如今美联储的缩表和加息已是路人皆知，对于新加坡的房贷利率影响也是立竿见影：
随着这几个月新加坡房贷利率的明显上升，其对房价走势的影响如何?
要分析这个问题，我们可以有多种角度，比如参考历史、分析现状和展望未来。
那么那么参考历史的部分，我们先来看下新加坡过去的20年中，利率上升和房价的关系吧。
由于未来和历史没有必然相关性，只是做个参考就好。
第一个利率上升时期：1999-2000年：
我们看到，1999年新加坡的3M SIBOR利率上升了1.2%， 从1.8%左右到了3%，而新加坡的私宅指数上升了25%，直到2001年互联网泡沫（dotcom bubble）事件触发利率和房价的双重下跌。
第二个利率上升时期：2004-2008年：
我们看到，在这个2004-2008的利率上升期，3M SIBOR从1%跳到了3.75%，然而同期新加坡的私宅指数飙升了40%，直到2008全球金融海啸来临，房价和利率又一起下跌。
第三个利率上升时期：2015-2017年：
这个2015-2018的利率上升周期，3M SIBOR从2010年之后的长期低点0.2%上升到了1.5%，而同期新加坡私宅房价下跌了5%。
但是不要忘记，这个下跌幅度很大程度上归功于2010-2013年之间的连续7伦降温措施，有空会单独开贴讨论这个。
第四个利率上升时期：2018-2019年：
这个众所周知的2018-2019周期，新加坡私宅房价又上升了9.5%并且导致了政府2018年严厉的降温措施，同时这个时期的3M SIBOR利率也从1%上升到了2%，直到2020年头COVID来临和利率开始暴跌回历史低点。
大家要注意的是，这里利率用的是3M SIBOR，并不直接代表你付的实际利息，因为银行给的配套都有个息差spread，也就是我们一般看到的3M SIBOR+XX%，这个息差也通常随着利率周期和不同银行的配套浮动。
所以看了以上的四个利率上升周期的利率VS房价对比，我们得出什么结论？
利率上升会造成房价下跌？从过去20年的历史来看并不一定。
大部分的利率“温和”上升周期都伴随着房价的上升，除了2013年的TSDR等多重严厉降温措施，让房价下跌了4年。
当然利率的突然飙升肯定会对房价造成负面影响，比如图表最左边的97年亚洲金融危机时期，3M SIBOR到了惊人的8%+，这个时期的房价是跳水的。
不过这个历史走势还是不能完全说明，比如目前新加坡住宅市场的真实贷款负担能力，以及市场到底有没有泡沫和过度投机？
我们不妨从《拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析》一文中，DBS给出的目前新加坡房贷市场的详尽数据来分析下现状，下面是章节8和9的摘抄，略有修改。
8.私宅和组屋的负担能力提高了，那么对应的贷款压力如何？
8(a).本地市场房贷负担能力？绰绰有余？
如果房产由于收入增长变“便宜”了，是不是理所当然的负担小了？
DBS给出的目前数据如下：按照房贷-收入比来看（绝大部分是私宅，含少量HDB贷款），各个年龄段、各收入水平的分类数据如图：
我们知道2013年开始MAS规定的收入-负债TDSR（总贷款偿还比例）的上限是60%（2021年12月之后是55%）；
所以目前各个年龄阶层、各个家庭收入阶层的“房贷-收入比例”都相对健康；
比如新加坡处于中位数月入9000-11999的家庭，房贷-收入比例只有平均21%；
也就是每月21%的家庭月入用来偿还房贷，远远没有达到MAS规定的60%（2021年12月之后是55%）的比例上限；
而头部20%收入的家庭（月入>15000），每月也只有27%的收入用于偿还房贷；
前面提到过，这个人群才是私宅购买的主力，只要他们的负担能力有盈余，私宅市场走势还会逐渐倾向于他们的够买行为。
你问为什么会这样？可以参考长文:
