什么？现在才二月就已经出了年度最无脑投资选择？不应该都在家隔离嘛？

如果你真的没来凑热闹看看这个项目的话，就一定错过了。。。我送的口罩

话说住在新加坡的你，甚至你是来过新加坡的游客，也应该认识下面这个地点

没错~就是Bugis武吉士地区。那么这个区域的房产价格？是不是不敢想像？

的确，位于新加坡核心区域的这里动辄上百万的公寓，投资门槛非一般人能所及。

为啥会有无脑机会呢？

先警告下各位，本文符合小Li飞刀一贯的风格，没有华丽的广告辞藻，也没有激动人心的口号，比如这种：

也不会有户型图、项目site plan、小区配套等素材堆积。。。

所谓无脑，其实是对于我们这种房产从业人员来说，因为看房无数沾手即来。

对于普通投资者来说，并不一定能了解项目的前因后果和来龙去脉。

以下便是本人一贯的枯燥无味的逻辑分析：

A. 地理位置

一图看懂地理位置

无需多言。。。The M的隔壁马路就是Bugis Junction大型商圈，下楼就是Liang Seah街火锅烤鱼甜品一条街，任何时候都是人气满满。比如这种景象：

B. 未来土地供应

我们知道决定公寓售价的一个决定性因素就是土地售价，而土地售价是由供需关系决定的。

那么供应量来说，明显看得到Bugis的核心地区基本没有土地了，Bugis地铁站前的黄金空地Tan Quee Lan ST已经在2019年9月被国浩购得（熟悉或者看过国浩项目的懂他家价格的）

https://www.edgeprop.sg/property-news/guocoland-bids-8002-mil-site-tan-quee-lan-street

对比周围几块政府售地GLS的地价来看，The M 的地价是最低的（1458psf）而且吸引了10方人马招标。感受下10个开发商抢一块地说明了怎么样的供需关系呢？

https://www.edgeprop.sg/property-news/wing-tai%E2%80%99s-492-mil-bid-middle-road-site

The M另一侧的空地还是国浩置地（没错，又是GUOCO LAND）在去年开盘的高端项目Midtown Bay，成交尺价28xx-34xx，门槛之高使得一般人望而却步。

既然GLS不可能密集推出，那么短期内的土地来源就只可能是集体出售Enbloc，那么未来的Enbloc能以什么地价成交呢？参考下新闻并注意其中细节，我们就可以充分感受物以稀为贵。

地点：就在The M隔壁紧挨着

地契：999年

尺价：$3452，注意只是土地价格

先不提会不会Enbloc成功，足以可见Bugis地区土地的稀缺

C. 投资门槛

投资的话要做足功课，我们就看下周围的项目一起来比较。

一图看尽三个项目：从左到右1、2、3分别是Duo Residence （2017交房），国浩的Midtown Bay（2019年10月开盘，2022交房），和一街之隔的The M（即将开盘，2023交房）

其中Duo Residence目前二手房成交价如下

Studio成交 1.06m-1.2m，1房成交1.28m-1.38m， 2房成交1.88m-2.3m

去年开盘的Midtown Bay呢？看新闻

https://www.todayonline.com/singapore/midtown-bay-residential-part-guocolands-s24b-mixed-use-project-bugis-launch-oct-5

是不是下巴都要掉下来了

Midtown Bay的1房成交1.38m+， 2房成交2.08m+

那么对比下即将开盘的The M的地理位置，明显更靠近地铁站，指导价也是让人掉下巴

Studio竟然9xxK起，1房1m起，2房1.2m起

那么稍微熟悉CBD及核心商圈的，哪里找得到这种价格的较新公寓？

我们放远一点看周围的标志性项目

比如SouthBeach：最小单位2房3.3m起

又如Marina One的1房1.6m起，2房2.3m起

相比之下The M的入场价格99xK是不是显得“无脑”呢？

D. 租金对比

当然投资的话如果没有租金支持也是白搭。

我们还是拿一街之隔的Duo Residence来看现有出租市场。

目前DUO的Studio租金3.3k-3.4k，1房租金3.3k-4.5k，2房租金4.5k-5.8k

而且我们看出租成交量的话，光2019年12月1房和2房就出租成交30间+，平均每天都有单位租出去！可见这个位置和房源是何等的抢手。

以DUO的租金如此之高，尚能够有如此抢手表现。我们的The M占据更佳的地理位置和无与伦比的生活便利程度，是不是未来出租更可期呢？何况价格比周围新项目便宜3成！

E. 对比CBD项目

不少人会问，为啥不投新加坡CBD区域呢？

CBD大家都有什么印象？人来人往？租金贵？房价高？没错！

但是晚上呢？周末呢？

下面是CBD的某个地铁上方明星盘，2019年11月周末的本人实拍

请问你是租客的话作如何感受？

对比下Bugis地区，有空路过实地的可以去感受下晚上和周末人潮

那么作为租客的你，对比CBD你更想入住哪个地点呢？如果租金还更便宜呢？

F. 增值潜力和离场机会

我们还是看回这个图，其中Tan Quee Lan ST的空地和国浩Midtown Bay以及The M（图中1、2、3位置所示）将来会通过天桥连接走道连在一起， 可以想像一个集办公楼、酒店、购物商场、住宅、地铁的巨无霸商圈。并且已知The M的价格是三个项目里最便宜的。

那么上一个建成这种规划的地点是什么地方？

是Paya Lebar PLQ这里？当初入场价是多少？现在呢？2017年错过的是不是心痛？

还是Jurong East这里？当初入场价是多少？现在呢？2013年错过的是不是心痛？

那么想像下The M附近的在建办公楼、商场、住宅等将来连接起来会是如何的场景？

2020年难道还要继续错过？

结合周围土地供应量和出租需求，建议至少持有8年以上等区域发展成型后借机出场。

给你个刚刚出炉的隐藏彩蛋：CapitaLand又要在Bugis有动作了。

当然不要忘了隔壁的Bugis Cube商场在等Enbloc呢，虽然短期没啥机会。

综上所述，小Li飞刀分析了地理位置、土地供应、投资门槛、租金回报、离场机会等因素。

至于是不是无脑投资，我估计你根本没看懂。。。你肯定还是不服的，那就再给个机会来现场聆听美女为你讲解来龙去脉吧。

就在本周四晚上七点The M样板房，顺便来领免费口罩好了。

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