疫情后房市新一轮调控与如何应对

30天前     396

从2020年4月新加坡开始推出疫情防疫措施断路器开始,民众们开始对房市的态度, 从初期观望到连续超过15个月被火热房市的新闻占据,无论组屋,公寓,有地住宅,买卖或者租赁,得利于美联储的无限量化宽松,新项目的一再延期,低至1%的贷款利息,居家办公学习需要更大的私人空间,或是关口的关闭导致国人无法出入,越来越高的人工与材料成本,30万马来西亚人的滞留,低泡沫的本地房市成为本地居民最放心的投资避险工具,在2020年断路器4-6月的短暂观望后,新加坡房屋市场各个百花齐发,各个房屋指数也逼近上次历史2013年历史高点。

疫情后房市新一轮调控与如何应对
疫情后房市新一轮调控与如何应对

早在2021年五月,已经火热的房屋市场开始流传政府会释放降温措施冷却市场,然而六月新加坡金管局对外报告解释,2021年第一季度的房价指数只是比疫情前高了5.6%,处于健康合理的水平。这也让当时的传闻即刻消散。

疫情后房市新一轮调控与如何应对

然而数据总是有滞后性,市场业内人士经历了从挂牌出售5小时内到超过30组买家报名看房,最后报价竞争以高出估值溢价的方式成交,又或者无实地看房直接视频买房,前线回馈的价格增长已经远高于公布的滞后性数字,6月之后一直到12月,各个新闻版面房市数字一路高歌猛进。

2021年十月,建屋局推出黄金地段项目计划Prime Location Housing Program, 在这个项目下的住房需要住满十年才可以出售,同时售价的6%需要返还给建屋局,而且在这个项目下每一个转售屋主也是需要住满十年才可以出售,同时不可以出租整套房屋,举例来说2021年购买的屋子,5-6年建好之后加上住满10年在至少15年之后才可以出售,2022年购买的房子,2038年才可以出售,政府决定着手调控房市的意向已经初见端倪,然而还是小看了市场,尽管如此严格甚至难以理解的成本限制之下,黄金地段四房式组屋(3卧室88平方米)的预购申请率竟然达到了10.3,平均每一套四房式有10.3个人申请。

疫情后房市新一轮调控与如何应对
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与十月随之而来的是组屋,公寓,有地住宅各个房屋类型全部突破历史最高点,Park Nova 卖到最高每尺$5838,康宁河湾最高每尺$5360。

疫情后房市新一轮调控与如何应对
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疫情后房市新一轮调控与如何应对
疫情后房市新一轮调控与如何应对

2021年12月15号深夜11.40pm,国家发展局发文新一轮降温措施从12月16号开始实施。

1)购买第二套房的额外印花税上调5%到15%不等,公民17%,永久居民25%,外国人30%,

2)贷款评估从之前每月收入的60%降为55%,

3)购买组屋的最大贷款额度从90%降为85%。

疫情后房市新一轮调控与如何应对
疫情后房市新一轮调控与如何应对
疫情后房市新一轮调控与如何应对

短期来看,这些政策对于购买首套刚需房的本地买家来说影响不大,毕竟只是多了5%的现金部分。对于有意购买第二套房或者以上投资房的买家来说,新公寓项目在2021年的预估售出单位约为13000套,由于贷款评估额度的降低和更高的外国买家额外印花税,2022年预计不会超过这个数字,市区CCR项目因为总价高和外国买家多,影响将会比其他地区明显,对于本地买家来说也是一个机会。同今天调控措施一起发布的还包括了政府将会在2022年增加40%的私宅供应量,双管齐下稀释市场需求,总体房价的预计增长在2022年预计将会缓和为3-5%,相对于2021年的7%。

长期来看,房市调控政策的公布是为了平衡市场的供需关系,创造一个长期且合理增长的市场,而非一个资本逐利的游戏,借鉴新加坡的过去二十多年近20次房市调控政策,低过或者超过安全值都需要相应的调控手段介入平衡这个市场,以确保房价吻合国民经济的基本面。有兴趣的朋友可以参考疫情前的新加坡的房市调控这篇文章,历史总是那么相似,有意思的是上一次2018年下午下班6pm公布,导致很多项目连夜开盘,这次深夜11.40pm发布,20分钟之后生效,完全不给一点多余的机会。

文尾我们讲一下现在流行的避税模式

1)Decouple更名

基本的概念是将户主名更改到其中一方名下, 释放另外一个人的名字购买另一套房产,这样都属于个人第一套房,即可避免额外印花税。

这中间取决于保留方的收入是否能够支持房屋贷款,有计划的更可以一开始就选择99/1的股份制购房,decouple的时候所有的税务全部都是按照1%房款计算,可多省下49%的税务计算部分,具体decouple的计算因为股份和屋主身份不同而定,我们将会下一篇文章重点分析各种不同屋主身份的案例。

2)Trust信托

可用名额都已经占用的情况下,也可以用低过21岁的孩子的名字购房,以孩子的身份交首套购房税既可,这种情况下需要全额现金付款,不可贷款。

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