8(b).不良贷款水平较低、贷款比例LTV逐步下降
而来自新加坡金融管理局MAS最新(2021 Q4)的数据，目前新加坡房贷中不良贷款的比例和过去十年平均数0.38%不相上下，至于这个数据的意义和好坏嘛，中国目前数据是接近2%，有兴趣的可以自行Google对比下。
另外一个有意义的数据是平均贷款比例LTV，目前在45%左右，而目前MAS规定的上限是75%，也就是你今天买个100万的房子能贷款最多75万，首付25万。
而LTV目前平均在45%就说明：每个价值100万的房子，平均剩余贷款是45万。
这个数字相当于只用到了MAS规定上限的6成；
也是说明了目前新加坡房产普遍没有过度借贷或者是用足杠杆。
结合上个章节的DBS数据，我们可以得知：
目前新加坡大部分年龄的人群、大部分中高收入家庭的贷款比例，只用到了TSDR规定上限的不到一半；
并且贷款比例只有MAS规定上限的6成（LTV=45%）；
极大的说明目前新加坡的“贷款-收入水平”处于安全、健康水平；
这个也和本文一开始提到的新加坡家庭负债比例为过去25年来的低点有着呼应；
怎么理解这个“健康”呢？
就是假设目前新加坡的贷款利率翻倍，比如从1.5%左右到3%；
各类人群也是能在MAS的TDSR（总贷款偿还比例）框架下通过压力测试；
不信的读者可以自行用贷款计算器来计算。
附上过去15年新加坡的3M SIBOR和3M SORA走势，贷款利率已经十多年没有到3%的水平了：
8(c).健康和可持续的良性市场
另外你仔细看DBS的贷款负担能力数据的话，也会发现一个“醒目”的现象：
就是月入>$15000的家庭，贷款-收入比例只有27%；
而30-49岁这个年龄阶层的也只有26%-27%；
也就是他们各自的负担能力还相当有余力。
小Li飞刀认为，这两个阶层（月入>$15000的家庭，和30-49岁这个年龄段）本身就是购买新加坡私宅的主力，而且他们的购买力和购买意愿会极大的左右市场的走向。
这个群体的贷款负担是否健康和可持续，不如留给聪明的你来思考。
上面这些现象也和我在2019年的分析：《新加坡私宅供过于求？可能恰恰相反！》里的观点类似：
不过这次DBS的报告结论和媒体的报道都有意“避开”了这些数据，只是特别强调了光靠投资私宅是不能安心退休的，估计也是怕大家头脑发热盲目入场继续推高价格；
当然我也很认同DBS报告的重要目的之一，也就是告诉大家：
父辈适用的策略，现在可能不管用了
这句话是什么意思呢？
意思就是：下一代人光靠房产，可能无法做到安心退休的。
因为很简单，最近10年的房产回报率已经大大不如以前了，就如本文开头的图示：
看了上图，我们得出了什么结论？
是不是新加坡房产的价格增长，每隔10年是逐步下降的？
虽然还在涨，但是幅度不大了，特别是最近的10年。
所以新加坡政府多达十几次的降温措施功不可没。
而好的一方面就是：
9.新加坡房产的泡沫和水分逐渐被挤干了
9(a).新加坡私宅的短期投机交易极少
关于新加坡房产的短期投机，2019年的帖子《新加坡私宅供过于求？可能恰恰相反！》里有提到MAS的数据：
从图中得知，短期交易的历史高峰是在2007年左右，达到了20%；
自从2011年的SSD（卖家印花税）政策出台之后，短期交易几乎绝迹。
MAS的数据只给到了2017年，但是由于SSD的继续存在，我们有理由认为过去几年的短期投机者（speculator）还是少之又少。
而URA给出的最新新加坡私宅交易数据看，上图中代表新盘转售（楼盘未交房时的转售）的绿色数字，相比10年前未出台降温措施时，已经少之又少。
9(b).降温措施后的10年，新加坡房产的短期波动已经趋于平稳
我们可以从DBS报告的数据看到，自从2010年开始一系列楼市降温措施之后，组屋和私宅价格的波动百分比（右轴）大幅减少了：
而组屋和私宅每个季度价格变化具体的数据表现为：
所以DBS直接给出的标题结论就是：
