新加坡：分析师指出，在执行新规后的首个执行共管公寓（EC）政府土地销售（GLS）招标预计将吸引开发商的浓厚兴趣，但他们的出价可能会更加保守。
该地块由建屋发展局（HDB）于周二（5月26日）发布招标，位于 Canberra Drive。
地块面积约为 11,535 平方米，最大总建筑面积为 18,457 平方米，预计可建成 185 个住房单位，规模小于典型的 EC 项目。
分析师此前表示，政策的变动——最低入住期限（MOP）翻倍至 10 年、取消延迟付款计划，以及增加首次购房者的配额和优先期——可能会冷却 5 月 8 日或之后截标的项目地块出价。
这潜在地将提高首次购房者的负担能力。
Huttons Asia 首席执行官 Mark Yip 表示，Canberra Drive 地块可能是衡量政策变动后开发商信心的“试金石”。
他认为：“尽管政策改变了对第二次购房者的分配比例并延长了首次购房者的优先期，但由于该地块位置优越，预计仍会受到开发商的青睐。”
地理位置极具吸引力
该招标地块正对着另外两个 EC 项目——Visionaire 和 Brownstone，并紧邻 Canberra Residences 公寓。
Realion (OrangeTee & ETC) 集团副首席执行官 Justin Quek 强调，该地块距离 Canberra 地铁站步行不到 10 分钟。
他补充道，周边的其他设施如 Bukit Canberra、Sembawang 购物中心和 Canberra Plaza 能够满足居民需求，而 Sembawang 小学和 Wellington 小学等学校也将为有学龄儿童的家庭带来极大便利。
该地区最近一次出售的 EC 地块位于 Sembawang Road，于 2025 年 9 月以每平方英尺每 plot ratio 692 新元（约 542 美元）的价格成交。
“考虑到 Canberra Drive 地块位置极具吸引力，且比之前的地块更靠近生活设施，我们预计开发商的兴趣会很高。由于该地区已有段时间没有推出新 EC，Sembawang 地区可能存在一定的潜在需求，”他补充道。
ERA 首席执行官 Eugene Lim 表示，未来的居民还可能受益于 Sembawang 造船厂的长期重新开发计划，该区域预计将转型为“生活-工作-娱乐”综合区。
但 Lim 先生指出，由于新加坡北部有大量 EC 项目在排队推出，买家需求可能会被稀释。
其中包括 Woodlands Drive 17 和 Sembawang Road 的项目，预计将在今年第四季度预览，为北部增加约 685 个 EC 单位。
此外，不受规则影响的 Woodlands Drive 17 和 Miltonia Close 的 GLS 地块，以及即将推出的 Canberra Drive 和 Sembawang Drive 地块，将再贡献 1,625 个单位。
“随着时间推移，如此大量的 EC 新盘可能会分散买家对北部新项目的关注。”
“在竞争更激烈的买家环境下，开发商可能会优先竞标需求更明确或地理位置属性更强的地块，”他说道。
出价将趋于保守
鉴于政策变动，分析师认为开发商在竞标 Canberra Drive 时会更加谨慎。
PropNex 研究与内容主管 Wong Siew Ying 表示，开发商可能会将新措施如何潜在改变 EC 需求动态的假设纳入考量。
例如，她指出，由于 90% 的 EC 单位在两年的优先期内分配给首次购房者，项目初期的去化速度可能会放缓，因为过去第二次购房者在项目启动第一个月内可占据高达 30% 的销售额。
她补充说，随着 MOP 从 5 年延长至 10 年，开发商可能会假设 EC 需求会略有下降，因为部分潜在买家可能会被更长的持有期吓退。
她预计 Canberra Drive 地块可能会收到 2 到 4 份报价，最高出价约为 620 至 660 新元 (psf ppr)。
其他分析师的预测范围略宽，认为出价可能在 600 至 650 新元之间，最高可达 700 新元 (psf ppr)。
这略低于之前的 Miltonia Close 和 Woodlands Drive 两次招标，后者的最高出价分别为 732 新元和 794 新元 (psf ppr)。
那两个地块当时均有 3 份报价，且规模更大——Miltonia Close 面积为 15,451 平方米，Woodlands Drive 面积约为 26,980 平方米。
Wong 女士表示，部分开发商可能因为 Canberra Drive 地块规模太小而缺乏兴趣。
而 ERA 的 Lim 先生则认为，较低的资金风险可能会吸引寻求低风险进入 EC 市场的中小型开发商。
他补充道，在没有延迟付款计划且首次购房者在初期买家中占据更大份额的情况下，未来的 EC 可能会吸引对价格更敏感的群体。
这应该会促使开发商更谨慎地出价，因为更高的土地成本将使 EC 价格难以与买家的实际承受能力相匹配。
“在新的 EC 定价基准形成之前，我们可能会看到开发商在试探市场时出现更大的出价差距。”
本次招标将于 2026 年 10 月 1 日中午截标。
在过去的十年中，EC 的每平方英尺价格上涨了一倍多。
今年 1 月至 4 月，新 EC 的每平方英尺（psf）中位价为 1,843 新元，而 2016 年仅为 782 新元。
最近推出的 EC 项目 Rivelle Tampines 在 3 月 21 日开盘当天，572 个单位中 92% 以上已售出，平均价格为 1,893 新元/psf。
今年 1 月，Pasir Ris 的 Coastal Cabana 在开盘周末售出了 748 个单位中的约 67%，平均价格为 1,734 新元/psf。
