新加坡的房子多少钱

2018年11月22日

新加坡经常见到面对面的两栋楼,一个是组屋,一个是公寓,房子大小年代都差不多,价钱却差了一倍。组屋卖60万,公寓卖120万。

更有意思的是,大家都不觉得奇怪。该买组屋的还是买组屋,该买公寓的还是买公寓。

为啥会这样?

因为这面对面的两个房子,根本就不属于同一个市场。

之前的萝卜点评系列,我写过一篇【萝卜点评】: 解读新加坡的双轨制房产市场,详细介绍过新加坡的私宅市场和组屋市场的区别。

简单来说,私宅是自由市场经济,组屋不是。

两个市场的定价系统,从根子里就不一样。

组屋,公寓,有地住宅这三大类里,公寓的定价是最直观的。我们就先从公寓讲起。

至少4000平米土地,拥有多个住宅单位和小区设施的私宅,这就是公寓了。

新加坡的房子多少钱

发展商想要盖一个公寓新盘,先想办法拿地。

公寓的地皮有两个来源,一是政府售地计划,二是从私人屋主手里买地。主要还是从政府那里竞标。

新加坡这里的建筑成本比较固定,地价一出来,就有专业人士可以估出预计成本价和预计销售价位了。

我们举个非常粗略的例子,仅供说明参考。

比如说地价成本是每尺1000新币,那么公寓的建造成本价加上每尺500左右,销售价再加上每尺150-250左右,这是发展商的利润区间。

如果发展商的成本控制的非常好,他的利润率会高一点。或者这家发展商一拍脑袋请了个国际建筑大师,败了一大笔设计费,通常定价就会高一点。

但是高高低低,比起1000的地价成本来说,也没差多少。

公寓的定价,主要是跟着地价来。

那么,第二个问题来了。

什么因素决定了公寓的地价?

有句话大家都听熟了,房产最关键的三个词,地点,地点,地点。

一块乌节路黄金地段的地皮,和一块郊区的地皮,地价当然能差个好几倍。

新加坡的核心地带在哪里,传统的第九,十,十一邮区:多美歌,乌节路,东陵,武吉知马,纽顿,这些地带。

最近二十年再加上第一邮区和第二邮区:珊顿道金融区,滨海湾金融新区和圣淘沙岛。

这些地名,在房产市场就代表一个字:

新加坡的房子多少钱

地点决定地价这个理论没错,但一联系到实际,问题来了。

今年到现在,核心区域的地皮,政府一块都没有卖。卖的地都是非核心区的地皮。

分布在全岛,东一块西一块的地皮,都不是中央核心区,又有什么因素决定价格的高低?

我们理论联系实际,看看今年的售地新闻。

今年二月,位于西部道德路的一幅99年私宅地皮招标,得标价每尺939新币。

三月,位于东部勿洛蓄水池畔的一幅地皮招标。得标价每尺565新币。

四月,位于女皇镇地铁站附近的史德林路地皮,最高标价每尺1050元。

七月八月,位于兀里巷实龙岗地区的两幅地皮,得标价分别为每尺1110元和965元。

这就是今年上半年政府售地计划卖出的所有公寓地皮了。

大家可以看到出价差别很大。

勿洛蓄水池边的地皮离地铁站远,交通不方便, 地价仅565新币。

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女皇镇是热门居住区,毗邻市区,房子从来就不便宜,地价每尺过千,不奇怪。

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兀里地铁站旁边的地皮竟然标出了1110的尺价,就很惊人了。

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主要原因,第一这是个商场住宅地铁项目,市场大热门,发展商敢于标高价。

第二,兀里附近的比达达利区,是政府最近大力发展的热点区域,就像是前两年的裕廊西一样。

所以综合一下,决定公寓地价的,除了地点这个绝对因素以外,还有,交通(近地铁),传统居住区的影响力(情怀),项目类型(纯住宅还是商住混合),追逐热点(跟风),市场情绪(发展商抢地抢High了)。

当然,也曾经有发展商不了解行情出价多了,当了冤大头的。

纯粹的自由市场竞争,什么情况都有。

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今年的地价很有代表性。

勿洛蓄水池边的地皮,位于东部居民区,不靠近市区,不靠近地铁,地价500多,开盘尺价预计在1150-1200之间。

这个价钱算是新加坡公寓市场的入门价位

注意这是一个楼盘所有户型平均下来的尺价,小户型的尺价肯定超过平均数,大户型会低过平均数。

入门价位的一室一厅一卫公寓,通常在40-45平米左右,新加坡没有公摊面积。

算下来差不多就是60万起步

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两室一厅公寓,通常面积在55-80平米之间.算下来差不多80万起步

三室一厅公寓,通常面积在80-110平米之间,算下来差不多100万起步

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女皇镇地皮和兀里巷地皮,一个是靠近市区的热门居住地,一个是蓝图规划的楼市热点,地价过千,预计开盘的平均尺价会到1700。

