新加坡的郊区房产市场将在今年成为焦点，预计超过一半的新公寓项目将落地在非核心区（Outside Central Region）。
市场估算显示，这一比例较去年增长了约20个百分点，反映出开发商和买家都在向传统核心区以外的郊区转移。
分析人士指出，这是由于买家偏好发生了变化，人们现在更加看重交通连接性、生活配套设施以及未来的增长潜力；同时，开发商也在转向需求更旺盛的地区。
买家不再“执着”于核心地段
新加坡的私人住宅市场通常分为三个区域：
核心中央区（CCR）：涵盖乌节路（Orchard）和武吉知马（Bukit Timah）等黄金地段。
中央区以外（RCR）：如中峇鲁（Tiong Bahru）和女皇镇（Queenstown）等城市边缘地带。
非核心区（OCR）：包括榜岸（Tengah）和罗扬（Loyang）等郊区城镇。
榜岸的首个私人公寓项目——Tengah Garden Residences在上周末开盘时销售强劲，而本月初巴西立（Pasir Ris）的 Loyang Valley 集体出售案也吸引了人们对郊区地段的关注。
分析人士表示，这种转变反映了买家对“地段”定义的改变，便利性不再仅仅与中心城区挂钩。
“过去，我们可以看到买家非常执着于某个特定区域，甚至是一个特定的地址，认为那是与新加坡其他地方不同的身份象征，”Huttons Asia 高级数据分析总监 Lee Sze Teck 先生表示。
“但近年来，我们看到买家更关注地段的属性……比如交通网络、购物中心等配套设施，甚至是小学资源。”
这反映了新加坡住房格局的更广泛转变：基础设施的完善和城镇规划使得郊区生活对更广泛的买家群体来说更具吸引力和可行性。
Lee 先生补充道，新加坡不断扩张的轨道交通网络和去中心化的就业中心（如裕廊湖区和裕廊创新区）将工作机会带到了居住区附近，这为这一趋势提供了支撑。
新加坡管理大学李光前商学院的兼职讲师 Josh Ng 先生表示，房产购买也正变得更加“生活方式驱动”，买家更关注在新加坡移动的便捷程度。
“房地产界的老口号‘地段，地段，还是地段’依然成立，但在过去五到十年里，这个故事发生了一些变化，”他说。
“现在，它是由速度和位置驱动的……所以即使不是综合开发项目，只要离地铁站很近，人们就会喜欢。这不单纯是为了投资，而是为了生活。”
未来增长驱动“偏远”地区热度
分析人士表示，由于买家会考虑到未来的发展规划和不断改善的交通连接，曾经被认为较为偏远或“偏僻”的地区正在获得关注。
像榜岸（Tengah）、海滨（Bayshore）和淡坡北（Tampines North）等城镇，将在未来几年内迎来更多住房和基础设施的落地。
以榜岸为例，它被设计为一个“低车量”城镇，拥有集成的交通连接，包括即将启用的裕廊区域线（Jurang Region Line）。
Lee 先生指出，该地区甚至在完全建成之前，就已经展现出了对组屋（BTO）和执行共管公寓（EC）的强劲需求。
同样，他指出罗扬（Loyang）的吸引力也与未来的连接性有关，并补充说该地区低密度的环境是另一个卖点。
开发商在政策调整后转型
开发商也在调整策略，特别是在2023年针对外国买家的额外买方印花税（ABSD）提高到60%之后。
分析人士指出，这抑制了核心区的需求。
此外，现行规定要求开发商必须在取得土地之日起五年内售完所有单位，否则将面临税务处罚，这使得开发难度增加。
“作为开发商，我当然希望在非核心区和核心区之间进行多元化布局……但现在关键在于速度……需要快速周转以实现利润，”Ng 先生表示。
他指出，随着核心区外国买家减少，开发商不得不“转向”非核心区，因为那里来自组屋升级换房者的“积压”需求依然强劲。
他补充说，这些升级者可以利用出售组屋后的资金来资助购买私人住宅。
区域间的价差是否正在缩小？
分析人士表示，中心区与郊区房产之间的价格差距已经在缩小，并可能随着时间的推移继续缩小。
最近的项目发布反映了这一趋势。
例如，Tengah Garden Residences 的平均售价约为每平方英尺 2,100 新元（约 1,650 美元），而 Lentor 的一些项目价格在 2,400 至 2,600 新元之间。
Ng 先生指出，这使得价格正向滨海湾（Marina Bay）等核心地段（约 2,900 新元/平方英尺）靠拢。
“我们确实看到一些地理位置优越的项目，无论是处于非核心区还是城市边缘区，其达到的价格点正在趋于模糊，”Lee 先生表示。
不过他补充说，郊区与核心区之间的差异在短期内可能依然存在，任何趋同都将在长期内逐渐发生。
Ng 先生估计，未来十年内各区域的价格可能会“趋于常态化”，但这将取决于市场状况和政策变化。
