香港的房地产情况(vs 新加坡) (连载一)

2019-09-25     363
香港的房地产情况(vs 新加坡) (连载一)

我打算简单比较一下香港和新加坡居民住房的格局——从数字角度,看看香港(和新加坡人)到底居住在什么样的环境里。为什么说香港住房问题对民生有如此大的影响?同时,为什么说香港在这个方面来讲是一个全球范围的失败案例?其有没有逆转的可能性?

关注香港(和新加坡)的住房格局,对国内房地产政策及经济社会发展也有巨大借鉴意义。

另外笔者亦希望特别提出几点判断:

1) “城邦”的房地产和一般国家地区不同,不能简单比较。

对香港和新加坡这样的面积不大的“城邦”来说,土地是最重要的生产资料,最稀缺的资源。对土地资源的分配和利用将会对本地的经济发展乃至政治、社会等发生重大影响。香港和新加坡与中国内地、美国这样的地方不同的是,本地原住民没有可以转移的广大腹地及低线城市作为退路。而且通常来说,在当代社会,具备全球移民能力的人往往具备更高知识和专业能力,跨文化制度工作的能力,而低技能人口则因为不具备这些能力,不易移民(很难找到好的工作),因此更有可能被困在本城。这些就是香港中低层群体面临的问题。这个问题与房价也高企的中国内地有很大不同。

2) 房地产建设具有不可逆性和路径依赖。

房地产是建造在土地上的资产,一旦建造完毕,就形成存量资产,在短期内不会拆除,同时,其与金融体系高度绑定(例如居民购房按揭贷款),一旦建成,就具有不可逆性。我所说的房地产格局,包括了房地产资产的分布、户型格局及质量、房屋价格等多种因素。这个建成的存量资产盘子越大,后续的改革越困难,因为如果对新盖房子的业态、产品、价格等做大幅修正的话,就会影响到存量资产,影响到投资购置存量资产居民的利益。有产和无产之间就会形成冲突。因此,至少在短期内很难改变格局。基于这个判断,可以认为香港在未来10年通过收回土地条例或新建公屋对格局的影响非常小。香港地产困境很难破除。

3) 房地产满足“住”的需求,但租赁和拥有产权存在很大的不同

房地产涉及到“住”这一根本诉求,但除了住之外,也要区分租住和拥有产权两种情形。这两种情形表面上都能解决住的问题,但有本质不同:

一是可以影响居民在绝对意义上的福祉,拥有房屋产权(home-ownership)会极大影响居民的快乐感、安全感、拥有感等,因此是许多国家政党政治所追求的目标。华人尤其关注房屋产权,“居者有其屋”的思想深入人心(这也解释了为什么华人偏好置业,需求尤其旺盛,并会推高资产价值)。

二是有产或无产,会影响到财富积累及贫富差距。在经常性收入不变的情况下,当资产价值(即房价)快速上升时,有房产者的财富将快速积聚,无房产者则没有此种财富积聚。这就会造成贫富差距的急剧拉大,且这个拉大可以在短短若干年内完成。有产者后续可以变卖资产,获得大笔现金用于其他投资和开支,或对外出租资产,获得持续稳定现金流。无房产者在收入没有显著提升时,在资产上升后再买房,“上岸”的难度显著加大,相隔若干年就犹如隔世(例如十年前 vs 一两年前买房 在中国一线城市买房)。房价可能是影响社会贫富差距的最大单一因素。这一现象在“城邦”之外,在中国和美国的这样的大国,亦有充分体现。

基于以上几条,再去看看香港和新加坡的情况。

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