在新加坡买房,应该注意什么

2018年08月04日   •   5万次阅读

外国人只要有护照,无论是否来过新加坡,都可以在新加坡购买,除了政府组屋和有地住宅之外的任何房产。只要提供所在国的工作和收入证明,外国人可以在新加坡的银行申请最高70%的贷款。在新加坡有收入的外国人,只要收入达到要求,就可以申请到最高75%的贷款,贷款期限最长30年。

买房的时机

每次降温政策的出台,伴随的都是一段市场冷静期,买卖双方都需要时间观察和评估市场。当然每个时期都有着急抛售房产的卖家,他们可能有经济上的问题;或者有更好的投资机会;或者移民;离婚;购买了其他房产,需要在6个月之内抛售现有的房产;孩子换学校等原因。

7月18日的《联合早报》报道:新加坡财政部,国家发展部和金融管理局联合声明,“7月5日出台的降温措施,目的不是要拉低房价,而是要调节房地产的周期。”

参考以上政府的声明,只要价格和2017年的成交价差不多,就可以考虑进场。不然等到市场适应了新政策,再进场可能就迟了。买房只有更迟,没有最迟!机智的买家或投资家总是在危机中洞见先机。

新政策的受益人

7月5日出台的新政策,对以下的买家绝对是个利好消息!

1)第一次购房的公民或永久居民。

2)至少有一位是公民的夫妻,已经拥有一个住宅,准备投资第二个住宅,并在购买第二个住宅后的六个月之内,抛售第一个住宅。

3)未满21岁的公民或永久居民,只是不可以申请贷款,五年之内不可以售卖。售卖之后的收益,必须存入和未成年人的联名账户。

4)第一次在新加坡购房的冰岛,挪威,瑞士和列支敦士登这4个国家的公民或永久居民,以及美国公民,购买新加坡房产缴纳的额外买方印花税,和新加坡公民同等待遇。

新政策对于投资者,因刚需而买房的本地住宅提升者和外国人来说,也存在有利的因素。如果不买房,也是要租房,新加坡的租金高,租房等于帮忙屋主支付房贷!今年有些卖家在已经谈好成交价的基础上,突然坐地起价$10-20万,这种现象就不复存在。

有些买家可能考虑投资商业房产,来规避额外买方印花税,购买商业房产需要注意:

1)外国人可以购买建屋局的店铺,有些单位一楼是店铺,二楼是住宅,住宅部分还是避免不了额外买方印花税。要选择不包含住宅的店铺。

2)多数的商业房产注册在公司名下,购买者需要缴纳7%的GST。购买者必须是GST注册的公司,才可以向税务局申请退还GST。

3)商业房产的地契有30年,60年,99年,999年和永久地契。永久地契的店铺,集中在牛车水,芽笼,马里士他和小印度。

4)商业房产的贷款利息比住宅贷款的利息高。

买房的地点

地点要兼顾投资和自住,目前自住的单位,将来也可能出租;现在是出租,将来也有可能自己住。

交通和生活便利是选择地点的关键。建议只考虑步行10分钟之内到地铁站的公寓,这样上班或上学都比较方便。新加坡陆路交通总蓝图提到,2030年地铁网络会延长至360公里,地铁站增加100个左右,每十户家庭就有八户,只需步行不到10分钟就能到达地铁站。租客通常没有驾车,不靠近地铁站的房子,相对不容易出租,租金比较低。公寓附近最好有菜市场或超市。

贷款政策

新加坡的贷款利息比中国的定期存款利息都低,目前固定2年的贷款配套,年利息是1.95%, 固定3年的贷款配套,年利息是2.08%,2年或3年之后,再选择当时市场上最优惠的贷款配套。

建议先申请到银行的贷款批准,然后才放定金买房,这样就避免贷款不批准或贷款批准额减少的风险。

银行的房贷有三种:1,和基准利息挂钩;2,和银行内部的利息挂钩;3,固定利息。前2种都属于浮动利息。第3种的利息最高。新加坡的贷款利息跟随美国,预计美联储今年还会加息,建议选择固定2年或3年利息的配套。

