新加坡房地产投资问题解答

2019-05-08     6,006

新加坡地处亚洲腹地,是世界重要的金融和贸易中心。新加坡总面积仅有710平方公里,是世界上最小的国家之一,被称为 “小红点” 。尽管面积不大,却凭借优越的地理位置,自由贸易经济和通达世界的交通网络,吸引著越来越多国际投资者的眼光。特别是投资新加坡房地产。那我们就来盘点一下外国人投资新加坡房地产会遇到的疑问。

新加坡房地产投资问题解答

1,新加坡房屋地契分类和住宅种类

新加坡房屋地契年限主要存在三种地契形式。99年,999年,和永久地契。而新加坡住宅分组屋,私人公寓和有地住宅。

组屋由新加坡建屋局统一建造拥有,只有符合购买组屋条件的新加坡公民和永久居民家庭才可以买,是属于有津贴的公共住房。组屋都是99年,居住者只拥有房屋使用权,土地归新加坡政府所有。

私人公寓是指项目至少占地4000平米,拥有住宅楼外还包括各种设施,如游泳池,健身房,网球场,会所等。私人公寓都由开发商开发,属于屋主私人产业,但不拥有土地。

有地住宅是指建在一片土地上的住宅,土地是属于屋主个人的。有地住宅分为三类:排屋,半独立洋房,和独立式洋房,其中面积超过1400平方米的独立式洋房又被称为优质洋房。

2,外国人在新加坡能买哪种住宅?

外国人在新加坡能买所有的私人公寓,及十年的执行公管公寓。如果两个外国人已经是永久居民(PR)并结婚组成家庭就可以在公开市场上购买二手组屋,但前提是必须在获得永久居民权后等满三年,购买后必须在半年内卖掉国内外的私人房地产。

新加坡国土面积有限,对外国人购买有地住宅有明确的限制,规定只有新加坡公民才能购买有地私宅,除非是经过律政部审批认定对新加坡具有特殊贡献的永久民居,但每年符合这一条件的永久居民人数不多。不过,位于新加坡最南端的圣淘沙升涛湾是惟一的例外,外国人,包括非永久居民均可在升涛湾购买地皮和有地私宅。不过该地有地私宅的地契只有99年,外国买家也不可出租。

3, 外国人买房要付的印花税

首先买家除了付房款外还要付买方印花税(BSD),房产购买价格在$180,000以内的部分,税率按1%计算,第二个$180,000税率按2%计算,超过$360,000到$1,000,000之间的部分税率按3%计算。若房屋成交价高于$1,000,000超过$1,000,000的部分税率是按4%计算。

例如:购买房屋价格-$1,200,000买方印花税是$32,600

买方印花税适用于所有物业买家,不分国籍。

外国人购买住宅物业还要付额外买方印花税(ABSD).根据自由贸易协定(FTAs), 以下国家的国民或永久居民将获得与新加坡公民相同的税收待遇。

A)冰岛,列支敦士登,挪威或瑞士的公民和永久居民

B)美国公民

其他外国人按以下情况征收额外买方印花税:

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4,外国人除了买住宅,可以买商业地产,工业地产吗?

外国人可买工业地产,但工业地产一般地契60年,甚至有更短30年,买家多数为自用,不推荐纯投资。新加坡商业地产有写字楼,商场店面,有地商业店铺,HDB店屋,酒店,这些类型外国人都可以买。办公楼地契有永久地契和99年地契。因为商业地产目前还没有买家额外印花税,所以这也是投资者青睐的投资项目。

5,外国人投资买房可以贷款吗?银行利率高吗?

在新加坡外国人首次买房可以申请银行最高70%的贷款。在新加坡有收入的外国人,只要收入达到要求,就可以申请到最高75%的贷款,贷款期限可到65岁,最长贷款年限为30年,同时屋龄减去贷款年限还要剩30年。比如说你30岁买一个房龄只剩55年的房,那你的贷款年限就不是30年,而是25年。如果买家贷款只能拿到55%,那贷款年限最长可到35年,期限可延长到75岁。另外在购买第二间屋子的房贷比率顶限下降至45%。第三套房贷款或以上房贷比率下降至35%. 当然房贷也和贷款人的年龄有很大关系。如果贷款人超过65岁,贷款比率也会降低。

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新加坡银行贷款利率有浮动利率和固定时间段锁定利率。目前贷款利率已经升高至2.5%左右。中国目前的房贷利率在5%左右。

6,新加坡房屋面积如何算?公寓有公摊面积吗?阳台算面积吗?车位要买吗?

