香港的房地产情况（vs 新加坡） （连载一）

我打算简单比较一下香港和新加坡居民住房的格局——从数字角度，看看香港（和新加坡人）到底居住在什么样的环境里。为什么说香港住房问题对民生有如此大的影响？同时，为什么说香港在这个方面来讲是一个全球范围的失败案例？其有没有逆转的可能性？

关注香港（和新加坡）的住房格局，对国内房地产政策及经济社会发展也有巨大借鉴意义。

另外笔者亦希望特别提出几点判断：

1） “城邦”的房地产和一般国家地区不同，不能简单比较。

对香港和新加坡这样的面积不大的“城邦”来说，土地是最重要的生产资料，最稀缺的资源。对土地资源的分配和利用将会对本地的经济发展乃至政治、社会等发生重大影响。香港和新加坡与中国内地、美国这样的地方不同的是，本地原住民没有可以转移的广大腹地及低线城市作为退路。而且通常来说，在当代社会，具备全球移民能力的人往往具备更高知识和专业能力，跨文化制度工作的能力，而低技能人口则因为不具备这些能力，不易移民（很难找到好的工作），因此更有可能被困在本城。这些就是香港中低层群体面临的问题。这个问题与房价也高企的中国内地有很大不同。

2） 房地产建设具有不可逆性和路径依赖。

房地产是建造在土地上的资产，一旦建造完毕，就形成存量资产，在短期内不会拆除，同时，其与金融体系高度绑定（例如居民购房按揭贷款），一旦建成，就具有不可逆性。我所说的房地产格局，包括了房地产资产的分布、户型格局及质量、房屋价格等多种因素。这个建成的存量资产盘子越大，后续的改革越困难，因为如果对新盖房子的业态、产品、价格等做大幅修正的话，就会影响到存量资产，影响到投资购置存量资产居民的利益。有产和无产之间就会形成冲突。因此，至少在短期内很难改变格局。基于这个判断，可以认为香港在未来10年通过收回土地条例或新建公屋对格局的影响非常小。香港地产困境很难破除。

3） 房地产满足“住”的需求，但租赁和拥有产权存在很大的不同

房地产涉及到“住”这一根本诉求，但除了住之外，也要区分租住和拥有产权两种情形。这两种情形表面上都能解决住的问题，但有本质不同：

一是可以影响居民在绝对意义上的福祉，拥有房屋产权（home-ownership）会极大影响居民的快乐感、安全感、拥有感等，因此是许多国家政党政治所追求的目标。华人尤其关注房屋产权，“居者有其屋”的思想深入人心（这也解释了为什么华人偏好置业，需求尤其旺盛，并会推高资产价值）。

二是有产或无产，会影响到财富积累及贫富差距。在经常性收入不变的情况下，当资产价值（即房价）快速上升时，有房产者的财富将快速积聚，无房产者则没有此种财富积聚。这就会造成贫富差距的急剧拉大，且这个拉大可以在短短若干年内完成。有产者后续可以变卖资产，获得大笔现金用于其他投资和开支，或对外出租资产，获得持续稳定现金流。无房产者在收入没有显著提升时，在资产上升后再买房，“上岸”的难度显著加大，相隔若干年就犹如隔世（例如十年前 vs 一两年前买房 在中国一线城市买房）。房价可能是影响社会贫富差距的最大单一因素。这一现象在“城邦”之外，在中国和美国的这样的大国，亦有充分体现。

基于以上几条，再去看看香港和新加坡的情况。

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