​权威解读:降温以来新加坡楼市最全解析

2019年07月07日

新加坡整体私宅价格出现自去年7月新一轮降温措施推出以来的首次回弹,在今年第二季扭转过去两个季度的跌势,各类型房地产的价格也都上扬。上半年楼市事态如何?下半年又将怎样发展?---吴洲来为您进行全面解析!

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在分析新加坡楼市之前,吴洲先带您了解一下亚洲经济形势。2019年上半年,尽管亚洲未来增长可能随着区域经济成熟和人口老龄化而放缓,但整体而言,亚洲域增长仍有望超越其他地区的发达和新兴经济体。在保护主义抬头、全球经济疲弱的大环境下,亚洲各国依然崇尚自由贸易,并持续推进体制改革以改善商业环境,一些区域国家仍享有人口红利,这些因素都将持续推动亚洲增长。

展望未来,区域新兴经济体的城市化进程和中产群体仍有很大增长空间,各国也将继续大力投资基础设施建设和人力资本,区域经济将继续朝全球化和一体化迈进,新加坡作为区域焦点,自然会借得区域发展得东风,持续向前发展。

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一直以来,新加坡楼市备受世界买家青睐,新加坡的楼市近几年虽然还出现了波动,但也基本上度过了“煎熬时期”---新加坡政府担心房地产市场过热,在2009年开始引入住宅房地产的限制措施,包括政府规定借款人每月按揭还款额不得超过收入的60%,同时对房屋交易征收高额印花税等,调控措施之后新加坡房价在2013年见顶,随后便开始长达数年的下跌。

新加坡政府此前曾多次表态,不会放松自2009年以来实施的管控措施,他们担心一旦放松可能导致地产泡沫再起。不过,新加坡房价直到2017年三季度开始一度重回涨势。2018年7月,新加坡金融管理局、国家发展部和财政部联合公告表示,新加坡将上调购买住宅物业的额外买方印花税税率,并收紧贷款限额。

据悉,额外买方印花税是新加坡政府于2011年推出的为住宅类房产降温的措施之一,是在缴纳固定印花税外,需要额外支付的买方印花税,目的在于缓解当地和国外住宅物业买家的强劲投资需求,确保新加坡人依然可以买得起当地住宅。

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客观而言,去年这轮措施或许达到政府巩固和调整市场周期的目的,但论成效,它其实不如2013年那一轮降温措施。2013年那一轮措施出台直接导致私宅成交量跌幅超过一半,房价连续下跌三年,是1975年以来最长跌势。相比之下,去年7月得降温措施虽然抑制了集体出售市场得火热,但是新加坡楼市似乎更具有韧性,没有显著波动。

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吴洲觉得尽管有降温措施,但私宅价格应该会持续稳定。这是因为发展商之前在集体出售热潮中的购地成本较高,难以削价卖出私宅,而且发展商的持守能力强,更倾向于维持售价,而不愿以较低价倾销单位。随着新加坡家庭的收入增加,无论是自住或供投资用途,私宅需求必然逐步增加。

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即便是饱经风霜的2018年下半年楼市,吴洲认为有几个楼盘依然坚挺。其中销售业绩最好的为英雅苑。英雅苑(Park Colonial)位于第13区的实龙岗路上段(Upper Serangoon Road),占地约19547 平方米,容积率为3.0,项目是属于99年地契,共有805个单位,目前售出638个单位,售出比率高达78%。

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销售业绩第二好的是The Tre Ver。The TreVer是位于新加坡第13区波东巴西的一个私人住宅。项目的地段面向加冷河,之前属于Raintree Gardens,所处地段占地约18711平方米,地契为99年。这个项目共有729个单位,目前已售出569个,售出比率高达78%。

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销售业绩排名第三的是Riverfront Residences, Riverfront Residences 位于第19区的后港区(Hougang),占地约36811平方米,容积率为1.8,项目为99年地契,共有1451个私宅单位,去年开盘至今已售出1028个单位,售出比达到70%。

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排名4、5的分别为Mayfair Gardens和尚景苑,售出比率为67%和55%。

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新加坡知名房地产公司凯德集团在2019年1月14日宣布,将通过一次现金加股票交易,以70.4亿新元的价格收购淡马锡旗下房地产公司Ascendas-Singbridge Pte。据悉,此项交易将诞生亚洲最大的房地产公司,总资产将达到860亿美元。在诞生亚洲最大房地产公司的同时,新加坡房地产市场也再迅速回温。

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关于2019年的新加坡楼市,吴洲认为,上半年私宅价格走高主要是因为其中新登场非有地私宅的比重较高,占新私宅总销量过半,而近期的新私宅也都以创下新基准价格的售价卖出。

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2019年下半年市场预计有至少14个新私宅项目登场,其中包括两个上千单位的大型项目。这些新私宅项目中,有五个是拥有超过500个单位的中大型项目,大多在第三季推出。位于金文泰的锦泰门第(Parc Clematis)和甘榜峇鲁的南峰雅苑(Avenue South Residences)分别有 1468个和 1074个单位,属于超大型私宅项目。