期房还是现房

现房的优点是,可以在现场感受单位的光线,通风,材质,层高和视野。在三个月的交易过程之后,就可以入住或出租。现房的单位面积和小区都比期房的大,10年房龄或以上的公寓,三居室的单位,套内面积通常是110平米起,小区的设施和空地都比较多。超过5年房龄的现房,通常有封闭式的厨房,配备煤气灶。

现房的缺点是,在同一个公寓,选择的范围少。转售价比开发商当时售卖的高。剩余的地契都是少于96年。如果剩余的地契少于30年,银行不会批准贷款。可能需要维修或重新装修。如果需要换地板或重新铺设防水层,就比较麻烦。10多年前的现房,窗口小,有些不是落地窗,多数有飘窗,房型比较复杂。

期房的优点是,可供选择的单位多,买到的是一手房,支付了首付25%和印花税之后,可以多等9-12个月才申请银行贷款。可以选择自己喜欢的装修设计。房款是按照建筑进度支付。入住的第一年,整个单位,包括发展商提供的电器设备等,都由发展商负责保修。租客更加喜欢新房子,新房的租金也更高。

期房多数是落地窗,而且没有飘窗,整个单位感觉明亮,视野佳。新房多采用智能设备遥控家里的设施,确实方便很多。

期房的缺点是,需要等待几个月到4年才可以入住。不可以身临其境感受房子的方方面面。入住的第一年,很多单位会装修,一定比较肮脏嘈杂。装修的材料可能损害健康。

购买期房,买家经常会忽视公寓垃圾槽和变电站的存在,尽可能避开那些污染源。

三居室的期房,套内面积通常少于84平米,比10多年房龄的三居室现房,少了20多平米。期房阳台浪费的面积多。房间只能放下一张双人床和床头柜。

一居室和二居室的期房,经常是开发式厨房,只有电磁炉,没有煤气灶。

购买期房介绍

期房开盘的第一天都要进行抽签,抽签活动公开透明,有时候还全程录像,不必担心有作弊行为。开盘首日的价格最低,可供选择的单位最多。建议买家提前准备几十个备选单位,选房的时候就不会慌张。

首先买家要用空白支票换取一个抽签号码,抽签通常是在星期六早上10点开始,最迟会持续到傍晚才结束,发展商会提供午餐。抽签的方式还是采用最原始的办法,就是把所有的号码放在一个箱子里,然后手伸到箱子随便抓一张,再喊出抽到的号码,一旦幸运听到自己的号码,就要去示范单位内排队等候,中介会提供最新的剩余单位和价格,买家需要尽快做决定。

买家如果没有选到如意的单位,可以取回支票。选到单位的买家,就要当场填写定金支票给发展商,定金是房价的5%。如果之后放弃购买,可以取回定金的75%,发展商没收相当于房价的1.25%。

楼层的选择

底层的单位,如果地板的防水没有做好,就容易潮湿,甚至渗水。隐私差,小花园也计入建筑面积,每平方英尺的价格低,但总价不便宜。

低楼层光线差,通风弱,飞虫多。建议只考虑5层或以上的单位。开发商的售价是随着楼层的递增而增加,通常高一层楼,房价就贵数千元。如果喜欢看游泳池或绿景,只能选择低层楼。

顶层的复式单位,通常有较大的露台,露台也是计入建筑面积,露台在炎热的新加坡很不实用。虽然每平方英尺的价格低,但总价在整栋楼里面是最高的。

底层和顶层的复式单位,最难出租和出售。

朝向和风水

中国是在北半球,房子要朝南。新加坡在赤道以北137公里,所以房子无所谓朝南或朝北,只要不朝西就可以,朝西的房子,即使开空调还是热。

慎重考虑朝向地铁线和大马路的单位,噪音污染会让您心烦意燥。

临近寺庙、坟场、医院、电房、垃圾槽、警察局、消防局、监狱等,阴气和煞气重。有强光反射,直对马路,对面建筑有尖角等,也要慎重考虑。

看房的时候,注意关掉单位内全部的灯,感受自然光线。卫生间一定要有窗口和光线。

公寓介绍

公寓和组屋的最大差别是,公寓不一定都有保安,但一定都有围墙。围墙之内都属于私人范围,外人不可随意擅闯。政府组屋包括私人组屋和公寓式组屋等,外观和公寓无异,但是都没有围墙。

