楼市再次降温，市场到顶了吗 专家解读

1降温新政重点

离上轮猛烈的降温措施不到一年，政府宣布了新一轮降温政策，我们同样来点评一下，看重点：

1）HDB市场，建屋局借出的组屋贷款将设定3％的最低利率，用于计算买家可获得的贷款额。建屋局目前所提供的2.6％优惠贷款利率维持不变。组屋贷款的贷款与估值比率（LTV）也从85％调低到80%。

2）私人房产方面，用来计算总偿债率TDSR和还款比例MSR的基准利率上调0.5%，私人住宅由3.5%上涨到4%，非住宅类则从4.5%增加到5%。

2对此新政，博纳产业KFD部门解读如下

1. 降温措施的方向和预期一致，简单说就是紧缩抑制需求，同样收入情况下，可贷款总额降低了。过去5年郊区的涨幅高过市区，而郊区关系到民生，政府用心良苦，担心加息阶段民众的还款能力，所以紧缩！

2. 此轮政策是最为温和的，降温措施的强度低于预期，针对的是自主刚需的组屋和私人公寓大众市场的微调，提醒民众不要超过自己还款能力。

2.1 分析：很多人关心，新加坡楼市价格是否到顶了?

一方面从2017年到现在，楼市已经涨了5年了，郊区新盘都到了单价$2200psf，而另外一个方面，楼市仍然供不应求：宽松量化后的高通胀已经反映在地产的方方面面，高地价，高建筑成本，让开发商拿地也十分谨慎，导致这两年供应量很低，无法满足涌入新移民带来巨大的需求，豪宅区租金价格几乎翻倍！

我们梳理几个重要数据：

1. 过去楼市已经涨了5年了，外围涨幅RCR多，核心区CCR涨幅小，价差为历史新低

2. 普通私人公寓的土地供应，这几年每年才增加5000--7000套，远低于需求10000套。

3. 高端私人公寓的土地供应，几乎没有新的土地新供，主要靠市场enbloc自行解决， 而现阶段需求强大，并将维持需求很长时间。

4. 近期迹象，8，9月的市场，交易量几乎50%是核心区CCR, 这个比例是过去十年最高的。

3关于市场的前景，房价到顶了吗？

这一次与以往不同，外国人新加坡置业的CCR市场没有受到挤压，反而是紧缩了新加坡公民和PR自住房，应对加息周期的风险。

房价总体平稳，刚需市场(RCR, OCR)被抑制，涨幅放缓甚至停止。短期无法精准的推测，要看加息的力度和全球宏观，但长期还是看好！在新的框架下买第一套的朋友是安全的，要能够应对短周期的波动，就不要超出自己的还款能力范围。

外国人为主的市中心CCR市场，有相对更好的空间！投资客户不妨卖出郊区，置换到市区，反正价差不大。

转载请注明来源：狮城新闻