如今美聯儲的縮表和加息已是路人皆知，對於新加坡的房貸利率影響也是立竿見影：
隨著這幾個月新加坡房貸利率的明顯上升，其對房價走勢的影響如何?
要分析這個問題，我們可以有多種角度，比如參考歷史、分析現狀和展望未來。
那麼那麼參考歷史的部分，我們先來看下新加坡過去的20年中，利率上升和房價的關係吧。
由於未來和歷史沒有必然相關性，只是做個參考就好。
第一個利率上升時期：1999-2000年：
我們看到，1999年新加坡的3M SIBOR利率上升了1.2%， 從1.8%左右到了3%，而新加坡的私宅指數上升了25%，直到2001年網際網路泡沫（dotcom bubble）事件觸發利率和房價的雙重下跌。
第二個利率上升時期：2004-2008年：
我們看到，在這個2004-2008的利率上升期，3M SIBOR從1%跳到了3.75%，然而同期新加坡的私宅指數飆升了40%，直到2008全球金融海嘯來臨，房價和利率又一起下跌。
第三個利率上升時期：2015-2017年：
這個2015-2018的利率上升周期，3M SIBOR從2010年之後的長期低點0.2%上升到了1.5%，而同期新加坡私宅房價下跌了5%。
但是不要忘記，這個下跌幅度很大程度上歸功於2010-2013年之間的連續7倫降溫措施，有空會單獨開貼討論這個。
第四個利率上升時期：2018-2019年：
這個眾所周知的2018-2019周期，新加坡私宅房價又上升了9.5%並且導致了政府2018年嚴厲的降溫措施，同時這個時期的3M SIBOR利率也從1%上升到了2%，直到2020年頭COVID來臨和利率開始暴跌回歷史低點。
大家要注意的是，這裡利率用的是3M SIBOR，並不直接代表你付的實際利息，因為銀行給的配套都有個息差spread，也就是我們一般看到的3M SIBOR+XX%，這個息差也通常隨著利率周期和不同銀行的配套浮動。
所以看了以上的四個利率上升周期的利率VS房價對比，我們得出什麼結論？
利率上升會造成房價下跌？從過去20年的歷史來看並不一定。
大部分的利率「溫和」上升周期都伴隨著房價的上升，除了2013年的TSDR等多重嚴厲降溫措施，讓房價下跌了4年。
當然利率的突然飆升肯定會對房價造成負面影響，比如圖表最左邊的97年亞洲金融危機時期，3M SIBOR到了驚人的8%+，這個時期的房價是跳水的。
不過這個歷史走勢還是不能完全說明，比如目前新加坡住宅市場的真實貸款負擔能力，以及市場到底有沒有泡沫和過度投機？
我們不妨從《拒絕盲人摸象——新加坡房產的10大現狀全面解析》一文中，DBS給出的目前新加坡房貸市場的詳盡數據來分析下現狀，下面是章節8和9的摘抄，略有修改。
8.私宅和組屋的負擔能力提高了，那麼對應的貸款壓力如何？
8(a).本地市場房貸負擔能力？綽綽有餘？
如果房產由於收入增長變「便宜」了，是不是理所當然的負擔小了？
DBS給出的目前數據如下：按照房貸-收入比來看（絕大部分是私宅，含少量HDB貸款），各個年齡段、各收入水平的分類數據如圖：
我們知道2013年開始MAS規定的收入-負債TDSR（總貸款償還比例）的上限是60%（2021年12月之後是55%）；
所以目前各個年齡階層、各個家庭收入階層的「房貸-收入比例」都相對健康；
比如新加坡處於中位數月入9000-11999的家庭，房貸-收入比例只有平均21%；
也就是每月21%的家庭月入用來償還房貸，遠遠沒有達到MAS規定的60%（2021年12月之後是55%）的比例上限；
而頭部20%收入的家庭（月入>15000），每月也只有27%的收入用於償還房貸；
前面提到過，這個人群才是私宅購買的主力，只要他們的負擔能力有盈餘，私宅市場走勢還會逐漸傾向於他們的夠買行為。
你問為什麼會這樣？可以參考長文:
8(b).不良貸款水平較低、貸款比例LTV逐步下降
