8 月份无新盘推出市场致新私宅销售环比骤降 48%
8 月份新私宅总销量比上个月售出的 834 个单位下降近一半至 437 套，因农历七月鬼月期间缺乏新项目推出。
新私宅销售以核心中央区（CCR）占榜首，共有 220 套单位以 225 万新币的中位价售出，占 8 月新私宅销售的一半。
8 月新私宅销售中大约 13% 的新私宅买家是外籍人士，主要受市中心（CCR）房屋销售的推动。
来源：安家狮城研究、市区重建局（URA）
由于农历鬼月期间缺乏新项目推出，开发商销售额从 7 月到 8 月份出现显著下降。8 月份新私宅销量下降约 48% 至 437 套（不包括执行共管公寓 EC），而上个月的成交量为 834 套。 这是自 2020 年 4 月份冠病疫情阻断措施期间售出 277 个新单位以来,最低的月度销量。与 去年同期相比，新私宅销量较 2021 年 8 月的 1,216 套下降了约 64%，沁水轩（The Watergardens at Canberra）于当时开盘，协助带动了销售活动。
8 月份新私宅销量（不包括 EC）使 2022 年前八个月来的总销量达到 5,493 套，同比下降近 41%，因为今年推出的新盘数量较少，进而抑制了交易量。
鉴于市场缺乏重大新盘发布且未售出的单位库存有限，尤其在其他中央区（RCR）和中央区外（OCR），8 月份的低迷销量并不令人意外。
由于 OCR 未售新房库存即将耗尽，核心中央区（CCR）和 RCR 项目，占据了本月最畅销住宅项目的绝大部分。高端住宅领域方面，CCR 以 220 个单位的销量引领 8 月份的总新私宅销量，比 7 月份增长了 19%，并占 8。月销售额的一半。 Hyll on Holland 是 8 月份最畅销的项目，以 2,674 新币每平方英尺的中位价售出了 42 间单位。其他助长销售的 CCR 项目包括 Perfect Ten 和 The Hyde，分别售出了 27 个单位（中位价 2,942 新币每平方英尺）和 20 个单位（中位价 3,002 新币每平方英尺）。
开发商于 8 月份售出了 127 套位于市区边缘 RCR 的房屋，比 7 月份的 164 套下降了 22.6%。瑞雅嘉苑（Riviere）是当中表现最好的 RCR 项目，有 28 个单位以 2,862 新币每平方英尺的中位数价格易手。购房者也在万宝轩（One Peal Bank）、鼎瑞苑（The Landmark）、南峰雅苑（Avenue South Residence）以及福瑞轩（Forett At Bukit Timah）中以 2,274 新币每平方英尺至 2,635 新币每平方英尺的中位价购买新单位。
7 月到 8 月份，OCR 新私宅销量暴跌 81.4%，开发商仅售出 90 套新单位。这可能是自 2009 年 1 月份售出 46 套 OCR 新单位以来的最低月销量。8 月份最畅销的几个 OCR 项目是以 2,222 新币每平方英尺中位价出售 16 个单位的迎听园（The Gazania），及以 1,423 新币每平方英尺中位价售出 12 个单位的沁水轩（The Watergardens at Canberra），还有以 2,057 新币每平方英尺中位价售出 10 个单位的 Urban Treasures。
开发商在 8 月份向市场投放了 134 个新单位（不包括 EC），而上个月则为 402 个单位。 2022 年前八个月内，共有 3,105 个新单位（不包括 EC）推出市场销售，比去年同期下降了 61%。
来源：安家狮城研究、市区重建局房地产资讯系统（数据于2022年9月15日取得）
在大众市场缺乏新盘推出来推动销售的情况下，CCR 项目已经填补了销量上的“空缺”。一般被视为豪宅市场代表的 CCR 子市场，占了 8 月份新私宅销售的一半。市区重建局房地产资讯系统（REALIS）的数据显示，新加坡买家在 8 月份 CCR 新私宅销售中的占比约为 71.5%，外国买家和新加坡永久居民（PR）则分别占 CCR 新私宅销售的 16.7% 和 11.8%（见图 1）。
总体而言，外籍买家占 8 月份新私宅销售总量的约 13.3% 左右，高于 7 月份的 5.1%。据我们的整体观察，与今年第一季相比，随着我国边境限制的进一步放宽，外国买家的比例从 2022 年 4 月开始逐渐攀升。
来源：安家狮城研究、市区重建局房地产资讯系统（数据于2022年9月15日取得）
由于缺乏新盘推出，OCR 新私宅的中位价于 8 月份环比下降近 11% 至 1,860 新币每平方英尺（见表 1）。 与此同时，CCR 和 RCR 的中位数成交价分别攀升了 2.2% 和 4.6%，达 2,802 新币每平方英尺和 2,431 新币每平方英尺。
来源：安家狮城研究、市区重建局房地产资讯系统（数据于2022年9月15日取得）
CCR 和 OCR 新私宅销售之间的平均价格差距已从 7 月份的 37% 扩大到 8 月份的 55%。 在没有 OCR 新项目的情况下，价差的扩大在预料之内，因为新项目往往会在开盘的月份支撑价格（见图 2）。随着几个 OCR 项目（Sky Eden@Bedok 和曲水伦庭 Lentor Modern）将在 9 月份开盘，OCR 项目的平均价格可能会出现上涨。
市场前景
8 月份 OCR 的低销量（90 套）可被视为大众市场新住宅供应趋紧的表现。从 8 月份的市建局数据来看，市场上许多 OCR 项目不是已全部售罄，就是未售单位数量已非常少，有几个项目的剩余单位数量甚至已下降至个位数。
许多未售出的单位也可能是面积较大的公寓，或许不符合一些潜在买家的需求或预算。供应紧缩，加上真切的购房需求，导致最近推出的 OCR 新盘出现强劲的销售势头，即 7 月份 AMO Residence 和本月的 Sky Eden@Bedok.
随着 9 月份新盘的推出，安家狮城预计新私宅销量将于本月回升。Sky Eden@Bedok 在 9 月 7 日开盘时，已售出其 158 个住宅单位中的约 75%。另一个即将推出的新项目是曲水伦庭（Lentor Modern），预计在 9 月 17 日周末开盘时也会有出色的表现。
来源：安家狮城研究、市区重建局房地产资讯系统
