选择固定还是浮动的房贷利率

51天前     429

在能源价格飙升及通货膨胀加剧的双重压力下,市场开始担心美国联邦储备局会加快收紧政策的步伐,比预期更早地在2022下半年开始加息。屋主在考虑房贷配套时,是否该选择固定利率呢?

目前有更多人选择固定利率有三个原因。

一、固定与浮动利率差异小

市场上的利率大部分由房贷规模而定。与新元隔夜利率(SORA)挂钩的浮动利率目前介于0.8%到1%(房贷的前两年),而两年固定利率的范围则介于

1.05%到1.2%。以私宅平均房贷75万元为例,两者之间的差异只有0.1%。这么小的差异让锁定固定利率配套显得更为明智,以免去承担任何利率波动的风险。

二、利率正处于底谷

目前本地利率已降至谷底,利率接下来的走势只会是上升或保持平稳,因此签订固定利率几乎没有任何弊处。

三、脱售时免除罚金的固定利率配套

目前火红的房地产市场让许多屋主产生了套现的念头。我们观察到有越来越多人希望能保留在房贷合约锁定期间脱售房子时可豁免交付罚金(一般为所剩房贷的1.5%)这个权益。一直以来,给予贷款人这种权益的房贷配套只局限于浮动利率。但近期,基于市场竞争激烈,有些规模较小的房贷银行开始在固定房贷配套里也纳入这样的条件。

这是否意味着浮动利率没有可取之处?倒不见得。

选择固定还是浮动的房贷利率

我在房贷市场将近10年,从中学到了利率周期间的各种起伏与不确定性,须时时准备面对变数。冠病疫情本身就是一场没人能预料到、史无前例的危机。

同样,联储局即将收紧和加息的动作,不表示利率将以直线往上走。加息的过程中必会有许多波折。根据以往的经验,一些选择固定利率的屋主反而支付了更高利息,特别是那些选择较长固定期如四到五年的配套。

在抉择固定还是浮动利率时,有六大考量因素:

一、利率周期性

这也许是最关键的因素。之前我们已经说明为何固定利率目前受到青睐,以及市场正从利率周期最低点走出来。

规划房贷最关键是要认清目前正处在整个利率周期的哪个阶段。在利率上扬开始阶段,和在利率接近顶峰即将滑落之际,签订固定利率,当中的风险截然不同。

在利率接近高峰时签订浮动利率看起来不理智,但如果能准确抓到利率转折点,那就能随着利率回落而获益。

二、房屋脱售

你是否打算在一两年内卖掉房产?一般固定利率配套,不会免除脱售房屋的罚金。许多银行长期以来也不提供这种配套。所以如果你打算短期内脱售房产,浮动房贷会提供更多选项,尤其那些只有一年锁定期的配套。

三、投资或自住

如果房子是做为投资用途,你当然希望能拥有最大的灵活性,能够在邀得高价时卖出。另一种状况是当个人财务上出现问题,或迟迟找不到租户,而须要赶紧脱售。总的来说,作为投资的房产比起自住房产更有理由选择浮动利率配套。这也给予更多伸缩性,如免除脱售时的罚金。投资房产的租金还能帮助抵消利率波动时所带来的额外支出。

四、维持偿还伸缩性

许多人可能没意识到,经常偿还部分房贷,比起再融资,在减低利息成本方面更有效。浮动利率配套能让你在锁定期内偿还债务时免去罚金(同样为偿还数额的1.5%)。如果你在工作或业绩上有不俗的表现,预期能够在接下来几年获得可观的年底花红,就更有理由选择浮动利率配套。

五、借贷数额

这是把双刃剑。房贷数额越大,选择相对较低的浮动利率就能省更多;但如果利息出乎意料地飙升,会让你口袋破个大洞。

2008年联储局的量化宽松政策导致如今利率“持续偏低”的大环境,我们会偏向前者的说法,那就是房贷越大,选择浮动利率越有好处。

六、工资收入稳定性

固定利率配套往往在锁定期后,利率就随着更高的息差(interest spread,即银行在SORA基准上所赚取的利润)而上扬。

如果你所处的行业面临被颠覆或转型的风险,或是你处在事业的分水岭并考虑转换跑道,就无法轻易再融资来减低利率。

选择浮动利率配套,特别是那些附加合理的长期利差(之后不会上调),就能让你免去这个顾虑。也许某些年的利率偏高,你会多偿还一点,但某些年利率走低,你也因此少支付一些。长期来看,两者会相互抵消而取得平衡。另外也可免去再融资或更换配套的麻烦,并省下一笔银行手续费。

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