《新加坡眼》于本月11号邀请了新加坡国立大学房地产与城市研究院副院长李乃佳博士，直播访谈新加坡房地产走势，原本以为院长比较学术从而更多的是谈宏观，但由于网友的问题问得很具体，从而让博士的访谈即生动又接地气还很具体。
市面上谈房地产的专家很多，但影响专家言论的因素也很多（比如前恒大首席经济学家任泽平透露自己谏言降负债，结果大受批评），再加上市场和国际环境的变化又太快，因此专家们的观点众说纷纭莫衷一是。而人们在无从分辨的时候往往会寻求和自己想法一致的观点，投资的时候也常有从众心理，因此也难以保持理性的兼听则明。
李博士对新加坡房地产走势做了深入浅出的分享，我在这里总结博士的几个观点，以保持着对市场变化的学习和敬畏之心，如果我的总结和直播有出入的地方请查阅访谈的直播回放。
一，购买新公寓还是二手公寓如何选择？
回答：二手公寓的缺点是需要装修，目前疫情期间由于管控导致装修时间会比较长，同时公寓设施也是旧的，优点是二手公寓价格低，（我个人补充很多二手公寓户型也比较大）。
新公寓的优点是设施新且智能，但很多老年人使用不了太多智能。缺点是新公寓价格高，很多房屋中介解释购买价格高将来卖价也高，他认为这个基础不成立。
二，新加坡的房产具有投资功能还是保值功能？
博士回答：新加坡是一个成熟的投资环境，在成熟的环境里比较难有大的涨幅，同时政府用房产税，印花税限制了炒作。但如果想在新加坡投资房产，一定不能把自己的喜好带进去，比如圣淘沙的房子，很多人因为自己非常喜欢而购买却亏了很多，而小印度的房子，很多人因为自己不想住在那里，对那里的环境不了解，但其实那里有很好的特色和不错的地址位置，也有很多人喜欢，反倒租金比较高。
从投资角度，博士认为新加坡的有地住宅具有稀缺性，也是身份的象征，具有一定的投资潜力；另外则是大型综合楼盘，楼盘里面有办公室，店铺和住宅，博士认为这样的楼盘地点非常好，而综合性质楼盘目前也不多，租金非常好，具有保值的价值。至于99年地契和永久地契，博士认为差别不大，因为几十年后都会面临房屋维护成本太高或是重建，贬值是一样的，而在重建的时候永久地契和99年地契补偿的差价，买家在购买的时候已经提前支付了。
三，新加坡房屋贷款的利息会涨吗？家庭的负债率多少是合适的？
博士认为由于疫情反复，各国都在疲于应付疫情，同时疫情后的经济复苏也需要一段时间，因此短时间利息不会上涨。
至于家庭负债率多少合适？博士认为银行在提供贷款的时候已经把控风险，会根据家庭的经济实力提供贷款，但家庭负债的比率30-40%是可以接受的。
四，新加坡的组屋价格为何一直上涨？
博士认为，一是疫情期间居家办公让大家对房子的需求增加，特别是五房式；二是疫情对开发商的冲击影响了新房的交付，三是利息非常低，同时物价上涨，让大家想要购买资产保值，四是千禧宝宝结婚，组屋价格也很优惠，父母有能力帮助孩子购买新的组屋。
我自己在去年底疫情期间逆势购买了会计师事务所的办公室，很多朋友认为居家办公是趋势，而我则认为好的办公室环境有利于同事们交流的有效性，团队合作的默契和凝聚力。现在因为涨势似乎我的决定是对的，但在当初没有注意到的是，办公室的物业管理费用比住宅高了很多。房屋的管理费维护成本，每年的房产税是公众在购买房产时，除了考虑印花税之外的重要因素。
进行专业的市场调研和分析，挖掘看不见的投资风险，是任何投资成功的前提。
（本文由杰鹏国际JPI董事刘朝霞，新加坡注册会计师整理）