在新加坡买房听到的都是平方英尺,但实际上很多买房合同上也是用平方米的,它的计算方法是1平万米约等于10.76平方英尺。

新加坡房屋面积是指实用面积,是指从大门进去整套房屋的面积,所以阳台,室外放空调的位置都算在内。但不象中囯的面积是指每个单位的建筑面积,在计算套内建筑面积同时还会有公摊面积,比如门口的面积,楼道面积都按比例算进每一个单位的建筑面积。

在新加坡,买家不需要另付费买车位。发展商一般会为每个单位赠送一个车位。别小瞧这个车位费,在中国购买中高档住宅,需要另外购买车位,动辄十几,二十多万人民币是一笔不小的开销,在新加坡就完全省了这笔资金。新加坡乌节路有些豪宅公寓甚至给每个住户配两个车位,甚至三个车位。

7,新加坡拥屋毎年交税吗?

新加坡税务局每年会针对房产所有者征收房产税。其对象包括各种组屋,公寓,有地住宅,也包括商业,工业地产等等。其房产税无论新加坡公民还是外籍人士都是按照统一标准计算。简单来说房产税的计算为房产年价值*税率。年价值是根据房产所在地区的相似房屋类型平均租金水平做出的一个房产收入的估计,和实际房产的租金计算出的价值也许并不完全相符。价值越高的房产税率则越高。具体的计算采用分段税率法:

如果该物业为自住,新币8000以下免税,以上税税率为年值的4%起。

如果屋主不自住,那么房产不管是出租还是借给他人居住,房产税税率都为本物业年值的10%起。

商业/工业地产的税率则是简单直接的算法,物业年值*10%。

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8, 新加坡产业有物管费吗?

业主需要交管理费,每月一般是几百新元,管理费除了包括车库维护费用,还包括游泳池,健身房等设施,每三个月收一次。如果是组屋,也要交市镇管理费,但不包括停车费,屋主可买组屋停车场月票,费用很少。总体来说,公寓的物管费是物有所值的。

9,在新加坡买房后随时可以卖吗?

屋主可以随时卖屋,但是新加坡政府为了控制房地产泡沫在2011年1月就出台了卖方印花税(SSD),私宅卖家在四年内出售私宅,必须支付介于4%至16%的卖方印花税。

但在2017年3月又调整卖方印花税,新条例出台后,三年内售出私宅的卖家才需要支付卖方印花税,这三年的印花税率也各调低四个百分点介于4%到12%。

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10, 在新加坡买房要付中介费吗?

在新加坡买房,不论是二手市场的公寓,还是跟发展商买新的现房或者是期房都不需要付中介费用的。

11,在新加坡买房如何办理过户手续?

在新加坡买卖房屋时需要买卖双方各自指派律师代表双方完成交易手续和办理过户文件。即使买发展商的新房买家也需要律师。律师会处理好一切相关手续解决你的后顾之忧。律师费是根据房产最终的成交价定,一般少过200万新币的律师费在3000新币左右,总价超过200万新币的就要和律师楼确认具体收费数目。

12,在新加坡买房要什么年龄才可以签买卖合同?可以给年龄低于21岁的孩子买房吗?

新加坡法律规定买家必须满21岁才可以自己签买卖合同。

但父母想给低于21岁的孩子买房是可以的,需要给孩子设立一个信托(Trust),就可以买房,这种情况买房必须是全款付清不能拿银行贷款。

13,投资新加坡房产,租金回报率高吗?

新加坡租金回报率平均值在3%左右。但新加坡相比其它发达国家的低贷款利率还是能让买家以租养房享受长期房产增值的优势。

14,新加坡买发展商的期房安全吗?有烂尾楼的风险吗?

