楼市再次降温,市场到顶了吗 专家解读

2022年10月01日   •   2千次阅读
楼市再次降温,市场到顶了吗  专家解读

1降温新政重点

离上轮猛烈的降温措施不到一年,政府宣布了新一轮降温政策,我们同样来点评一下,看重点:

1)HDB市场,建屋局借出的组屋贷款将设定3%的最低利率,用于计算买家可获得的贷款额。建屋局目前所提供的2.6%优惠贷款利率维持不变。组屋贷款的贷款与估值比率(LTV)也从85%调低到80%

2)私人房产方面,用来计算总偿债率TDSR还款比例MSR的基准利率上调0.5%私人住宅由3.5%上涨到4%,非住宅类则从4.5%增加到5%

2对此新政,博纳产业KFD部门解读如下

1. 降温措施的方向和预期一致,简单说就是紧缩抑制需求,同样收入情况下,可贷款总额降低了。过去5年郊区的涨幅高过市区,而郊区关系到民生,政府用心良苦,担心加息阶段民众的还款能力,所以紧缩

2. 此轮政策是最为温和的,降温措施的强度低于预期,针对的是自主刚需的组屋和私人公寓大众市场的微调,提醒民众不要超过自己还款能力。

2.1 分析:很多人关心,新加坡楼市价格是否到顶了?

一方面从2017年到现在,楼市已经涨了5年了,郊区新盘都到了单价$2200psf,而另外一个方面,楼市仍然供不应求宽松量化后的高通胀已经反映在地产的方方面面,高地价,高建筑成本,让开发商拿地也十分谨慎,导致这两年供应量很低,无法满足涌入新移民带来巨大的需求,豪宅区租金价格几乎翻倍!

我们梳理几个重要数据

1. 过去楼市已经涨了5年了,外围涨幅RCR多,核心区CCR涨幅小,价差为历史新低

楼市再次降温,市场到顶了吗  专家解读

2. 普通私人公寓的土地供应,这几年每年才增加5000--7000套,远低于需求10000套。

楼市再次降温,市场到顶了吗  专家解读

3. 高端私人公寓的土地供应,几乎没有新的土地新供,主要靠市场enbloc自行解决, 而现阶段需求强大,并将维持需求很长时间。

4. 近期迹象,8,9月的市场,交易量几乎50%是核心区CCR, 这个比例是过去十年最高的。

3关于市场的前景,房价到顶了吗?

这一次与以往不同,外国人新加坡置业的CCR市场没有受到挤压,反而是紧缩了新加坡公民和PR自住房,应对加息周期的风险。

房价总体平稳,刚需市场(RCR, OCR)被抑制,涨幅放缓甚至停止。短期无法精准的推测,要看加息的力度和全球宏观,但期还是看好!在新的框架下买第一套的朋友是安全的,要能够应对短周期的波动,就不要超出自己的还款能力范围。

外国人为主的市中心CCR市场,有相对更好的空间!投资客户不妨卖出郊区,置换到市区,反正价差不大

楼市再次降温,市场到顶了吗  专家解读

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标签:楼市, 降温, 市场, 到顶, 专家
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