2022年新加坡房地产七大变化，哪个变化影响到你

2022年已经过去，根据新加坡建屋发展局和市区重建局本月初发布的数据，组屋转售价2022年全年上涨10.3%，私宅价格同样呈涨势，上扬8.4%。

鉴于房价居高不下，新加坡政府自2021年底推出降温措施、又在2022年先后颁布了七项条规。接下来，让我们一一回顾2022年新加坡房市七大变化，看一看下图一览表中哪项变化影响到你。

在说2022年的变化之前，我们先来看看2021年底的降温措施，因为那次降温措施对房市的影响一直持续到2022年。

2021年变化

时间：2021年12月16日

变化

新加坡房地产降温措施

额外买方印花税调高5至15个百分点！

影响

2021年底的降温措施直接影响了2022年初的转售私宅市场，导致转售私宅市场销售速度进一步放慢。销售放缓的原因是大多数房地产开发商持谨慎观望态度，选择推迟新项目发布。措施推出后，一些投资者考虑其他种类的房地产投资，分析师认为分层地契办公项目会更受投资者的青睐。除了这些方面，分析师认为这轮降温措施还导致了2022年店屋价格和租金价格上涨。

2022年变化1

时间：2022年2月21日

变化

新加坡政府预算案宣布

将分两个阶段调高房地产税

新加坡2022财政年政府预算案声明宣布，2023年及2024年分两个阶段调高房地产税。非自住型住屋的屋主须缴交的房地产税从原先的10％至20％，调高到12％至36％；自住型住屋年值3万新元以上的部分，房地产税从目前的4％至16％，调高到6％至32％。

影响

分析师认为，房地产税增加本身的影响不大，但加上2021年12月生效的新一轮降温措施，进一步抑制了尤其是中高档住屋市场的整体需求。

2022年变化2

时间：2022年3月15日

变化

中央区商业发展项目重新发展时

不再允许分层划分成个别单位

新加坡市区重建局为了维护和提高发展项目的质量，3月开始规定中央区重要地区的商业发展项目，在重新发展时不再允许分层划分成个别单位，必须统一业主。

影响

从消费者角度看，有分析师认为因为重新发展时要价合理，现有中央商业区发展项目分层地契办公楼能获得家族办公室和高收入人群的青睐。从市场供需角度看，大多数分析师认为，新规定不会对受影响项目的集体出售带来显著冲击，但造成了市场新增供应有限，现有分层地契商业单位变得更加抢手，尤其是分层地契办公楼。

2022年变化3

时间：2022年5月10日

变化

转移房地产到生前信托

控股公司须付额外转名印花税

2022年5月10日起，房地产控股公司的股权转移到生前信托(Living Trust)时，即使尚无明确的实益拥有者，也须支付35％的额外买方印花税(ABSD)。额外转名税与买方印花税，弥补了当时制度的不足。新加坡财政部发表文告时表示，新加坡政府是在进行定期的政策检讨后，决定推行一致的35％额外买方印花税(生前信托)，填补原先的缺口。

生前信托指的是委托人(Settlor)在世时设立的信托。它能够很好地保护委托人的财产隐私，除非受托人或受益人特别要求法院批准，否则相关书面文件是不会公开的。

影响

分析师认为，这项措施主要是针对意图避税的高净值人士和富裕家族。由于以信托购买私宅的交易预计不超过整体私宅交易量的10％，所以新措施对新加坡楼市没有产生显著影响。

2022年变化4

时间：2022年6月26日

变化

新加坡金融市场房贷利率变化

新元掉期利率SOR于22年8月底终止

2022年6月到8月，新加坡金融市场从单一基准利率“新元隔夜利率”(SORA)过渡。有房贷的人在2022年8月31日前完成以SOR为基准利率的房贷配套转换程序，他们的SOR房贷会从2022年10月起被银行自动转成SORA转换配套(SORA Conversion Package)。当前使用的新元掉期利率(SOR)将于2023年6月30日完全停止使用。

影响

分析师认为利率转换是必要的调整，因为目前全球利率正处于上扬趋势，尽早转换SOR房贷也就意味着能为剩余的贷款期锁定当前较低的零售调整利差。

2022年变化5

时间：2022年9月30日

变化

新加坡政府新一轮降温措施

这一轮房地产降温措施要点如下：

影响

影响：新加坡政府此次降温措施提高了购房者的贷款门槛，政府希望能避免购房者过渡借贷。有分析师认为，这次的降温主要目标是组屋市场，而不是私宅市场。因为购买转售组屋之后有15个月等待期，对从私宅搬到组屋的屋主造成了更大的障碍。但其实私宅市场也受到影响，从2022年10月新私宅的销售数据有下滑，楼市降温措施所带来的不确定性或使买卖双方都更谨慎。

2022年变化6

时间：2022年10月18日

变化

新加坡市建局修改中央区住宅项目条例

至少两成单位面积不小于70平方米

新加坡市区重建局发布通告，修订中央区非有地住宅项目的较大单位比率。从2023年1月18日起，中央区所有组屋、共管公寓以及有住宿的商业和混合用途项目，至少两成住宅单位的面积不能小于70平方米(约753.47平方英尺)。

市区重建局表示，之所以这样做，是因为留意到中央区住宅单位的面积有持续缩小的趋势，为确保中央区的住宅维持良好的单位面积组合，鼓励更多人住在中央区，修订了指导原则。

影响

分析师认为，修订条例有助增加中央区的居住人口，来满足不同的家庭规划需求，让中央区更有活力。因为条例从2023年的1月18日才生效，所以至本稿截止时间，房地产市场上还没有反映出明显变化。

2022年变化7

时间：2022年12月2日

变化

23年起增加房地产税

政府提供高达60元回扣

新加坡财政部和国内税务局发表联合文告说，随着市场租金近年来有所上涨，所以宣布从2023年1月1日起，包括私宅和组屋多数住宅年值会调高。政策出台后，自住房屋主可获得一次60%的房地产税回扣，最高达60元。

年值是指业主出租一个房间(不是整套)一年所获得的租金收入。税务局每年都会检讨住宅年值作为计算房地产税之用。

影响

回看之前的数据，上一轮年值检讨之后，组屋和私宅的租金上涨超过20%。分析师认为此次年值上调预计也会促使私宅组屋上涨，但由于此次年值调整从23年1月1日开始实施，所以至截稿日还没有看到房市受到明显影响。

（康宁河湾项目设计效果图）

展望2023年的新加坡房地产市场，分析师普遍认为房价增速会放缓，至于具体数据如何，政府又是否会出台新的条例措施，仍是未知数。