新加坡的綜合項目是什麼？為何如此受歡迎？

2025年02月02日 • 3249次閱讀

2024全年價格上漲3.9%

盛港大商場(Sengkang Grand Mall）、裕廊坊(jurong point Mall)和巴西立商場(Pasir Ris Mall)有什麼共同點？這些商場都是綜合交通樞紐 (ITH) 的一部分。陸路交通管理局 (LTA) 引入了這些樞紐，

它們通過將公交車、地鐵和商城無縫連接，創建了一個便利的「一站式」服務中心。這不僅節省了空間，還提升了居民的生活質量。例如，您可以在購物的同時方便地使用公共運輸工具，而且還可以享受其他的公共設施。綜合交通樞紐真正體現了優化土地利用和提升城市便利性的理念。

這些綜合交通樞紐 (ITH) 是新加坡城市規劃的成功典範。在一個土地稀缺的國家，創新的城市規劃顯得尤為重要。通過將各種互補用途共置在同一個開發項目中，新加坡不僅優化了土地利用，還提升了居民的生活質量和便利性。

為了進一步提高便利性，房地產開發商和城市規劃師現在已將住宅、商業和交通樞紐這三種用途整合到同一個開發項目中。通俗地說，這就是所謂的綜合開發，公寓居民可以無縫直接地連接到 ITH。

將住宅、商業和交通節點集成在一個地點，不僅節省了空間，還為居民提供了無縫的生活體驗。例如，人們可以在一個地方購物、娛樂、上下班、以及進行日常事務。這種模式帶來了許多好處，包括：

提高便利性：居民可以方便地訪問各種設施，減少了通勤時間。

促進商業繁榮：商場和零售店享受更高的客流量，增加了經濟活動。

提升生活質量：通過集成公共設施和綠色空間，居民的生活環境更加舒適和宜居。

這些綜合交通樞紐的理念不僅適用於新加坡，也為全球其他城市提供了寶貴的參考。城市規劃者可以借鑑這些成功經驗，在其他地方推廣類似的模式，來應對城市化帶來的挑戰。

為居民提供無與倫比的便利

那麼，綜合開發項目的居民可以期待什麼樣的生活方式呢？

盛港大廣場，設有購物中心、小販中心、巴士換乘站和地鐵站，位於盛港大公寓之下

首先，居民將享有無與倫比的便利。商場滿足居民的日常需求，同時前往新加坡其他地區也變得容易。

如果你生病或牙痛怎麼辦？或者食材用完了？或者忘記外賣晚餐？或者突然想喝珍珠奶茶？診所、牙醫、超市和餐館都在同一棟樓里。

孩子們可以參加他們的課程（例如補課/音樂/藝術等），而行動不便的老年人則無需走很遠去社交或辦事。這些都可以在綜合開發項目中實現。這裡有一個社區中心，為他們提供活動，也有一個小販中心，讓他們聊天和吃飯。無論颳風下雨，你所有的日常需求都可以乘坐電梯解決。

項目中的商場往往規模更大，管理得更好。它們通常由開發商自己管理或集體出售給其他投資者（例如房地產投資信託基金/基金）。適當的商場管理可確保適當的租戶組合，並通過場所營造活動創造多樣性。通過精心策劃的租戶組合，可以更好地滿足居民的需求。

如果商場沒有您想要的東西，還可以隨時乘坐舒適的空調巴士或地鐵到其他地方。

「限量版」產品

目前，只有 9 個綜合開發項目——6 個已完工，2 個在建，還有一個位於淡濱尼北，將於 2025 年第一季度推出。雖然陸路交通管理局已為未來預留了另外 7 個 ITH，但後港是唯一一個被確認為綜合開發項目的地塊（包括公寓）。

在九個綜合開發項目中，總共只有 6,296 個單位。根據全島 341,131 個私人住宅單位的存量，這意味著只有 1.8% 的非有地私人住宅單位位於綜合開發項目中（截至 2024 年第三季度）。

表 1： ITH 和綜合開發項目列表

資料來源：URA 和 ERApro，截至 2025 年 1 月 6 日，ERA 研究和市場情報

盈利能力

探索過去五年內（自 2019 年以來）完成的綜合開發項目，Pasir Ris 8 和 Sengkang Grand Residences 這兩個開發項目的買家都有不錯的盈利。

它們的表現也都優於同一地區的項目。根據每平方英尺（psf）的中位數價格，Pasir Ris 8 的價格上漲了 12.4%，高於整個 Pasir Ris 規劃區的 9.3%。同樣，Sengkang Grand Residences 的價格上漲了 18.1%，高於 Sengkang 的 17.2%。

圖 1：自 2019 年以來完成的綜合開發項目的價格表現

資料來源：截至 2024 年 12 月 18 日的 URA，ERA 研究和市場情報；*僅包括 99 租賃公寓

表二：2019 年以來推出的綜合開發項目的盈利能力

資料來源：URA 截至 2024 年 12 月 18 日，ERA 研究和市場情報

隨著新加坡公共運輸網絡日趨完善，加上汽車擁有成本的提高，居住在地鐵站附近對購房者來說變得越來越重要。此外，鑒於新綜合開發項目的供應量很少，價格大幅上漲並不令人意外。因此，雖然綜合開發項目可能會帶來價格溢價，但它們也能帶來更高的回報。

租金高，可租性強

正如預期的那樣，綜合開發項目的強大區位屬性使其受到租戶的追捧。對於不到十年的開發項目，這些物業的溢價始終遠高於同一地區的同類項目。由於靠近市中心、交通樞紐和便利設施，它們的租金通常較高。

因此，Compass Heights 和 The Centris 的租金低於其各自規劃區的平均租金/平方英尺。這可以歸因於這些開發項目的年齡。租戶可能更願意為較新的開發項目支付更高的租金，因為生活條件和環境更好。此外，較舊的開發項目通常單位面積較大，這通常導致每平方英尺租金較低。

例如，在 2024 年，Compass Heights 出租的單位中有 71.4% 的面積為 1,000 平方英尺或更大。相比之下，較大的單位僅占盛港地區租戶單位的 20.9%。因此，作為盛港開發的第二座公寓，Compass Heights 的每平方英尺租金與新建的公寓相比要低得多。

表三：該地區綜合開發項目的租金比較

資料來源：URA 截至 2024 年 12 月 18 日，ERA 研究和市場情報

即將在淡濱尼北開發的綜合開發項目 Parktown Residences

綜合開發項目的另外一面？

雖然住在綜合開發項目中有很多好處，但它可能並不適合所有人。

喧囂可能不是每個人的菜

如果您優先考慮寧靜的環境，遠離喧囂、地鐵用戶和購物者的額外人群和噪音。此外，如果停車場入口和停車位沒有隔離，居民也可能會遇到問題。

未來集體銷售的更多障礙

此外，投資者可能無法在未來享受集體銷售帶來的意外之財。重新開發與公共運輸樞紐相連的開發項目所涉及的複雜性可能使其在經濟上對開發商不可行。

話雖如此，居住或投資綜合開發項目仍然有很多好處。如果人群不是阻礙，你一定要考慮一個。Parktown Residence 計劃於 2025 年第一季度推出，這是一個難得的機會。該擁有 1,193 個單位的公寓將成為淡濱尼北 ITH 的一部分，此外還有一個新的零售商場 PARKTOWN Tampines、一個社區俱樂部和一個小販中心。