这个价钱算是新加坡公寓市场的中高端价位了。

中高端楼盘的一室一厅小公寓,尺价有可能会冲到1900,超高楼单位甚至能到2000,总价80万90万的都有可能,但很少超过100万。

中高端楼盘的两室一厅公寓,总价120-130万的比较多见。

中高端楼盘的三室一厅公寓,160万-180万的价位很常见。具体的要看户型面积大小。

中高端楼盘的整体设计,大理石地面和卧室地板用料,厨具电器,普遍会更优质一些。

新加坡的房子多少钱
新加坡的房子多少钱

以上列出的,算是非豪宅类公寓的价位区间。

价钱再往上去,楼盘的平均尺价过了2000,就可以找核心区的公寓了。

就算是乌节路商业区的豪宅,如果不挑楼层,尺价2500也可以买到手了。

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今年到现在,新加坡核心区只有一处新公寓开盘,位置在乌节路边上,正好拿来做个参考。

两室一厅+书房单位200万上下,普通三室一厅单位230万上下,带私人电梯的优质三卧单位300万上下,平均尺价2200新币。

这算是核心区高档公寓的代表性价位。

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还有一部分走高端大气路线的核心区大户型豪宅,针对不差钱的买家,用料设计都用顶级的,价格也惊人。

去年拿了新加坡最豪华公寓奖的一处乌节路精品豪宅,两卧+书房户型380万新币起,三卧户型530万起,四卧户型690万起。顶层复式豪宅今年七月刚卖了一间,1700万新币。

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说完了公寓价位,我们回过头来看看组屋价位。

刚才说过了,新加坡的组屋市场不属于自由经济市场。新组屋(BTO) 的定价权牢牢把握在政府手里。

一句话形容:我说它是什么价,它就是什么价

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不要误会,为了社会和谐,新组屋的价钱都是往低了开的。

贴几个往年新闻,大家感受一下血淋淋的赤字。

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一边是自由经济市场,发展商折腾好几年买地拉人盖公寓,总得赚点儿吧。

一边是政府福利当先,地价都黑盒了,盖房子还年年倒贴钱。

组屋和公寓的价位差距就这么拉出来了。

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针对低收入国人的一房式两房式新组屋,价钱简直低得令人发指。

今年榜鹅区的两房式新组屋预购,最低8万新币起。扣除各种房补津贴以后,只要掏一万两万的就能买个房子了。

不过,福利虽然好,大部分人蹭不到。条条框框的限制太多了。

只要公民夫妻两个都有正当工作,想申请两房式组屋,基本没戏。收入超了。

针对普通收入国人的新组屋,看地段的热门程度不同,一个五房式新组屋(三个卧室+大客厅)一般在30万到70万新币之间。

兀兰,三巴望,榜鹅,这样的非市区地段,30万起。

大巴窑,金文泰,荷兰村,这样的市区成熟地段,靠近地铁的高楼,70万封顶。

转售组屋的价位,基本都在一手价上添个至少10万。

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对于公民来说,如果符合条件,买新组屋很划算。

对于永久居民来说,不能买新组屋,不能留组屋出租,只能买转售组屋自住,实在也不算什么福利了。

组屋除了面向低收入人士的福利房,也有高端的,下面我们来看看组屋里的战斗机。

获奖无数的达士岭摩天组屋。

五房式转售价过百万新币。

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还有下面这种已经绝版的双层组屋(maisonette) ,也是动辄百万,霸气测漏。

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最后来说说有地住宅(Landed House)的价位,就是我们常说的洋房,别墅。

中国的别墅,大家看中的都是地面上的房子建得如何气派。

而新加坡的有地住宅,最贵重的是下面的地。

新加坡只有七百多平方公里面积,对土地极为看重,有地住宅只有公民有资格买。一旦屋主脱离了新加坡国籍,他名下的有地住宅必须卖掉。

虽然市场上出现了一些99年地契的有地住宅,但大部分人还是只考虑永久地契。

在新加坡拥有一间有地住宅,意义已经不在房子本身了,而是身份象征,‘壕’的代名词。

一个新加坡人轻描淡写的说,我住在武吉知马的有地住宅。

就好像一个北京人轻描淡写的说,我在三环有套四合院。

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有地住宅的交易也是纯粹自由经济市场,但是这类交易牵扯到土地地契文件,比公寓复杂的多,价钱差异也非常的大。

大家想像中的有地住宅都是这样的。

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但实际上,很多有地住宅是这样的。

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愿意买的人还不少。

很多人花三五百万新币买下一间破旧的有地住宅,再花七八十万把房子全扒掉,自己找工程队重新盖一间。

还是那句话,有地住宅贵重的不是房子,是地。

有地住宅里比较便宜的是联排别墅。就是很多家挨在一起的。

非市区地段,比较旧的联排别墅,两百多万也能买到了。

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比较贵的独栋别墅,看地段大小和新旧程度,三百万,五百万,七百万,都有。

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最贵的是优质洋房(GCB)。

新加坡的优质洋房有严格的定义,只有在39个优质洋房地段内,占地大过1400平米,并且不超过两层的别墅,才能被称为优质洋房。

优质洋房的买家非富即贵,交易价位普遍在2000万新币以上。

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