超大型公寓，设施规格拉满，租金表现稳健，但无学区+不靠近地铁，是典型的自住高性价比，增值慢热型楼盘
基础信息： 鑫丰地产/Kingsford开发｜99 年地契｜2023年TOP｜1862户
地点与配套：
最近的地铁站是Kent Ridge，步行距离要15分钟以上。之前小区提供免费班车，现在取消了。
小区正门附近的92路可以到Kent Ridge/One North/Buona Vista地铁站，以及恒力小学；高速一侧过天桥的97路可以去Tanjong Pagar和MBFC
这个地点特别适合打车，10分钟左右就能到Tanjong Pagar，拼车很划算
附近没有高层建筑，视野开阔。南边是肯特岗公园，非常安静；北边有高速公路，噪音很明显；马路对面就是科技园区，很多高薪高科技岗位，也靠近国大以及东陵信托，UWC，北伦敦等几所国际学校，租客群体极丰富
1km内没有公立小学
生活配套一般，楼下有小超市/小餐厅/小诊所，可以满足基本刚需，步行15分钟左右到Geneo选择会多一些，大型商场可以去Star Vista
设计与户型：
因为项目用地充足，建筑密度低，所以小区设施非常丰富，拥有110项休闲设施。楼间距开阔，楼高24层，建筑抬高约五层，最低层2楼相当于正常的7楼。共三部电梯每层8-9户，梯户比69，很少拥堵。建筑外立面呈墨绿色，配合大面积的水域设计，有高级小区的质感。
泳池很多，但是健身房不大。烧烤和网球场都需要付费使用，对于不需要使用的屋主来说，节省了物业费，对于需要使用的住户来说，降低了竞争，不算坏事。
一共9栋楼，其中Blk 45高速朝向，噪音最明显，出租和转售难度都高，价格也最便宜
泳池朝向中，Blk 59和61最安静，Blk 45景观最好，尤其是夜景，不过会听到部分噪音，Blk 47-57虽然离高速没那么近，但因为和高速之间几乎无遮挡，所以越高噪音越明显。
Blk 47-55公园朝向的单位是最贵的，高楼还能看到海，非常安静，不过到了晚上很黑没啥景观。
户型非常全面，覆盖一房到五房，以及排屋户型，列举三个供参考：
两房两卫721sqft，哑铃户型，普通房大，衣柜到窗户有2.6m
两房两卫764sqft，封闭厨房，明厨明卫很难得
三房三卫，1066sqft，女佣房是个套房有自己的卫生间，卫生间还有窗户；阳台比较大浪费了一些面积
很多人对排屋感兴趣，其实室内使用面积并不大，隐私一般，市场竞争力不如普通户型
装修风格上，柜子和地板的配色普遍受诟病
用料一般，地板比较软容易划伤，还有抽屉的电子锁，浴室内的热水器也容易坏。
综合评价：
因为鑫丰地产之前开发的项目有质量问题，Normanton Park最开始是被禁售期房的，之后开发商积极配合整改，延期两年终于拿到销售许可，附加条件就是每一间单位都要政府验收。
交房时的品控不错，施工细节扎实，几乎没有什么缺陷。
因为没有学区，也不靠近地铁，所以缺乏刚需属性，转售难度大，这几年的涨幅低于市场平均水平，但也因为如此，价格相对其他项目要便宜不少，对于不需要学区不依赖公共交通，但对小区环境很看重的买家来说，性价比高，适合自住
虽然升值空间一般，但是租售比高，而且租客来源广泛，空置期短，适合长期收租。
项目总结，三胜三败：
三胜：
超大体量社区，设施规格高，园林景观质感出众
总价门槛友好，租售比高，租客稳定空置期短
户型方正通透，居住舒适度高
三败：
不靠近地铁站，没有学区，生活便利程度不高
装修风格和用料质量一般
转售市场流动性弱，升值空间有限
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