1. 锦泰门第公寓

坐落于金文泰地铁站旁边的锦泰门第公寓(ParcClematis)建于前伟诗园集体出售项目地段,新海逸占一半股份的合资公司去年初以8亿4089万元买下该地段,重新发展的单位数比原有的436个翻了三倍。这也是本地首个主打“共同生活空间”概念的私宅项目,私宅住户将共享厨房、用餐处所和洗衣间等设施,该公寓为99地契项目。

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2.Haus on Handy

著名地产开发商城市发展集团CDL在6月29日为其新项目Haus OnHandy公寓举行独家预售。该项目位于第九区多美歌,距离地铁站仅3分钟。该公寓是由一栋9层大楼和一栋12层大楼组成,共188个99年地契单位。

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3.柏傲景

柏傲景(Juniper Hill)位于第10区的武吉知马区,柏傲景的地段是由新加坡上市发展商长春产业在2017年集体出售时成功收购。柏傲景的地段土地面积约5619平方米,容积率为1.6,是属于永久地契。项目包括1栋12层楼高的建筑,共有115个私宅单位。

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4.南峰雅苑

南峰雅苑(Avenue SouthResidences)位于新加坡中部第3邮区,靠近Outram Park地铁转换站,是一项崭新的综合开发项目,该项目由1074个住宅单元和8个商业空间及公共设施组成,地契为99年。

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5.Sloane Residences

Sloane Residences是一栋12层的豪华永久地契公寓,该项目位于新加坡第10区的纽顿,由长成控股、式佳国际联合开发,共计80个单位。

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6.滨海名汇

滨海名汇(Midtown Bay)位于第7区,坐落在尼诰大道(Nicoll Highway)和密驼路(MiddleRoad)的交界处。该私宅属于武吉士区大型综合项目GuocoMidtown(国浩时代城)的一部分。项目是一栋33层高的建筑,共有219个私宅单位,属于99年地契。

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7.Amber Sea

Amber Sea公寓位于第15区的马林百列,是由新加坡最著名发展商远东机构开发的一座22层楼高的豪华海景房,共132个永久地契单位。

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8. Royal Green

Royal Green公寓坐落于第9区的武吉知马路,由长春产业开发。共计285个永久地契单位。

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9. Uptown @Farrer

Uptown @ Farrer位于Perumal路。Uptown @ Farrer为一个21层住宅,共有116个单位,99年地契。Uptown @Farrer地处花拉公园的中心地带,步行2分钟即可到达花拉公园地铁站。

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10. View atKismis

View at Kismis 位于第21区的武吉知马上段, View at Kismis的地段土地面积约9321平方米,容积率为1.4,是属于99年地契。项目包括6栋5层高的建筑,属于低密度。项目共有186个私宅单位和2间商铺。

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11. Midood @Hillview Rise

Midwood @ HillviewRise是丰隆控股发展的新公寓。该开发项目位于Hillview安静的街区,距离Hillview地铁站仅一箭之遥。项目一共564个单位,地契为99年。

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12. One PearlBank

凯德集团(CapitaLand)5月公布了在原珍珠苑私人公寓(Pearl Bank Apartments)地段将建造的新公寓项目——One Pearl Bank的设计。项目由两座39楼稍有弧度的建筑组成,屋顶有天桥连接,是本地首个拥有错落有致的垂直天空花园的项目。该公寓拥有774个99年地契的豪华单位。

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13. CuscadenReserve

CuscadenReserve是由SC环球,新世界发展和远东发展联合开发的豪华公寓项目,预计将于2019年第三季度投入市场。这座位于库斯卡登路8号的拥有192个单位的豪华公寓高117米,设有单卧室,双卧室和三卧室单元,大部分单元都设有通往公寓的私人电梯大厅,99年地契。

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14. 岱莉轩

岱莉轩(Dairy Farm Residences)位于第23区的牛奶场路(Dairy FarmRoad),由UED Residential开发,共计589个单位,地契为99年。

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根据我吴洲几年来的观察,降温措施似乎并没有削弱到本地人永久地契房产的长期热爱,因为华人讲求传承,即把永久地契地产视为有形投资传承给子女。当下,组屋地契期限问题引来许多关注,甚至网络上个别人抛出了“买组屋就等于租房子”的言论,加之新永久地契项目少,因此永久地契房产越来越引起买家的关注。比如5月销量最佳的安珀苑和绿意庭都属于永久地契项目。数据表明,2019年尚未有任何一个私宅成功集体出售,因此可以预估下半年集体出售市场仍会处于半停滞状态。不过乐观估计2020年将会复苏,因为毕竟政府售地并不多,而发展商也没什么库存。在私宅销售方面,预计下半年会呈现基本平稳状态,价格和销售数量曲线将会略微上升。

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