enbloc)途径,从屋主手里拿到永久地皮,推倒旧屋重建的项目。

下图是一张新加坡的永久地契房契样本。

注意Freehold只是我们日常通用的说法。在法律文件上,永久地契会写作Estate in Fee Simple/ Estate in Perpetuity.

如何选择私宅房产地契

非永久类地契的住宅,绝大部分是 99年地契房产。最近也出现了60年的较短地契。

除此以外,有少量101年/103年的地契,也划分到非永久类别。

市区重建局通过政府售地计划(GLS)公开发售的私宅地皮,属于99年地契。

市场上大部分的99年新私宅项目,都是通过GLS拿到的地皮。少部分则是通过集体出售(Enbloc)途径收购的99年地皮。

今年集体出售成功的案例里,就有至少6块地皮属于99年地契。

最近的例子是今年五月成功出售的Landmark Tower。

如何选择私宅房产地契

当然,每隔一两年也会出现这么一次,发展商拿到了永久地皮,但是卖99年地契楼盘的项目。

大家猜猜看,99年结束以后,这样的楼盘会怎么样。

如何选择私宅房产地契

这种做法实在不厚道,尽量不要买。

永久地契和非永久地契房产,有明显的价格差距。

这段时间内,新加坡房产市场经历了升温和降温的周期。但不同地契私宅的价格差异始终存在,显示这个差异和房产周期基本无关。

一般来说,同样地点、新近建成的私宅,99年和永久地契项目价格相差20%-30%,属于正常差异范围。

咱们举个例子,乌节路地段某99年地契豪宅,2015年建成,过去一年的均价在2860新币每尺。

今年新开盘的某永久地契豪宅,就在街对面,均价在3375新币每尺。

价格差18%,算是合理区间。

如何选择私宅房产地契

如果看到哪里永久地契新盘和99年地契卖一个价,萝卜点评文章一定会再三、重点推荐。

除去价格这个最重要的考量因素之外,很多其他的原因,也是购买永久/非永久地契楼盘的决定性因素。

比如说地点

靠近地铁站、出行方便的私宅楼盘,绝大多数都是99年地契。

永久地契楼盘大多不靠近地铁站。

比如说租售比

租客只看房子和地点,不在乎地契。

同样的地段,类似的房租收入,99年项目因为价格低,租售比普遍比永久地契项目来得高。

比如说区域分布

永久地契地皮由于历史原因,只会出现在传统居住区。

许多热门住宅新区,例如榜鹅,盛港,基本没有永久地契项目。在这些新区购买公寓,只能选择99 年地契。

价格

下图是2017年本地十大最昂贵公寓列表,成交价从1600万新币起跳。

仔细看会发现,除了圣淘沙岛上的吉宝湾丽珊景公寓是99年地契,其他9个都是永久地契。

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有经验的房产投资者会发现,年限比较新的非永久地契房产,贬值速度并不明显,房价表现的很坚挺,有时候甚至会随着房产周期快速上涨。

但是建成超过20年,比较旧的非永久地契房产,就会出现周边上涨它不涨,周边持平它下跌的情况。

建成超过35年的旧公寓,地契年限一般都会少过60年了。这时候,银行贷款和提取公积金还贷会遇到额外限制,出现困在手里、难于买卖的情况。

因此,很多买家会采取“购买99年地契新公寓,并且在10年内获利卖出”的务实策略。

仲量联行(JLL)研究与咨询部新加坡董事王德辉在接受采访时表示:

有交易显示,只剩约30年的租赁地契住宅,价值只是新99年租赁地契住宅的20%,但新99年租赁地契公寓的购买者,并不会为此忐忑不安,毕竟他们的租赁地契还很新,地契年份缩短带来的相关问题只会在数十年后浮现,届时他们早已提升并搬离房子。”

文章的最后,我们来总结一下不同地契私宅房产的性质。

非永久地契私宅的优势:

1. 位置通常较好,交通便利,出行方便

2. 同样地点,非永久私宅的尺价较低,总价容易负担

3. 选择广泛

4. 租售比高

永久地契的优势:

1. 不受年限影响,可以传承给家族后代

2. 集体出售(En Bloc)中备受青睐的地契类型。

最近两年集体出售的狂热浪潮,大家应该都感受到了。

今年成功卖出的38个集体出售项目中,6处99年地契,32处永久地 契。 越是黄金地段越抢手。

3. 不再增长的缺稀资源。

文章的最后,需要提醒一点,虽然法律认可屋主在地契期限内的拥有权,但是根据《土地征用法案》,政府有权以公共目的征用土地。

凡是为公共目的所需要的土地,如建设道路,地铁系统,学校,医院,公园及政府组屋等, 政府均可以强制征用。

如何选择私宅房产地契

近期的例子发生在2016年,丹戎加东路的6栋户永久地契洋房被政府征用,用以兴建汤申地铁线。赔偿额度在400万-500万新币之间。

不管是99年还是永久地契,碰到政府拆迁,一句话,还是得搬。

感谢阅读萝卜点评。

如何选择私宅房产地契

彭威

新加坡万事通房产专栏作者

彭威:毕业于南洋理工,后职任高级数据分析工程师多年,现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事近十载(CEA 注册号:R042525J)

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