新加坡政府针对房地产这一块的政策法规非常多,针对发展商也有严格规定保护买家利益。所以买卖都有合同,一旦发生纠纷,哪方违法,哪方可以维权,在法律上非常明确。国外曾发生的烂尾楼,发展商卷款跑路这类严重事件在新加坡从未发生过。

15,新加坡买到的期房是什么样?和中国的交房标准一样吗?

新加坡的公寓有一大特点就是精装修,不像国内是毛坯房。在新加坡每一个新公寓的开发商都会负责精装修,实际入住的公寓与在购买时参观的样板间都是一比一的比例做出来的。对于购买新房的买家在拿钥匙时无需在装修上进行再投资,墙面已经刷好,卫生间配好马桶,厨房都配好厨柜,炉灶和油烟机等设备,买家只需装灯泡和安装窗帘就可以入住或者出租了,非常方便。

16,外国人买房,如果纯投资不考虑自住的话,地理位置挑选哪里比较好?

如果是纯投资不考虑自住,还是推荐第9,10区市中心乌节路地段,武吉知马及滨海湾金融区等新加坡黄金地段的房产。这些地区的房产升值潜力大,是众多外国人和本地人都钟爱的地段。如果要自住,则通常推荐考虑工作交通方便的地方,或者是靠近孩子学校上学方便的学区房。

17,新加坡买房子可以移民新加坡吗?

新加坡买房一般是从开发商或者私人手上购买的,而长期居留准证及移民政策属于新加坡政府行为,它们是属于两个完全不同的部门所以原则上来说买房是不等于移民的。

想要移民到新加坡,一般分三步。第一步持长期准证,就是各种学生准证,工作准证等。第二步转为永久居名准证(PR)。第三步入籍新加坡,成为新加坡公民。目前新加坡政策有投资移民政策GIP(全球商业者计划)是唯一可直接成为PR的方式。申请者必须拥有三年或以上的创业经历,投资至少250万新币建立新的商业实体或者投资给一支全球商业投资计划基金。投资移民整个申请周期大概是6-8个月。

新加坡买房不能移民,但似乎买房让孩子在新加坡读书有机会移民。从去年底开始,新加坡终于放开学生申请PR了!只要是在新加坡学校(包括公立和私立)的在读学生,至少在新加坡居住满两年以上,并通过了至少一项新加坡国家级考试,如小六汇考(PSLE), 新加坡剑桥GCE N/O/A水准,IP(IntegratedProgramme)课程,就能申请PR了。

18, 新加坡买屋龄比较老的二手房产业要注意什么?

买家要注意银行贷款限额和公积金(CPF)动用比率两方面的问题。外国人没有公积金,但永久居民就有公积金也可以用它买房。

新加坡公寓地契分99年,999年和永久地契,而组屋只有99年。通常来说永久地契通常要比99年贵20%左右。其实正常来说99年已经足够2代人来居住了,可为什么人们还是热衷于永久地契呢?因为如果是永久地契买家就不用担心这两个问题。

a)目前来说,一般地契低于60年就比较难贷款或者贷款额度会大大降低。因为银行规定公寓贷款如果可以贷款75%,最长年限是30年,贷款人年龄到65岁。但是银行也规定除去贷款年限公寓年限要剩30年。例如,买家30岁买一间屋龄55年的公寓,根据收入和TDSR(总偿还比例)计划她可以贷款到75%,贷款年限是14年。因为公寓已经55年,剩下屋龄是44年,按银行规定贷款屋龄要剩30年,所以买家只能贷款14年。贷款年限越短意味着月供就会越高,也就是说买家的贷款能力和收入就要越高,如果不能拿到75%贷款,那差额的部分就要用更多现金衬贴,也就是说首付就变多了,这样有能力来购买的人就会大大减少。

b) 买屋龄老的公寓动用公积金(CPF) 有限制。是根据买家年龄和公寓剩余屋龄限制可用公积金的比例。比如买家30岁,买一间公寓剩余屋龄为55年,买家能动用的公积金是55%(OA户头的公积金可以买房)。

