新加坡政府组屋HDB购买须知!这些问题你真的了解了吗

2019年08月24日

根据最新数据的显示:新加坡的房价仅次于香港,排名世界第二。但是由于政府的各种政策管控,以及购房身份的限制。房屋市场一直处于一个比较稳定的状态。与香港几代人只能拥有一套房的情况不同,新加坡一直贯彻的是“居者有其屋“的政策。只要是满足条件的居民就能够拥有自己的住房。那些经济实力更好的人,则可以选择购买私人公寓或者更高级别的住宅。由于高昂的印花税,所以新加坡基本没有炒房的现象。在有能力的情况下,购房者的第一套房子到底是应该选择组屋还是公寓呢?今天我们就这个问题,来大概介绍一下。

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组屋的类型

下图为新加坡网红打卡点 - 达士岭组屋区

地点:

Cantoment Road,Singapore (08001)

[第50层天桥向公众开放,只需要5新币,即可在上面饱览新加坡的美景。开放时间每天9:00am-10:00pm]

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这片看似是公寓的住宅,实际上是在2009年投入使用的政府组屋。此项目荣获2010年”总统设计“大奖,其设计和建筑旨在于让这个老去注入新的活力。可以看出,政府在住房项目上一直是与时俱进的,近年来的组屋不管是在外观还是在内部,都越修越好。许多项目乍一看过去外观跟公寓没有区别。并且新加坡的组屋价格基本在30万新币-100万新币之间,如果并不需要市中心的组屋,基本上是能够负担得起的。所以,政府组屋仍然是大多数人的首选。

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年满21周岁的新加坡公民,可以和自己的家人/配偶联名申请购买组屋单身公民则需要年满35岁才可以独立购买组屋。

预购组屋BTO(Build-To-Order):

BTO是由新加坡建屋局承建(Housing Development Board,HDB), 直接出售给有资格购买的购房者。BTO是先售卖再建造的形式,从申请购买到交房拿钥匙大约需要3-4年的时间

结婚后的新加坡公民可以申请,且夫妻双方身份需满足以下任意情况:

- 公民 + 公民

- 公民 + 新加坡永久居民PR

- 公民 + EP,SP,DP,WP,LTVP(其中公民一方的条件为:至少35岁且为首次购房,家庭月收入上限按照官方规定为准,且可以申请的房型有限;这种情况下屋子相当于是以公民一方个人身份购买,夫妻双方共同持有

单身公民必须满足以下几种条件才能申请(只能申请2房):

- 年满35岁

- 丧偶单身人士或孤儿

- 月薪低于6000新币

转售组屋HDB Resale flat:

就是所谓的二手组屋,这一类型的组屋永久居民也可以购买。当然,首要条件仍然是需要结婚。且夫妻双方身份需满足以下任意情况:

- 公民 + 新加坡永久居民PR

- PR + PR 且必须满足方永久居民资格满3年

组屋的房型种类及申请

新加坡住宅类型叫法跟国内不太一样,刚来的时候听到5房就以为有5间卧室。以下是官方最新准确信息,帮助大家认识了解。

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- 2房: 1卧(36-45平方米)

- 3房: 2卧+餐厅/客厅(60-65平方米)

- 4房: 3卧+餐厅/客厅(90平方米)

- 5房: 3卧+餐厅+客厅(110平方米)

- 3代同堂组屋: 4卧+餐厅+客厅(115平方米)

- 高级组屋: 3卧室+餐厅+客厅(130平方米)

详细请参考:

https://www.hdb.gov.sg/cs/infoweb/residential/buying-a-flat/new/types-of-flats

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房型选择: 新加坡政府不会让一个家庭因为买房而无法正常生活,所以一个家庭可购买的组屋房型会根据总收入来决定,包括贷款的年限也会因此而不一样。大家可以在HDB的官网上填写个人信息并且获得关于房屋选择类型和贷款的一些资料。

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官网地址:

https://services2.hdb.gov.sg/webapp/BP13EligCheck/BP13SHome?strSystem=CHECK

产权持有方式

Joint Tenancy :共同持有,需要共同买卖,不可出售部分

Tenancy-in-common:分权持有,可以指定每个人的产权份额,可享受部分买卖。

Joint Tenancy可以更换为Tenancy-in-common,在Tenancy-in-common的持有方式下,还可以更换每个屋主所拥有的产权份额。

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2016年以前,夫妻双方在共同拥有HDB的情况下,如果想再购置一套公寓,最常见的做法是其中一方完全持有房屋的产权,从两个产权持有人(owner)变成一个产权持有者(owner)+一个居住者(occupier)。在这种情况下,居住者一方(occupier)可以用自己首套房的名义来购买公寓,从来减少额外买家印花税(ABSD)的缴纳。

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然而在那之后政府规定,HDB的产权变更只有当发生:结婚、离婚、产权人去世、财务问题、放弃国籍或医疗相关原因的情况下才可进行转让。

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MOP (Minimum Occupation Period)

根据新加坡政府最新规定,购买组屋之后会有一个最短居住时间Minimum Occupation Period(MOP)。所以,如果是先买一套二手组屋,想再之后更换成一套BTO组屋或者是购买一套公寓的话,都必须满足从拿到钥匙起住满5年的要求。

关于买房

如果夫妻双方第一套房准备购买HDB,未来有计划购买公寓的话。通常建议在买房时,由其中一名做房屋产权人(owner),另一人做居住者(occupier)。这种情况下,等到MOP之后,居住者(occupier)可以用自己第一次购房配额独立买公寓。不过这种做法有一点是需要注意的,由于是独立持有房产,贷款的多少完全取决于房屋产权人(owner)的收入。

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如果夫妻双方均为公民或PR,则无所谓谁先做HDB的owner,如果是公民+PR的组合。由于会涉及到买家印花税和HDB的保留问题,则最好再跟自己的中介和官方人员确认一下。

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如果夫妻双方已经联名购买了HDB,并且双方均为房屋产权人(owner),这种情况下购买公寓所需要缴纳的额外买家印花税则会高达: 公民12%或PR15%的情况。(此数据为2019年数据,政府之后如果再次调整则以当下最新规定为准)。

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这种情况下需要根据大家的情况来进一步考虑,如果需要保留HDB,除了ABSD会按照更高比例来缴纳之外,贷款也是受到限制的。在HDB房贷没有还完的情况下,第二套房的贷款比例只有45%。所以,即便组屋可以用出租的形式慢慢收回一部分资金,但如果在购买第二套公寓时缴纳的印花税过多,加上之后政策的一些不稳定的因素影响,也说不清楚未来租金回报会是个什么情况。这种时候是否需要考虑先出售组屋,再购买公寓。

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购买公寓的限制则明显少了很多,只需要选对大小,选对位置即可。不过,如果公民或PR第一次买房时选择了公寓,则等于自动放弃购买组屋的机会。如果之后再打算购买购买组屋,则必须在规定时间内卖掉公寓,才可以重新购买组屋。

作为新加坡公民/永久居民最大福利之一的HDB,如果从自住角度来讲的确是首套房的好选择。在政府的房产管控下,想从HDB买卖上获得很大回报的可能比较少。加之如果后期确实有购买公寓的打算,那一定要在第一套房屋购买时就考虑好之后会影响贷款及印花税各种情况。

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