房租涨幅15年来最高！全年上涨近三成

戴玉祥产业咨询公司昨日（1月27日）发布了2022年第四季度的房产评论，引述了新加坡市区重建局发布的数据。由于经济前景不明朗以及缺少新项目开盘，2022年全年新私宅销量大减45%，然而房租涨幅却是15年来最高水平，达到29.7%。同时，由于办公室的供应紧张，办公室的租金上涨。零售空间方面，虽然2022年的空置率为8年来最低，售价和租金却下跌。

（图为艺雅轩）

私人住宅

2022全年新私宅销量大减45%

2022年全年，一共有4528个私宅单位开盘，相比2021年减少了56.9%。2022年第四季度的房价增长，从第三季度的3.8%降至0.4%。由于九月末宣布降温措施之后缺乏新项目开盘，新私宅销量在2022年第四季度放缓。

发展商普遍持谨慎态度，在2022年第四季度仅仅有504个新住宅单位开盘。2022年全年的新私宅销量为7099个单位，尽管相比前一年大减了45%，在经济前景不明朗、通货膨胀加剧、利率升高的情况下，这样的表现已经证明了潜在的刚需和充足的市场流动性。

有地私宅价格在2022年上涨9.6%，使总体私宅房价上涨了8.6%。因为需求持续，供应量却有限，有地私宅的价格居高不下。而非有地住宅市场因为新开盘的项目减少抑制了价格方面的表现。比如，中央区以外（OCR）私宅在第三季度价格上涨7.5%，在第四季度价格季对季下跌2.6%。这主要是因为靠近年底，开盘的项目数量减少。

楼花转售销量大增34.7%

占比达6年来最高水平

转售私宅的成交量在2022年也放缓至14791个单位，相比2021年（20530个单位）减少了28%，这同样是因为融资环境收紧和经济状况不佳。

值得注意的是，楼花转售（Sub-sale）销量逆势而上，2022年的销量为765个单位，比2021年的568个单位增长了34.7%。楼花转售2022年占比升至5.2%，为6年来的最高水平。由于房地产价格一涨再涨，大多数卖家都能获得良好的收益，扣押出售（Distress Selling）的情况有限。

2022第四季度私宅供应量稳定

私宅供应量在2022年第四季度保持稳定，在55000个单位左右。截至2022年第四季度，有16024套已通过规划的单位未售出。包括已竣工但还未售出的单位和未获规划批文的单位在内，2022年第四季度未售出存货总量为24903个单位，较第三季度上升约15.8%。按预估的2023年新私宅销售量（8000至9000套）来计算，未售库存大概会在2.8至3.1年内被清空。与2022年初的供应紧张相比，现在的供需状况更加平衡。

2022年租金暴涨29.7%

2023年预计将放缓

2022年第四季度完工量增加至4245套，为6年以来的最高水平。2023年，预计将有17427个单位（不包括执行共管公寓）推出市场，这将缓解供应紧张和租赁市场紧张。租房预算也可能会受到经济形势放缓以及其他生活成本压力的限制。租金增长从2022年第三季度的8.6%降至第四季度的7.4%。

放眼2022年全年，租金增长29.7%，是自2007年以来最高的增长。这是因为有大量建筑推迟完工时间，同时随着边境打开，更多外籍人士进入新加坡。戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文认为，虽然空置率在2022年第四季度降至5.5%意味着租房市场依旧紧张，但是2023年总体的租金增长会回归到比较合理的水平。

2023年私宅价格预计小幅上涨1-3%

尽管融资条件收紧，目前健康的劳动力市场预计将支撑住房需求。发展商在2023年将会加快速度，推出大约10000个新单位。蓝振文预计这将会促进新私宅市场的销售量至大约8000至9000个单位。而私宅转售市场方面，成交量预计将放缓至10000到12000个单位之间。

尽管发展商考虑到买家的可承受性会更谨慎地设置价格，不断上涨的地价还是会把新开盘项目的底价拉高。此外，2023年大增的供应量将会限制价格的上涨，估计私宅价格在2023年将会小幅上涨1-3%。

办公楼

办公室售价上涨

在2022年的第四季，新加坡中央区（Central area）和中区（Central region）的办公室售价分别增长5%和3.7%，这可能是因为人们对分层办公空间（Strata Office Space）兴趣增加，因为在相对困难的融资环境下，分层办公空间能吸引更多投资。

办公室租金上涨

2022年，办公室的新吸纳面积达到4.4万方米，是三年来第一次有正增长，主要由市中心规划区带动。

不过租赁需求在2022年第四季度下降至9000平方米，前两个季度为2.4万平方米，这是因为部分公司选择调整办公室租赁的需求。

办公室的租金增长趋势健康，中区租金季对季增长5.1%，2022年全年增长11.7%，这是疫情后经济复苏的表现。中央区在2022第四季增长为6.6%，2022全年增长为11.9%.

