2020新加坡年度最无脑的——公寓投资选择

2020年02月18日

什么?现在才二月就已经出了年度最无脑投资选择?不应该都在家隔离嘛?

如果你真的没来凑热闹看看这个项目的话,就一定错过了。。。我送的口罩

2020新加坡年度最无脑的——公寓投资选择

话说住在新加坡的你,甚至你是来过新加坡的游客,也应该认识下面这个地点

2020新加坡年度最无脑的——公寓投资选择
2020新加坡年度最无脑的——公寓投资选择

没错~就是Bugis武吉士地区。那么这个区域的房产价格?是不是不敢想像?

2020新加坡年度最无脑的——公寓投资选择

的确,位于新加坡核心区域的这里动辄上百万的公寓,投资门槛非一般人能所及。

为啥会有无脑机会呢?

先警告下各位,本文符合小Li飞刀一贯的风格,没有华丽的广告辞藻,也没有激动人心的口号,比如这种:

2020新加坡年度最无脑的——公寓投资选择

也不会有户型图、项目site plan、小区配套等素材堆积。。。

所谓无脑,其实是对于我们这种房产从业人员来说,因为看房无数沾手即来。

对于普通投资者来说,并不一定能了解项目的前因后果和来龙去脉。

以下便是本人一贯的枯燥无味的逻辑分析:

A. 地理位置

一图看懂地理位置

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无需多言。。。The M的隔壁马路就是Bugis Junction大型商圈,下楼就是Liang Seah街火锅烤鱼甜品一条街,任何时候都是人气满满。比如这种景象:

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B. 未来土地供应

我们知道决定公寓售价的一个决定性因素就是土地售价,而土地售价是由供需关系决定的。

那么供应量来说,明显看得到Bugis的核心地区基本没有土地了,Bugis地铁站前的黄金空地Tan Quee Lan ST已经在2019年9月被国浩购得(熟悉或者看过国浩项目的懂他家价格的)

https://www.edgeprop.sg/property-news/guocoland-bids-8002-mil-site-tan-quee-lan-street

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对比周围几块政府售地GLS的地价来看,The M 的地价是最低的(1458psf)而且吸引了10方人马招标。感受下10个开发商抢一块地说明了怎么样的供需关系呢?

https://www.edgeprop.sg/property-news/wing-tai%E2%80%99s-492-mil-bid-middle-road-site

The M另一侧的空地还是国浩置地(没错,又是GUOCO LAND)在去年开盘的高端项目Midtown Bay,成交尺价28xx-34xx,门槛之高使得一般人望而却步。

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既然GLS不可能密集推出,那么短期内的土地来源就只可能是集体出售Enbloc,那么未来的Enbloc能以什么地价成交呢?参考下新闻并注意其中细节,我们就可以充分感受物以稀为贵。

地点:就在The M隔壁紧挨着

地契:999年

尺价:$3452,注意只是土地价格

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先不提会不会Enbloc成功,足以可见Bugis地区土地的稀缺

C. 投资门槛

投资的话要做足功课,我们就看下周围的项目一起来比较。

一图看尽三个项目:从左到右1、2、3分别是Duo Residence (2017交房),国浩的Midtown Bay(2019年10月开盘,2022交房),和一街之隔的The M(即将开盘,2023交房)

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其中Duo Residence目前二手房成交价如下

Studio成交 1.06m-1.2m,1房成交1.28m-1.38m, 2房成交1.88m-2.3m

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去年开盘的Midtown Bay呢?看新闻

https://www.todayonline.com/singapore/midtown-bay-residential-part-guocolands-s24b-mixed-use-project-bugis-launch-oct-5

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是不是下巴都要掉下来了

Midtown Bay的1房成交1.38m+, 2房成交2.08m+

那么对比下即将开盘的The M的地理位置,明显更靠近地铁站,指导价也是让人掉下巴

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Studio竟然9xxK起,1房1m起,2房1.2m起

那么稍微熟悉CBD及核心商圈的,哪里找得到这种价格的较新公寓?

我们放远一点看周围的标志性项目

比如SouthBeach:最小单位2房3.3m起

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又如Marina One的1房1.6m起,2房2.3m起

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相比之下The M的入场价格99xK是不是显得“无脑”呢?

D. 租金对比

当然投资的话如果没有租金支持也是白搭。

我们还是拿一街之隔的Duo Residence来看现有出租市场。

目前DUO的Studio租金3.3k-3.4k,1房租金3.3k-4.5k,2房租金4.5k-5.8k

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而且我们看出租成交量的话,光2019年12月1房和2房就出租成交30间+,平均每天都有单位租出去!可见这个位置和房源是何等的抢手。

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以DUO的租金如此之高,尚能够有如此抢手表现。我们的The M占据更佳的地理位置和无与伦比的生活便利程度,是不是未来出租更可期呢?何况价格比周围新项目便宜3成!

E. 对比CBD项目

不少人会问,为啥不投新加坡CBD区域呢?

CBD大家都有什么印象?人来人往?租金贵?房价高?没错!

但是晚上呢?周末呢?

下面是CBD的某个地铁上方明星盘,2019年11月周末的本人实拍

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请问你是租客的话作如何感受?

对比下Bugis地区,有空路过实地的可以去感受下晚上和周末人潮

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那么作为租客的你,对比CBD你更想入住哪个地点呢?如果租金还更便宜呢?

F. 增值潜力和离场机会

我们还是看回这个图,其中Tan Quee Lan ST的空地和国浩Midtown Bay以及The M(图中1、2、3位置所示)将来会通过天桥连接走道连在一起, 可以想像一个集办公楼、酒店、购物商场、住宅、地铁的巨无霸商圈。并且已知The M的价格是三个项目里最便宜的。

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那么上一个建成这种规划的地点是什么地方?

是Paya Lebar PLQ这里?当初入场价是多少?现在呢?2017年错过的是不是心痛?

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还是Jurong East这里?当初入场价是多少?现在呢?2013年错过的是不是心痛?

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那么想像下The M附近的在建办公楼、商场、住宅等将来连接起来会是如何的场景?

2020年难道还要继续错过?

结合周围土地供应量和出租需求,建议至少持有8年以上等区域发展成型后借机出场。

给你个刚刚出炉的隐藏彩蛋:CapitaLand又要在Bugis有动作了。

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当然不要忘了隔壁的Bugis Cube商场在等Enbloc呢,虽然短期没啥机会。

综上所述,小Li飞刀分析了地理位置、土地供应、投资门槛、租金回报、离场机会等因素。

至于是不是无脑投资,我估计你根本没看懂。。。你肯定还是不服的,那就再给个机会来现场聆听美女为你讲解来龙去脉吧。

就在本周四晚上七点The M样板房,顺便来领免费口罩好了。

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