居住公寓的目的,就是享受安逸舒适的私人空间和公寓设施,越大的楼盘,公寓设施越多,越是感觉大气,住得越舒适。

中大型的公寓设施齐全,全天候保安,配备标准的成人和儿童游泳池,水疗按摩,桑拿,健身房,烧烤台,会所,网球场,阅览室,儿童游乐场等,有些还有水下健身设施,篮球场,羽毛球馆,钢琴室,瑜伽室,小超市,餐馆酒吧等。还有免费的公寓巴士到地铁站或商场。中大型公寓三居室的单位,每个月的物业管理费大约$300。

因为更少的业主一起分摊公寓的管理费,设施购买和维护费用,小型公寓的物业管理费相对高。同样是三居室的单位,小型公寓每个月的物业费,可能超过$500。另外小型公寓的设施少且小,活动范围有限。被集体收购的机会也更低。

房契的类型

新加坡土地产权有永久地契,9999年,999年和99年地契。目前市场上99年地契的私宅销量,占了私宅总销量的90% 以上。新加坡自1965年建国后,政府就不再出售永久地契的产权。永久地契的房子,拆了重建,新房子还是永久产权。永久地契的房产更保值,但是在增值和租金回报率方面,就不如99年的房产。究竟是选择99年还是永久地契,只能说因人而异,很难一概而论。

房契上屋主的名字

在新加坡联名买房,产权分为共有产权(Joint Tenancy)和联名产权(Tenancy in common)。

共有产权,即使其中一方没有承担首付和贷款,或者只是支付少部分的金钱用于购房,双方对房产的拥有权还是一人一半。假设一方不幸离世,另一方不需要他的遗嘱,就可以自动继承他的产权。

需要注意的是,即使离世者在生前就立下了分配他的产权的遗嘱,法律还是会保护共有产权的权益优先于遗嘱。

分权共有,就是双方对产权拥有灵活的比例。可以是50%和50%,30%和70%,或者是1%和99%。

其中一方无需征得另外一方的同意,就可以变卖他所持有的那部分产权。假设一方不幸离世,另外一方不会自动获得他的产权,要根据离世者的遗嘱分配他那部分的产权。

无论购买的是哪种住宅,包括组屋和EC等,如果贷款没问题,建议用一位屋主的名字购买,另外一位将来购买其他的私宅,就可以省下大笔的额外买方印花税,也不受第二个房产的贷款限制。

购买私宅,如果一定要用2个人的名字申请贷款,那么可以采用分权共有的方式拥有房产,建议其中一方占有房产1%的产权,另外一方占有99%。将来准备购买其他私宅的时候,就可以把1%转让给另外一方,这样只需要微小的代价,就可以避免支付数额庞大的额外印花税。

假设王先生是公民,王太太是永久居民,他们联名拥有的第一个公寓,市场价是$100万。现在他们准备购买第二个私宅,可能会有以下的2种情况:

第一种情况,王先生和王太太目前联名拥有的公寓是属于共有产权(各自拥有50%的产权),他们准备购买的第二个私宅,价格是$80万,王先生需要支付12%的额外买方印花税9.6万和3%的买方印花税$1.86万,总数是$11.46万。

第二种情况,王先生持有1%的产权,王太太持有99%,王先生把持有的1%的产权转让给王太太,那么王太太需要支付的买方印花税是$100,额外买方印花税是$500,总额是$600,具体分配如下:

1)$100万(市场价)X 1%(产权)X 1%(买方印花税) = $100

2)$100万(市场价)X 1%(产权)X 5%(额外买方印花税) = $500

如果他们目前的房产,是在三年前购买的,王先生就不需要支付卖方印花税,如果购买的房产未满2年,王先生需要支付卖方印花税,相当于市场价的8%。也就是$800,

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