【本刊专稿】新加坡“居者有其屋”的启示

58天前     528

引得诸多国家、城市学习效仿的新加坡“居者有其屋”基本公共住房政策到底优秀在哪里?

作为一个缺少土地的城邦小国,新加坡政府深刻意识到,住房是民生,不是普通的商品或投资品,由此,住房问题不能完全利用市场机制来解决,政府必须介入。

实施“居者有其屋”计划半个多世纪以来,新加坡人均住房面积从不足6平方米提升至现在超过30平方米,住房自有率超过九成。在土地资源极其有限的情况下,“居者有其屋”是新加坡百姓安居乐业的重要保障。

【本刊专稿】新加坡“居者有其屋”的启示

他山之石 新加坡的公共住房政策是一个成体系的政策,其公共基础设施建设、公共服务供给、社会治理以及社会政策等很多方面都是围绕公共住房政策而展开。图为新加坡Toa Pay oh社区的公共住宅公寓建筑综合体。(图片/TUCHONG)

公共住房为主 促房价维稳增长

为满足不同收入阶层人群的住房需求,新加坡政府实行多层次、阶梯化的双轨制住房供应体系,创造性地提出以“廉租房—廉价组屋—高端组屋—私人住宅”为代表的阶梯化住房结构,建立了“中低收入靠保障、高收入靠市场”的双轨制住房供应体系。针对中低收入人群,新加坡政府机构建屋发展局规划兴建政府组屋,即新加坡的公共住房。居民可以优惠价格分期付款购买,也有少量房源用于租赁。商品化的私人住宅主要面向无法购买组屋的外国人和少数高收入新加坡公民。

新加坡政府通过大量建造价格可控的组屋,促使其成为市面上的住房主体,以此控制当地房价维稳。新加坡房地产的主要供给是政府部门建屋发展局开发的组屋,根据新加坡统计局的数据,政府组屋以80%左右的房源占比稳居新加坡住房量榜首,极大地体现了组屋的普惠性。

据长江商学院投资研究中心研究员段磊和于艾琳介绍,新加坡组屋的供给有一个很重要的特点,就是应需而建、供给充分。通常流程是新加坡建屋发展局宣布建屋计划,在申请期内如果申请购买的人数达到计划的65%至70%,新加坡建屋发展局就会动工建房。如果人数不足,则修改计划,所以,除了等待建设,几乎没有排队轮候期。

组屋产权和定价的主体皆为政府。政府基于居民平均收入水平,通常以90%的首次申请者可负担三房组屋价格、70%的首次申请者可负担四房组屋价格为标准。2013年,新加坡国家发展部部长曾提出“将致力于把预购组屋价格降为申请家庭年收入中位数的4倍”。同时,通过对购买组屋资格的严格控制,也使得组屋价格缺乏弹性。从房价收入比来看,新加坡政府提供的组屋为4.8,远低于东京的13、纽约的12和伦敦的21。即便是主要针对非新加坡公民的私人住宅市场,房价收入比也不过为21。

新加坡不仅对租屋定价有明确规定,对申请人的年龄、收入、私产情况也有严格的限定。在分配过程中,政府会优先保障初次申购者和老弱、多代等“特殊群体”。根据新加坡政府的规定,向政府申购的新建组屋必须自住,不得用于商业经营,五年内不得转售,且转售对象严格受限,否则将对当事者课以高额罚金或逮捕入狱。任何人在买卖组屋时,必须提供翔实的资料,一旦发现虚报,将面临高达5000新元的罚款或六个月的监禁,严重者两者兼施。

严控土地成本 巧用公积金制度

“公共基础设施为土地增值带来了大部分升值,应归属于国家,故当政府征地用于公共建设时,赔偿额应基于毫无基础设施的原始未开发土地价值。”早在1966年,新加坡就在《土地征收法》中明确做出了这样的表述。对此,长江商学院副院长刘劲表示,新加坡能做出这样的判断,是因为新加坡认识到该国土地资源极其贫乏的独特性,因此不可能运用和土地资源相对丰富的欧美国家同样的、完全基于市场机制的治理政策。

