新加坡：分析師指出，在執行新規後的首個執行共管公寓（EC）政府土地銷售（GLS）招標預計將吸引開發商的濃厚興趣，但他們的出價可能會更加保守。
該地塊由建屋發展局（HDB）於周二（5月26日）發布招標，位於 Canberra Drive。
地塊面積約為 11,535 平方米，最大總建築面積為 18,457 平方米，預計可建成 185 個住房單位，規模小於典型的 EC 項目。
分析師此前表示，政策的變動——最低入住期限（MOP）翻倍至 10 年、取消延遲付款計劃，以及增加首次購房者的配額和優先期——可能會冷卻 5 月 8 日或之後截標的項目地塊出價。
這潛在地將提高首次購房者的負擔能力。
Huttons Asia 執行長 Mark Yip 表示，Canberra Drive 地塊可能是衡量政策變動後開發商信心的「試金石」。
他認為：「儘管政策改變了對第二次購房者的分配比例並延長了首次購房者的優先期，但由於該地塊位置優越，預計仍會受到開發商的青睞。」
地理位置極具吸引力
該招標地塊正對著另外兩個 EC 項目——Visionaire 和 Brownstone，並緊鄰 Canberra Residences 公寓。
Realion (OrangeTee & ETC) 集團副執行長 Justin Quek 強調，該地塊距離 Canberra 地鐵站步行不到 10 分鐘。
他補充道，周邊的其他設施如 Bukit Canberra、Sembawang 購物中心和 Canberra Plaza 能夠滿足居民需求，而 Sembawang 小學和 Wellington 小學等學校也將為有學齡兒童的家庭帶來極大便利。
該地區最近一次出售的 EC 地塊位於 Sembawang Road，於 2025 年 9 月以每平方英尺每 plot ratio 692 新元（約 542 美元）的價格成交。
「考慮到 Canberra Drive 地塊位置極具吸引力，且比之前的地塊更靠近生活設施，我們預計開發商的興趣會很高。由於該地區已有段時間沒有推出新 EC，Sembawang 地區可能存在一定的潛在需求，」他補充道。
ERA 執行長 Eugene Lim 表示，未來的居民還可能受益於 Sembawang 造船廠的長期重新開發計劃，該區域預計將轉型為「生活-工作-娛樂」綜合區。
但 Lim 先生指出，由於新加坡北部有大量 EC 項目在排隊推出，買家需求可能會被稀釋。
其中包括 Woodlands Drive 17 和 Sembawang Road 的項目，預計將在今年第四季度預覽，為北部增加約 685 個 EC 單位。
此外，不受規則影響的 Woodlands Drive 17 和 Miltonia Close 的 GLS 地塊，以及即將推出的 Canberra Drive 和 Sembawang Drive 地塊，將再貢獻 1,625 個單位。
「隨著時間推移，如此大量的 EC 新盤可能會分散買家對北部新項目的關注。」
「在競爭更激烈的買家環境下，開發商可能會優先競標需求更明確或地理位置屬性更強的地塊，」他說道。
出價將趨於保守
鑒於政策變動，分析師認為開發商在競標 Canberra Drive 時會更加謹慎。
PropNex 研究與內容主管 Wong Siew Ying 表示，開發商可能會將新措施如何潛在改變 EC 需求動態的假設納入考量。
例如，她指出，由於 90% 的 EC 單位在兩年的優先期內分配給首次購房者，項目初期的去化速度可能會放緩，因為過去第二次購房者在項目啟動第一個月內可占據高達 30% 的銷售額。
她補充說，隨著 MOP 從 5 年延長至 10 年，開發商可能會假設 EC 需求會略有下降，因為部分潛在買家可能會被更長的持有期嚇退。
她預計 Canberra Drive 地塊可能會收到 2 到 4 份報價，最高出價約為 620 至 660 新元 (psf ppr)。
其他分析師的預測範圍略寬，認為出價可能在 600 至 650 新元之間，最高可達 700 新元 (psf ppr)。
這略低於之前的 Miltonia Close 和 Woodlands Drive 兩次招標，後者的最高出價分別為 732 新元和 794 新元 (psf ppr)。
那兩個地塊當時均有 3 份報價，且規模更大——Miltonia Close 面積為 15,451 平方米，Woodlands Drive 面積約為 26,980 平方米。
Wong 女士表示，部分開發商可能因為 Canberra Drive 地塊規模太小而缺乏興趣。
而 ERA 的 Lim 先生則認為，較低的資金風險可能會吸引尋求低風險進入 EC 市場的中小型開發商。
他補充道，在沒有延遲付款計劃且首次購房者在初期買家中占據更大份額的情況下，未來的 EC 可能會吸引對價格更敏感的群體。
這應該會促使開發商更謹慎地出價，因為更高的土地成本將使 EC 價格難以與買家的實際承受能力相匹配。
「在新的 EC 定價基準形成之前，我們可能會看到開發商在試探市場時出現更大的出價差距。」
本次招標將於 2026 年 10 月 1 日中午截標。
在過去的十年中，EC 的每平方英尺價格上漲了一倍多。
今年 1 月至 4 月，新 EC 的每平方英尺（psf）中位價為 1,843 新元，而 2016 年僅為 782 新元。
最近推出的 EC 項目 Rivelle Tampines 在 3 月 21 日開盤當天，572 個單位中 92% 以上已售出，平均價格為 1,893 新元/psf。
今年 1 月，Pasir Ris 的 Coastal Cabana 在開盤周末售出了 748 個單位中的約 67%，平均價格為 1,734 新元/psf。
