新加坡国大房地产研究所副院长告诉你:现在应该进场吗

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新加坡国大房地产研究所副院长告诉你:现在应该进场吗

《新加坡眼》于本月11号邀请了新加坡国立大学房地产与城市研究院副院长李乃佳博士,直播访谈新加坡房地产走势,原本以为院长比较学术从而更多的是谈宏观,但由于网友的问题问得很具体,从而让博士的访谈即生动又接地气还很具体。

市面上谈房地产的专家很多,但影响专家言论的因素也很多(比如前恒大首席经济学家任泽平透露自己谏言降负债,结果大受批评),再加上市场和国际环境的变化又太快,因此专家们的观点众说纷纭莫衷一是。而人们在无从分辨的时候往往会寻求和自己想法一致的观点,投资的时候也常有从众心理,因此也难以保持理性的兼听则明。

李博士对新加坡房地产走势做了深入浅出的分享,我在这里总结博士的几个观点,以保持着对市场变化的学习和敬畏之心,如果我的总结和直播有出入的地方请查阅访谈的直播回放。

一,购买新公寓还是二手公寓如何选择?

回答:二手公寓的缺点是需要装修,目前疫情期间由于管控导致装修时间会比较长,同时公寓设施也是旧的,优点是二手公寓价格低,(我个人补充很多二手公寓户型也比较大)。

新公寓的优点是设施新且智能,但很多老年人使用不了太多智能。缺点是新公寓价格高,很多房屋中介解释购买价格高将来卖价也高,他认为这个基础不成立。

二,新加坡的房产具有投资功能还是保值功能?

博士回答:新加坡是一个成熟的投资环境,在成熟的环境里比较难有大的涨幅,同时政府用房产税,印花税限制了炒作。但如果想在新加坡投资房产,一定不能把自己的喜好带进去,比如圣淘沙的房子,很多人因为自己非常喜欢而购买却亏了很多,而小印度的房子,很多人因为自己不想住在那里,对那里的环境不了解,但其实那里有很好的特色和不错的地址位置,也有很多人喜欢,反倒租金比较高。

从投资角度,博士认为新加坡的有地住宅具有稀缺性,也是身份的象征,具有一定的投资潜力;另外则是大型综合楼盘,楼盘里面有办公室,店铺和住宅,博士认为这样的楼盘地点非常好,而综合性质楼盘目前也不多,租金非常好,具有保值的价值。至于99年地契和永久地契,博士认为差别不大,因为几十年后都会面临房屋维护成本太高或是重建,贬值是一样的,而在重建的时候永久地契和99年地契补偿的差价,买家在购买的时候已经提前支付了。

三,新加坡房屋贷款的利息会涨吗?家庭的负债率多少是合适的?

博士认为由于疫情反复,各国都在疲于应付疫情,同时疫情后的经济复苏也需要一段时间,因此短时间利息不会上涨。

至于家庭负债率多少合适?博士认为银行在提供贷款的时候已经把控风险,会根据家庭的经济实力提供贷款,但家庭负债的比率30-40%是可以接受的。

四,新加坡的组屋价格为何一直上涨?

博士认为,一是疫情期间居家办公让大家对房子的需求增加,特别是五房式;二是疫情对开发商的冲击影响了新房的交付,三是利息非常低,同时物价上涨,让大家想要购买资产保值,四是千禧宝宝结婚,组屋价格也很优惠,父母有能力帮助孩子购买新的组屋。

我自己在去年底疫情期间逆势购买了会计师事务所的办公室,很多朋友认为居家办公是趋势,而我则认为好的办公室环境有利于同事们交流的有效性,团队合作的默契和凝聚力。现在因为涨势似乎我的决定是对的,但在当初没有注意到的是,办公室的物业管理费用比住宅高了很多。房屋的管理费维护成本,每年的房产税是公众在购买房产时,除了考虑印花税之外的重要因素。

进行专业的市场调研和分析,挖掘看不见的投资风险,是任何投资成功的前提。

(本文由杰鹏国际JPI董事刘朝霞,新加坡注册会计师整理)

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