此外,新加坡《土地征收法》还规定,除了根据公共利益需要可以把土地收归国有外,“作为住宅、商业或工业区加以利用”也满足把土地收归国有的条件,对补偿价格有一套算法,但征收价格显然是被压制的价格,这促使新加坡政府极大地控制住了土地成本。

这不禁让人回想起2003年一则“1新元征收220平方米土地”的新闻。当年,新加坡政府因建设地铁站征收川崎公园公寓的部分土地,将近220平方米土地仅作价1新元。政府给出的理由是,由于地铁站距离川崎公园公寓很近,所以被征收土地者仍持有的土地会大幅增值,因而政府只给予象征性的补偿。

不仅在征地时压低成本,在土地出让方面,新加坡政府同样不赚取土地增值的钱。土地征收早期由新加坡建屋发展局直接负责,后来转交给了土地管理局,然后再由土地管理局把土地平价转给新加坡建屋发展局来建造组屋。

由此,新加坡建屋发展局能以远低于市场的价格获得土地。水涨船高,水落船低。低成本土地上建造起的组屋,价格自然得到了控制。

不过,由于新开发组屋一般比二手组屋市场的价格还要低30%,即使在压制了土地价格、政府也不在土地增值上赚钱的情况下,新加坡建屋发展局还是需要大量的政府补贴,才能正常运营。有数据显示,在2015至2020年,政府补贴平均占到新加坡建屋发展局房屋销售收入的31.8%,其中2019至2020财年,新加坡政府向新加坡建屋发展局补贴26.9亿新元。此外,新加坡建屋发展局获得的补贴中,有相当一部分间接来源于公积金。

新加坡公积金制度从供需两端着力,在供给端,新加坡中央公积金局利用收缴的资金购买政府债券,政府再投放给建屋发展局,从而使政府“建得起”组屋。在需求端,高于商业银行储蓄存款利率的“高”公积金存款利率与“低首付、低利息”的“低”新加坡建屋发展局贷款利率维系了新加坡住房金融体系的平衡,且公积金贷款利率一般为公积金存款利率上浮0.1%,这样的公积金投资收益足以支撑为购房者提供优惠的贷款利率。此外,新加坡中央公积金局开启了阶梯化的住房补贴计划,覆蓋新组房与二手组房购买,补贴力度最高可覆蓋购房成本的90%,助力不同收入群体的购房需求,让新加坡居民都能买得起房。据刘劲介绍,在新加坡,公积金可以称之为“强制储蓄”,这也促使国民到了成家置业的年纪,有足够的积蓄支付购房首付款。

在房地产税收方面,新加坡也以保护弱势群体、鼓励居民购房自住为出发点,实施差异化累进税率,对本国公民、首套住房实施减免优惠。税基为测算的房屋年租金,税率按照0%~20%的累进位,且自住房屋远低于非自住房屋。如一个90平方米三居,在自住的情况下适用的财产税税率为4%,出租的情况下适用税率为15.5%。在房屋交易环节征收的印花税和所得税主要用于抑制房屋投机行为,自住屋的税率也非常低。

新加坡通过补贴把住房价格维持在一个居民容易接受的水平,同时通过低价征地、平价转让新加坡建屋发展局的方式压缩从征地到建房的全流程成本,让原土地所有者、房地产开发者和政府都不得从中发财。对于不同层次的住房需求,新加坡住房市场也为不住在组屋的居民提供各类私人住宅选择,如排屋、私人公寓和别墅等。通过梯度化的供应体系,既稳住房价,也给改善用户留下了空间。

来源:《小康》杂志2021年11月下旬刊

记者:袁帅

责任编辑:刘彦华

微信责编:田苑淯颖

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