新加坡的综合项目是什么？为何如此受欢迎？

2025年02月02日 • 3249次阅读

2024全年价格上涨3.9%

盛港大商场(Sengkang Grand Mall）、裕廊坊(jurong point Mall)和巴西立商场(Pasir Ris Mall)有什么共同点？这些商场都是综合交通枢纽 (ITH) 的一部分。陆路交通管理局 (LTA) 引入了这些枢纽，

它们通过将公交车、地铁和商城无缝连接，创建了一个便利的“一站式”服务中心。这不仅节省了空间，还提升了居民的生活质量。例如，您可以在购物的同时方便地使用公共交通工具，而且还可以享受其他的公共设施。综合交通枢纽真正体现了优化土地利用和提升城市便利性的理念。

这些综合交通枢纽 (ITH) 是新加坡城市规划的成功典范。在一个土地稀缺的国家，创新的城市规划显得尤为重要。通过将各种互补用途共置在同一个开发项目中，新加坡不仅优化了土地利用，还提升了居民的生活质量和便利性。

为了进一步提高便利性，房地产开发商和城市规划师现在已将住宅、商业和交通枢纽这三种用途整合到同一个开发项目中。通俗地说，这就是所谓的综合开发，公寓居民可以无缝直接地连接到 ITH。

将住宅、商业和交通节点集成在一个地点，不仅节省了空间，还为居民提供了无缝的生活体验。例如，人们可以在一个地方购物、娱乐、上下班、以及进行日常事务。这种模式带来了许多好处，包括：

提高便利性：居民可以方便地访问各种设施，减少了通勤时间。

促进商业繁荣：商场和零售店享受更高的客流量，增加了经济活动。

提升生活质量：通过集成公共设施和绿色空间，居民的生活环境更加舒适和宜居。

这些综合交通枢纽的理念不仅适用于新加坡，也为全球其他城市提供了宝贵的参考。城市规划者可以借鉴这些成功经验，在其他地方推广类似的模式，来应对城市化带来的挑战。

为居民提供无与伦比的便利

那么，综合开发项目的居民可以期待什么样的生活方式呢？

盛港大广场，设有购物中心、小贩中心、巴士换乘站和地铁站，位于盛港大公寓之下

首先，居民将享有无与伦比的便利。商场满足居民的日常需求，同时前往新加坡其他地区也变得容易。

如果你生病或牙痛怎么办？或者食材用完了？或者忘记外卖晚餐？或者突然想喝珍珠奶茶？诊所、牙医、超市和餐馆都在同一栋楼里。

孩子们可以参加他们的课程（例如补课/音乐/艺术等），而行动不便的老年人则无需走很远去社交或办事。这些都可以在综合开发项目中实现。这里有一个社区中心，为他们提供活动，也有一个小贩中心，让他们聊天和吃饭。无论刮风下雨，你所有的日常需求都可以乘坐电梯解决。

项目中的商场往往规模更大，管理得更好。它们通常由开发商自己管理或集体出售给其他投资者（例如房地产投资信托基金/基金）。适当的商场管理可确保适当的租户组合，并通过场所营造活动创造多样性。通过精心策划的租户组合，可以更好地满足居民的需求。

如果商场没有您想要的东西，还可以随时乘坐舒适的空调巴士或地铁到其他地方。

“限量版”产品

目前，只有 9 个综合开发项目——6 个已完工，2 个在建，还有一个位于淡滨尼北，将于 2025 年第一季度推出。虽然陆路交通管理局已为未来预留了另外 7 个 ITH，但后港是唯一一个被确认为综合开发项目的地块（包括公寓）。

在九个综合开发项目中，总共只有 6,296 个单位。根据全岛 341,131 个私人住宅单位的存量，这意味着只有 1.8% 的非有地私人住宅单位位于综合开发项目中（截至 2024 年第三季度）。

表 1： ITH 和综合开发项目列表

资料来源：URA 和 ERApro，截至 2025 年 1 月 6 日，ERA 研究和市场情报

盈利能力

探索过去五年内（自 2019 年以来）完成的综合开发项目，Pasir Ris 8 和 Sengkang Grand Residences 这两个开发项目的买家都有不错的盈利。

它们的表现也都优于同一地区的项目。根据每平方英尺（psf）的中位数价格，Pasir Ris 8 的价格上涨了 12.4%，高于整个 Pasir Ris 规划区的 9.3%。同样，Sengkang Grand Residences 的价格上涨了 18.1%，高于 Sengkang 的 17.2%。

图 1：自 2019 年以来完成的综合开发项目的价格表现

资料来源：截至 2024 年 12 月 18 日的 URA，ERA 研究和市场情报；*仅包括 99 租赁公寓

表二：2019 年以来推出的综合开发项目的盈利能力

资料来源：URA 截至 2024 年 12 月 18 日，ERA 研究和市场情报

随着新加坡公共交通网络日趋完善，加上汽车拥有成本的提高，居住在地铁站附近对购房者来说变得越来越重要。此外，鉴于新综合开发项目的供应量很少，价格大幅上涨并不令人意外。因此，虽然综合开发项目可能会带来价格溢价，但它们也能带来更高的回报。

租金高，可租性强

正如预期的那样，综合开发项目的强大区位属性使其受到租户的追捧。对于不到十年的开发项目，这些物业的溢价始终远高于同一地区的同类项目。由于靠近市中心、交通枢纽和便利设施，它们的租金通常较高。

因此，Compass Heights 和 The Centris 的租金低于其各自规划区的平均租金/平方英尺。这可以归因于这些开发项目的年龄。租户可能更愿意为较新的开发项目支付更高的租金，因为生活条件和环境更好。此外，较旧的开发项目通常单位面积较大，这通常导致每平方英尺租金较低。

例如，在 2024 年，Compass Heights 出租的单位中有 71.4% 的面积为 1,000 平方英尺或更大。相比之下，较大的单位仅占盛港地区租户单位的 20.9%。因此，作为盛港开发的第二座公寓，Compass Heights 的每平方英尺租金与新建的公寓相比要低得多。

表三：该地区综合开发项目的租金比较

资料来源：URA 截至 2024 年 12 月 18 日，ERA 研究和市场情报

即将在淡滨尼北开发的综合开发项目 Parktown Residences

综合开发项目的另外一面？

虽然住在综合开发项目中有很多好处，但它可能并不适合所有人。

喧嚣可能不是每个人的菜

如果您优先考虑宁静的环境，远离喧嚣、地铁用户和购物者的额外人群和噪音。此外，如果停车场入口和停车位没有隔离，居民也可能会遇到问题。

未来集体销售的更多障碍

此外，投资者可能无法在未来享受集体销售带来的意外之财。重新开发与公共交通枢纽相连的开发项目所涉及的复杂性可能使其在经济上对开发商不可行。

话虽如此，居住或投资综合开发项目仍然有很多好处。如果人群不是阻碍，你一定要考虑一个。Parktown Residence 计划于 2025 年第一季度推出，这是一个难得的机会。该拥有 1,193 个单位的公寓将成为淡滨尼北 ITH 的一部分，此外还有一个新的零售商场 PARKTOWN Tampines、一个社区俱乐部和一个小贩中心。