如此庞大的租赁市场，应该如何正确解读合同中的权利义务？哪些属于法律规定，必须遵守；哪些是双方可协商的条款？一旦出现违规、违约或违法行为，如何救济？关注法问宝，一起涨知识！
法律法规
1、租赁合同双方签字就生效吗？
新加坡租赁合同，法律规定需要上传合同到IRAS（新加坡国税局）的网站，如合同没约定，则由租户承担合同印花税，为合同总金额的0.4%，否则合同可能无效，对于未履行缴纳义务的租户，可能面临1万新币的罚款或监禁长达3年。
2、HDB和公寓的租赁以及期限有什么不同规定吗？
HDB的整套房屋出租须经建屋局批准，未经批准即非法。2020年前三季度，接受建屋局第一次警告的案例高达110起；另有四间HDB被强制收回，此类涉案屋主将终身不被允许出租房屋。
同时，建屋局规定，所有外国人在承租HDB时，最少签约的日期应为6个月。
公寓系私人住宅，无需申请，但对于租期的要求不得少于3个月。
3、拼租和搭伙房合法吗？
视HDB的具体户型，原则上，三房以上的HDB不得入住超过包括屋主户头全部人数在内的六个人，如出现超租现象，屋主本人或者转租人将会被控、罚款。提醒租户，建屋局规定HDB不得私自转租整套或单间，一经查处，五年之内将不得承租HDB。
公寓的整套入住人数不得超过六人，违法的承租人将面临被控，或坐监或罚款，或两者兼施。
不论是HDB或是公寓， 屋主均应在建屋局的网上注册入住人员的身份信息，以备随时抽查核实。
特别条款梳理及注意事项
1、特别条款
新加坡的租赁合同除了常规条款，如租赁期限、租金的支付方式、金额、押金的数额及用途，还需要特别注意的条款如下：
[空调清洁]
确定每一年清洁空调的次数，若租户准时清洁仍需加氟和化学清洗的费用由谁承担。建议清洁的票据妥善保存，交房时应转交屋主，以兹证明。
[小件维修]
确定租户对于每件物品或每件物品每次的维修费用范围，通常在150－200新币之间，超出部分应由屋主承担。
[居住人数]
确定居住人员的名单，以及在符合法定范围内，屋主最多允许居住的人数。
[伺养宠物]
确定伺养宠物是否需要经过屋主额外同意、注意事项和违约责任。
[提前解约]
确定租户可以提前解约的条件、提前通知的期限和方式，如租户签证到期离境或其他符合双方约定的事由，屋主会从押金中扣除与租期对应的中介费用，此情形通常不需要承担违约责任。
敲黑板，说重点。
租户必须全面知悉屋主有权提前解约的条款，如逾期支付租金且超过约定的宽限期、未经同意擅自转租或分租公寓私宅、伺养宠物导致房屋出现严重生虫、使用房屋从事非法行为等情形，以及出现不可抗力时正常解约条款。这将成为屋主收回房屋使用权的正当事由。
上述条款除法律规定外，均可由双方协商达成合意。
2、实务中的黄金条款
经历新加坡租房的朋友都知道，接收房屋之后的第一个月，直接关系到可能产生的维修费和押金抵扣问题。因此，这一条是实务中最值得租户关注的条款，没有之一。
接收房屋从一张清单开始。
移交清单由中介方提供，双方逐一清点无误后签字，注明日期，作为合同附件，三方各执一份，（注意，如有手写的修改内容，建议在一旁的空白处签字再确认）。
移接房屋时屋主或中介方通常会拍各个角度的现场照片，供双方存档。
租户不用担心当时太仓促，来不及全面验收。
有黄金条款如下：
在本租赁的第一个月之后，租户负责所有细微的修理以及零件和其他消耗性物品的更换，费用自负，每件物品最高不超过***新币。
（示例条款）
因此，在接下来的一个月内，租户应当及时、全面地向屋主方反应各类细节问题，以便退还房屋时，做到有理有据，对于已经损坏或者需要维修的物品，应拍照片或视频通知屋主方并约定维修的时间。在这一阶段，双方或三方的简讯、聊天记录，均应当留存至租期结束。在本期法问宝案例中，此类证据被法庭予以采信，让原告方租户在庭审中占据主动权。
救济途径
在租赁过程中，无论是签约前后还是退房前后都可能产生纠纷。不同的纠纷，选择救济的途径也不尽相同。
1、投诉
如中介人员在服务过程中有违规或者明显不合理的言行，不涉及违法行为的，建议直接向所在公司或者CEA投诉，例如提供虚假信息、恶意隐瞒事实、乱收费等行为；在新冠期间，对于待租售的房屋，其访客人数要求都有严格的法令。
2、报警
在交易过程中，如发现涉嫌无证从业的人员，可以选择报警，由警方参与调查。此前均有判例，涉案人员视犯罪情节不同，被判令罚款4万－7万新币不等。
3、小额法庭
从2019年11月1日起，小额法庭的管辖权为审理不超过$ 20,000的索偿要求。如果双方同意并在线提交同意备忘录，则该上限可以提高到30,000美元。所有索赔都必须在诉讼因由产生之日（即事实引起提起诉讼的权利之日）起两年内提出。点击查询更多https://www.statecourts.gov.sg/cws/Pages/default.aspx
小额诉讼的优势在于经济成本极低，法庭的工作人会提供一定的法律帮助和咨询，但是由于律师不得参与该类庭审，因此，当事人需要按照法庭的要求自己准备法律文书、提交证据并出庭答辩，投入大量的时间成本介入整个诉讼过程，庭审次数视案件复杂情况而定，通常在一至两年内可以结案。
4、委托律师
对于即将离境的租户、年长的屋主或无法配合庭审时间的当事人，我们不建议采取小额诉讼渠道。
术业有专攻，租赁合同属于格式条款且新加坡的判例较多，通过委托律师，可以获取专业的法律建议和相对经济的代理方案。事实上，很多租赁纠纷通过一纸律师信，即可让违约方明白已经产生的法律后果和可能需要赔偿的金额，达到不战而屈人之兵的良效。
尤其是对于即将离境的租户群体，律师的代理费用将远低于被屋主克扣的押金和天价的违约金。值得提醒的是，委托律师，需要甄别律师团队的专业水准和职业操守，方可实现维权的预期。
总之，不论权利人选择哪一种救济方式，均应建立在法律事实可以被充分证明的前提之下，避免陷入“有理说不清“的不利局面。