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19, 什么是En-bloc

En-bloc 就是业主集体出售产业给开发商推倒重建。新加坡土地有限,发展商的土地或者是从政府售地中竞标得来,或者是从公寓业主们集体出售收购得来,也就是所说的En-bloc. 公寓能成功集体出售被发展商买下是所有业主梦寐以求的事情,因为补贴会远大于房子本身的市价。特别是永久地契产业,因为新加坡政府早己停止售卖新的永久地契,目前新盘的永久地契全部来源于推倒旧的公寓在原址上建新的。永久地契以后被开发商买回来再推倒重建的几率要远运大于99年地契。

20,目前市场上信价比最好的全新现房是什么楼盘?

目前巿场上全新现房已经所剩不多,而最值得投资,性价比最高的就是位于金融区的:

Marina one Residences--滨海盛景豪苑。

它位于新加坡第一区,CBD金融区,毗邻四个地铁站,住户可直接搭电梯从公寓小区内就进入地铁站,免去日晒雨淋的麻烦。而且滨海盛景豪苑还是海景房,站在阳台就能享受碧海蓝天白云的美景。滨海盛景豪苑是由新加坡和马来西亚政府联合开发,占地面积大,大到能拥有自己的花园-Green Heart,花园面积65000平方英尺,花园里还有13.2米高的瀑布。这在新加坡的私人公寓项目里是绝无仅有的。

滨海盛景豪苑拥有140000平方英尺的零售,餐饮和超市。交通生活都非常方便。除了位置绝佳,环境优美方便,更重要的是价位适中,具有很大的升值空间。

目前均价在$2500毎平方尺,远远低于相离不远的另外两个滨海湾海景的楼盘华利世家-Wallich Residences , 均价约$3300每平方英尺,

风华南岸府-South Beach Residences, 均价约$3400每平方英尺。

就在最近刚出炉的2019年新加坡未来5-10年城市发展规划蓝图中,滨海湾是重中之重,新加坡政府会把滨海南打造新加坡的黄金海岸大力发展成为城中心住宅区,会有更多的私人住宅在这个区新建,而滨海盛景豪苑就处在这个有待发展的区。由于土地成本的增加,新的住宅价位只会水涨船高,而这样一来,此时拥有一间滨海盛景豪苑将会达上城市发展的快车享受房屋增值的未来。所以说滨海盛景豪苑相比市场上其它现房豪宅更具有升值空间,是值得你选择投资的楼盘。

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Marina one Residences--滨海盛景豪苑更多信息

[ Marina One Residences- 滨海盛景豪苑] 得益于新加坡最新城市发展规划蓝图最具升值潜力的海景豪宅

作者介绍

王敏,目前是任职于新加坡最大房地产纪经公司ERA的高级市场营销董事。ERA成立于1982年,到目前旗下己拥有6223多名房地产经纪。是在新交所上市的房地产公司之一,也是代理销售新加坡最多新楼盘的房地产经纪公司。

本人于1998年留学新加坡,后成家立业定居新加坡至今。从事房地产行业已有8年,精通英文和华语,业务能力强,非常了解买卖和租赁过程中的法律和手续的问题。始终秉持专业诚信,事无巨细的理念,为客户提供专业的咨询和服务。

业务范围从私人公寓,有地住宅,政府组屋,到商业地产的买卖及租赁,还有代理销售发展商的新楼盘。成交总金额过亿新元。服务过众多国内国外的高净值客户。我专业尽心的服务获得了众多客户对我的一致好评和推荐,销售业绩也在公司名列前茅,屡次受奖。2018年获ERA前100名金牌销售经纪。

我和我的团队同时也能为客户提供联系银行贷款,联系律师安排签署买卖文件,我们会以专业的知识为你提供一站式服务。

无论你是从海外来坡县,还是定居坡县,只要你想投资置业就能让我为你服务,因为你的需求就是我的专业。我会一路陪你从考察找寻,比较选择,谈价成交,用我丰富的销售经验及专业热情的服务为你保驾护航直到你找到心仪的家。

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