新加坡住宅、办公楼和零售市场面临阻力

2019年07月31日

基于贸易和全球投资放缓,世界银行将2019年增长预期从2.9%调整为2.6% , 这使全球增长前景恶化。与此同时,持续紧张的美中贸易战以及人们对英国退欧一事的担忧,投资风险依然存在。那么这对新加坡的住宅、办公楼和零售地产市场意味着什么呢?

高力国际(Colliers International)的研究主管Tricia Song表示:“房地产与GDP的增长相关,我认为目前的增长前景肯定喜忧参半。”她在7月11日2019年新加坡房地产开发商协会(Redas)房地产市场更新研讨会上发表演说。“美中贸易战给亚洲蒙上了一层阴影,对新加坡也肯定:新加坡是一个开放的小型经济体,前景存在很多不稳定性,因此应该会有一些影响。”

此外,现有的降温措施再加上较低的GDP增长预期,预计将抑制住宅房产领域的需求。

新加坡住宅、办公楼和零售市场面临阻力

办公楼供应预计在2022年之前将一直处于低位。(图片来源:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)

住宅:“供大于求”

根据市建局的数据,目前约有44,000套待售的私人住宅单位。政府卖地计划约有24,000套空置单位和新供应单位。在过去的五年里,年平均销量为8,400套单位。

“当前供大于求的形势确实非常具有挑战性。令我们感到些许安慰的是,政府将继续密切关注房地产市场,并随时准备采取行动,以确保一个健康和可持续发展的市场”Redas总裁Chia Ngiang Hong表示。

谈到新推出的,华侨银行的财政部研究与战略主管Selena Ling指出,新房产的接受率仍低于预期。她预计2019年价格将会下降 “个位数” ,并强调市场尚未感到房产大的影响。Ling估计,待售单位将需要三年或更长时间来出售。

东南亚仲量联行的资本市场研究主管Regina Lim对此表示赞同。“新房产的接受率为12-15%这不是开发商期望的事情,而且这肯定会对他们没有,他们有一个5年的期限来出售项目中的所有单位,或需要支付额外的买家印花税(ABSD)”她表示“2019年新房销量可能介于7,000至8,000套左右。”

华侨银行的Ling指出,潜在的ASDB可能会促使举债更高的开发商出售剩余的单位。:“由于大规模收购,中型至大型开发商的净负债增加了。”“(因此,这些开发商)面临着更紧迫的任务,即在必要时通过降底价格达到良好的销售,套现资产以减债。”

办公楼: “低水平供应”

与此同时,新加坡和东南亚高纬物业(Cushman & Wakefield)的研究部主管Christine Li预计,由于“使用办公室的”增加,对办公楼的需求将会保持稳定。这由三个关键部门支持: 金融和保险服务、信息和通信以及商业服务。

“自2017年第一季度甲级办公楼出租率整体触底后,在这两年多来,增长的办公楼出租率一直让我们感到意外。”“短期内的限量供应也提高了正在建设的项目的预售价格和租金,为的新项目设定了一个新的基准。”

对于新加坡办公楼市场,Li预计,到2022年之前,供应将处于低水平。她表示:“这明显低于年平均吸收水平。”与此同时,根据2019年发展总草案,在激励计划下,一些地块可能会以更高的地积比率进行重新开发。这些地块包括安盛大厦、吉宝大厦及吉宝大厦2号、凯联大厦(International Plaza)、珊顿大厦、新加坡交易中心2号、安顺路(Anson Road)79号及安盛大厦(Anson House)。

尽管这些地块符合该计划的要求,但Li指出,开发商可能会发现重新开发项目可能并不赚钱。她表示:“除了支付建设成本和土地溢价,在开发期间,业主将损失4年的租金。”

尽管办公楼的供应处在低水平,但考虑到越来越多的人认为美国将在2020年陷入衰退,Li对租金增长持谨慎态度。她警告:“尽管这段时期的供应处在低水平,这场衰退将在2020年至2021年间影响当地经济增长并导致租金趋缓。”

新加坡住宅、办公楼和零售市场面临阻力

零售:“重新想的服务”

新加坡莱坊 (Knight Frank Singapore)的执行董事兼咨询业务主管Tay Kah Poh指出,零售领域出现下降趋势。他表示:“在宏观经济不稳定的情况下,当地消费者可能会抑制支出。”

不过,由于局部供应短缺,零售租可能会上涨。据他表示,2019年后,各大购物中心可供应的零售空间将会有限。即便如此,Tay预计今年零售空间的平均率介于90%到92%之间。

鉴于当前不稳定的宏观经济,他预计零售商将对利润增长更加谨慎。他表示:“多数零售商预计利润增长将会保持不变或持续恶化,而少数零售商则预计情况将会好转。”

根据他的说法,餐饮行业仍然是“最乐观的”,而时尚行业则是“最悲观的”。于对租金人力和市场份额的考虑,零售版块也会继续受压。他说,零售商也在寻找郊区的扩张地点,而不再限于主要的购物地带。

与此同时,来自电子商务行业的竞争加剧将会鼓励更多的企业采用线上和线下策略。例如,新加坡电信(SingTel)推出了Unboxed by SingTel,这是一家可模块化、可移动的无人弹出式商店。该商店整合了线上和线下的购物体验,让顾客通过自己的手机试用,在视频自助服务站注册套,并可立即从店内的POPStation提取他们购买的设备。

他表示:“除了线上和线下,这是对服务交付方式的重新想。”这不仅限于拥有实体店的零售商,也包括电子商务企业。他举了一些例子,比如食品杂货递送服务Honestbee在Pasir Panjang开设了一家名为Habitat的食品杂货和餐饮体验店;还有外卖服务Deliveroo 位于[email protected]的用餐空间。

从长远来看,Tay表示,一些业主甚至可能通过降低租金来吸引在线商户,以扩大他们的实体店。“这些企业就像一块吸引人群的磁铁,增加了商场的客流量。”“为了增加客流量和顾客停留时间,它还会转向‘体验式零售’。”

他还预测,为了吸引顾客,业主们会或“激活社区空间,在家庭和工作场所之外创一个‘第三空间’”。这个概念并不新奇Tay表示,过去40年,一直在努力,但私人则刚刚开始这一。

总体而言,在全球宏观经济不稳定下,住宅、办公楼和零售领域可能面临阻力。为了克服这个问题,Redas的Chia呼吁开发商与政府合作以推动创新为建筑环境和房地产行业带来更好的果。

“作为房地产生态系统中重要的合作伙伴,我们还将继续与政府和利益相关者进行公开建设性会议,以深入了解当前问题。”“我们相信,这样的双向沟通可以带来一个反应更快、效率更高的市场生态系统。”

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