瑞士银行最新发布的《2024年瑞银全球房地产泡沫指数》报告显示，全球城市的房地产泡沫风险连续第二年呈现下降趋势。在所评估的城市中，新加坡的房地产市场被评为中等风险，具体的得分为0.59，而美国迈阿密则以1.79的得分位居风险最高城市。除此之外，东京、洛杉矶、多伦多和日内瓦的房地产市场也显示出相对较高的泡沫风险。
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报告指出，新加坡私人住房市场在过去五年中受到全球人才涌入和建筑活动延迟的影响，租金增长速度超过了房价增长。然而，去年新加坡的实际租金下降了7%，而房价则逆势上涨了3%。这表明新加坡的住宅市场得到了强劲基本面的支撑。
全球主要住宅市场均有不同水平波动
瑞银的研究涵盖了全球25个主要城市的住宅价格，这些城市在通胀调整后的房价平均比2022年中期全球利率开始上升时低了大约15%。在这25个城市中，法兰克福、慕尼黑、特拉维夫和香港的市场失衡程度有了大幅下降，目前这些城市的风险水平处于中等。
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瑞银全球房地产泡沫指数追踪了自住房屋市场的基本估值，以及城市相对于其国家的经济扭曲程度，例如贷款和建筑热潮等因素。根据估值，指数对泡沫风险进行评分：低于0.5为低风险，0.5至1.0为中等风险，1.0至1.5为较高风险，1.5以上为高风险。
这一评估方法并不旨在预测价格调整的发生与否或具体时间，而是评估价格大幅调整风险的普遍性。在决定将哪些城市纳入指数时，瑞银考虑了城市对全球金融市场和住宅房地产投资的重要性，以及相关数据的可用性。
新加坡收入增速超过房价增长 购房能力提高
报告提到，尽管新加坡的房价租金比去年有所上升，但房价收入比显示，由于收入增长速度超过了房价增长速度，购房能力有所提升。总体来看，过去四个季度房地产泡沫风险有所增加，但整体风险程度仍然处于中等水平。
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报告指出，在新加坡当前的高利率环境下，目前的房屋价格水平似乎远非可持续，尤其是在房屋自有率较高的市场。然而，负担能力的大幅下降并不一定会导致价格调整。
展望未来，房地产市场有望改善，其中原因之一是利率的下降。瑞银全球财富管理研究报告的主笔Matthias Holzhey总结道：“许多城市的实际房价已经触底。经济前景可能将决定房价是再次飙升还是进入盘整阶段。”这一观点反映了市场对未来房价走势的预期，即房价的下一步走势将受到全球经济形势的影响。
新加坡政府实施的房地产降温措施有效抑制了外国需求，尤其是在高端私宅市场。此外，由于高利率和供应瓶颈的缓解，未售出单位数量增加，这暗示着未来房价增长可能会趋于平缓。随着各国经济逐渐从疫情影响中恢复，房地产市场的未来走势将更加依赖于宏观经济的表现和政策调整。