而來自新加坡金融管理局MAS最新(2021 Q4)的數據，目前新加坡房貸中不良貸款的比例和過去十年平均數0.38%不相上下，至於這個數據的意義和好壞嘛，中國目前數據是接近2%，有興趣的可以自行Google對比下。
另外一個有意義的數據是平均貸款比例LTV，目前在45%左右，而目前MAS規定的上限是75%，也就是你今天買個100萬的房子能貸款最多75萬，首付25萬。
而LTV目前平均在45%就說明：每個價值100萬的房子，平均剩餘貸款是45萬。
這個數字相當於只用到了MAS規定上限的6成；
也是說明了目前新加坡房產普遍沒有過度借貸或者是用足槓桿。
結合上個章節的DBS數據，我們可以得知：
目前新加坡大部分年齡的人群、大部分中高收入家庭的貸款比例，只用到了TSDR規定上限的不到一半；
並且貸款比例只有MAS規定上限的6成（LTV=45%）；
極大的說明目前新加坡的「貸款-收入水平」處於安全、健康水平；
這個也和本文一開始提到的新加坡家庭負債比例為過去25年來的低點有著呼應；
怎麼理解這個「健康」呢？
就是假設目前新加坡的貸款利率翻倍，比如從1.5%左右到3%；
各類人群也是能在MAS的TDSR（總貸款償還比例）框架下通過壓力測試；
不信的讀者可以自行用貸款計算器來計算。
附上過去15年新加坡的3M SIBOR和3M SORA走勢，貸款利率已經十多年沒有到3%的水平了：
8(c).健康和可持續的良性市場
另外你仔細看DBS的貸款負擔能力數據的話，也會發現一個「醒目」的現象：
就是月入>$15000的家庭，貸款-收入比例只有27%；
而30-49歲這個年齡階層的也只有26%-27%；
也就是他們各自的負擔能力還相當有餘力。
小Li飛刀認為，這兩個階層（月入>$15000的家庭，和30-49歲這個年齡段）本身就是購買新加坡私宅的主力，而且他們的購買力和購買意願會極大的左右市場的走向。
這個群體的貸款負擔是否健康和可持續，不如留給聰明的你來思考。
上面這些現象也和我在2019年的分析：《新加坡私宅供過於求？可能恰恰相反！》里的觀點類似：
不過這次DBS的報告結論和媒體的報道都有意「避開」了這些數據，只是特彆強調了光靠投資私宅是不能安心退休的，估計也是怕大家頭腦發熱盲目入場繼續推高價格；
當然我也很認同DBS報告的重要目的之一，也就是告訴大家：
父輩適用的策略，現在可能不管用了
這句話是什麼意思呢？
意思就是：下一代人光靠房產，可能無法做到安心退休的。
因為很簡單，最近10年的房產回報率已經大大不如以前了，就如本文開頭的圖示：
看了上圖，我們得出了什麼結論？
是不是新加坡房產的價格增長，每隔10年是逐步下降的？
雖然還在漲，但是幅度不大了，特別是最近的10年。
所以新加坡政府多達十幾次的降溫措施功不可沒。
而好的一方面就是：
9.新加坡房產的泡沫和水分逐漸被擠乾了
9(a).新加坡私宅的短期投機交易極少
關於新加坡房產的短期投機，2019年的帖子《新加坡私宅供過於求？可能恰恰相反！》里有提到MAS的數據：
從圖中得知，短期交易的歷史高峰是在2007年左右，達到了20%；
自從2011年的SSD（賣家印花稅）政策出台之後，短期交易幾乎絕跡。
MAS的數據只給到了2017年，但是由於SSD的繼續存在，我們有理由認為過去幾年的短期投機者（speculator）還是少之又少。
而URA給出的最新新加坡私宅交易數據看，上圖中代表新盤轉售（樓盤未交房時的轉售）的綠色數字，相比10年前未出台降溫措施時，已經少之又少。
9(b).降溫措施後的10年，新加坡房產的短期波動已經趨於平穩
我們可以從DBS報告的數據看到，自從2010年開始一系列樓市降溫措施之後，組屋和私宅價格的波動百分比（右軸）大幅減少了：
而組屋和私宅每個季度價格變化具體的數據表現為：
所以DBS直接給出的標題結論就是：