(图为启汇城)

办公室租赁需求上涨原因

办公室租赁需求主要由科技、金融以及共享办公行业推动。2022年上半年，需求主要由科技公司推动，随后由金融业以及共享办公行业推动。展望未来，戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文指出，虽然科技行业对办公室的需求可能有限，但市场仍然看好租户对优质办公空间的需求。

根据新加坡市区重建局的数据，较老或位置相对偏远的办公空间在2022年的上涨势头更为强劲，租金涨幅为11.3%，高于更新或是位于市中心的办公空间6.5%的涨幅。蓝振文分析，这代表着更多租户会考虑控制租赁成本。

供应压力导致租金上涨

不过，2022年第四季度的租金上涨并非因为需求强劲，而是供应紧张造成。2022年，办公室的存量一直在下降，2022年8.6万平方米的办公空间撤出市场，这是2007年以来的首次存量下降。

戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文表示，整体来说，2023年办公空间的租赁需求增长幅度会被供应压力和商业环境所限制。企业会整合调整租赁需求，因此租金的增长将放缓。2023年，中央商业区的高级办公室租金预计上涨2-4%，甲级办公楼上涨1-3%。

零售

零售空间空置率8年来最低

尽管零售环境日益严峻，但零售空间的需求在2022年依然稳健。需求主要由中央区以外和乌节路地区的需求带动，乌节路的需求表现好与旅游业复苏有关。

由于租赁需求增加且供应有限，空置率在2022年第四季为7.1%，是2014年以来的最低。2022年第四季度的零售空间租赁需求继续加强，净吸纳量增长达到6.6万平方米，比前一季度的3万平方米增长多近两倍。需求回收是因为零售业的市场细分需求有所上升。

2022年第四季度的整体净吸纳量为9.2万平方米，略低于2021年的10万平方米，整体的需求由中央区以外和乌节路一带带动。

近来不少新的国际品牌进入新加坡市场，并开设了大量门店，比如墨尔本的Puzzle Coffee，在爱雍·乌节（ION Orchard）开了门店；韩国连锁便利店Emart24将门店开在裕廊坊（Jurong Point）和实龙岗的Nex购物中心。这显示这些品牌及零售商对新加坡市场充满信心。

（图为爱雍·乌节）

零售空间售价和租金继续下跌

不过，尽管需求量稳健，零售空间的售价和租金表现却并不乐观，中央区的零售空间价格和租金继续下跌。零售空间2022年的售价下降7.8%，是2017年以来最大的降幅。

2022年全年租金跌了2.4%，这个降幅虽然低于2021年6.8%的降幅，但因为经济大环境下，零售业仍然面对挑战，房东对于租金没有议价权。零售业面临的挑战包括疫情相关的企业补贴几乎终止、人力短缺、成本上升以及消费者的谨慎情绪。

旅游业复苏将带动零售业

零售空间租金会上涨

蓝振文指出，消费者对可支配收入的分配变得更谨慎，因此2022年整体的零售增长有所放缓。不过，另一方面，旅游消费将支撑部分的零售销售。2023年入境新加坡的旅客人数预计会翻一倍，达到1200万-1400万人次。

戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文表示还是要警惕未来的经济阻力，包括高通胀率、不确定性如新冠病毒新变种、边境出入政策的收紧，这些都可能影响旅游业复苏，进一步影响消费者信心，打击零售情绪。以上情况无疑会抑制消费者的支出和零售租金的增长幅度。

如宏观经济情况不变，蓝振文预计，在中国放宽边境限制、旅游业逐渐复苏的情况下，乌节路一带的优质零售空间一楼的租金，有望增长7-9%，优质商场的零售空间租金增幅将达到3%-6%。